导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二(èr)十年(nián)是中国房地产市场(chǎng)黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅(zhái)销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否过(guò)剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘(lí)清中国城镇存(cún)量住宅(zhái)真实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产存量极度(dù)过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实(shí)上(shàng)住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不到一成，其(qí)中(zhōng)还包(bāo)括大量城(chéng)镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适(shì)不是(shì)人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。中国的(de)人均住宅间数较发达(dá)国家还有(yǒu)很(hěn)大差(chà)距。人均住宅间数大于(yú)1同(tóng)样不(bù)意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户(hù)持(chí)有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的数据(jù)，我们(men)根据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数(shù)，计算(suàn)出城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然(rán)而(ér)事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流动人口的(de)租(zū)赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人(rén)口，流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，区域经济(jì)资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需(xū)求(qiú)有(yǒu)望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在(zài)2000年以前建成的(de)住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分(fēn)化时代下地(dì)产矛盾(dùn)则更(gèng)多(duō)体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方披露(lù)全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议(yì)。从(cóng)2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二(èr)手房挂(guà)牌(pái)量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的(de)房子是(shì)否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由(yóu)于(yú)住宅(zhái)存量数据并(bìng)未公布(bù)，我们无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是(shì)否真的过剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房地(dì)产市场会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中国户(hù)均拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自然灾害(hài)综合(hé)风险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主题的新闻发(fā)布(bù)会(huì)上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业(yè)获(huò)取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的(de)城(chéng)镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数病娇是什么意思，病娇是什么意思呀网络用语大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数(shù)量有关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能(néng)完全(quán)反映(yìng)出(chū)城(chéng)镇居民的(de)居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一(yī)类是(shì)商品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数(shù)据(jù)，并(bìng)没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关数据(jù)有两处可以直接公布，一(yī)是(shì)每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来(lái)源（人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据(jù)）。计算中国(guó)居民户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们(men)主要(yào)用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们就能够得到当(dāng)前(qián)商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到(dào)居民住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数(shù)。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅总数(shù)除(chú)以家庭户(hù)数，我们就能够得(dé)到(dào)城镇户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目(mù)前(qián)缺乏(fá)一(yī)个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计(jì)数据(jù)，大致测算得到中国存量(liàng)房(fáng)地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房(fáng)地产(chǎn)销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的(de)期(qī)房销售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修(xiū)的(de)时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉(lián)租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和(hé)购买二手(shǒu)房(fáng)都是(shì)商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅(fú)度的(de)20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实际(jì)变化(huà)比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民已经(jīng)达到了户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经(jīng)验来(lái)看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就(jiù)会造成(chéng)人口净(jìng)流(liú)入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和省际(jì)流动人口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的(de)中国城乡人(rén)口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流(liú)动(dòng)人口在(zài)老家(jiā)拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例(lì)分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人(rén)，但高房价(jià)迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低(dī)的县(xiàn)城购买(mǎi)一(yī)套房(fáng)。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭(tíng)，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大(dà)等问(wèn)题，如电(diàn)线(xiàn)老(lǎo)化、管道等(děng)基础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户(hù)的生活带来(lái)了很大(dà)的不便和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的(de)住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在(zài)未来大(dà)都会被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的(de)家庭住(zhù)宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土地(dì)资源紧(jǐn)张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平(píng)，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人(rén)均住宅建筑面积小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全(quán)国(guó)人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市(shì)将人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所需要的住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静态(tài)结构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户(hù)均(jūn)人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中心城市流(liú)入，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流(liú)入。人口迁(qiān)移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地(dì)住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和其他分(fēn)别(bié)占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有(yǒu)或(huò)少有物业(yè)管理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜居生(shēng)活的环境，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的(de)中央经济(jì)工(gōng)作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较(jiào)其他(tā)国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密(mì)切正向联系。随着(zhe)经济(jì)发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十(shí)年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量(liàng)的(de)供需(xū)冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化(huà)不单局限于城市(shì)能(néng)级(jí)之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区(qū)和老(lǎo)旧二(èr)手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

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　　风险提(tí)示

　　人口普查数(shù)据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存(cún)在统计偏差(chà)。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其(qí)增速(sù)可能超预期。

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