近两年火爆(bào)的创(chuàng)新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之一(yī)，稳定(dìng)分红体现出该类(lèi)产(chǎn)品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过观(guān)测经营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可(kě)供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们(men)也(yě)提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在(zài)经营权(quán)到(dào)期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)目前(qián)已包含了利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金的(de)归还，在(zài)选择投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的(de)稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部(bù)分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易价格(gé)的(de)变化。基(jī)金份额二级市场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营情况及市(shì)场因素的(de)综合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基(jī)金分红预(yù)期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基(jī)础设(shè)施资产的经营现金(jīn)流(liú)，投资人(rén)通(tōng)过基(jī)金募(mù)集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市(shì)场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二级市(shì)场价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基(jī)金份额持(chí)有人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监(jiān)李华平(píng)也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集(jí)基础设施证券投资(zī)基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后(hòu)基金年度可分配金额以现金形式分配(pèi)给(gěi)投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债券派(pài)息，但不等同(tóng)于债券的固定(dìng)利息回报，而是(shì)由可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者的投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机构投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机(jī)构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能(néng)够(gòu)通过(guò)分(fēn)红获取相对(duì)于(yú)投资(zī)债(zhài)券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投资收益(yì)“落(luò)袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于(yú)未来分红(hóng)水平的(de)预(yù)期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今(jīn)年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了(le)2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完(wán)成(chéng)率不达预(yù)期(qī)，一定程(chéng)度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级市场的(de)价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资(zī)收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复(fù)，一方面市场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债(zhài)券回归(guī)的过程；另(lìng)一(yī)方面，基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)相对(duì)经济活力的改善有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的(de)开盘指导价(ji0082是哪个国家区号呢，0081是哪个国家区号à)做(zuò)调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额(é)根据单位基金份额的分红金额(é)进行计(jì)算。除权操作是对(duì)分(fēn)红前后基金份额净值变化的(de)修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需(xū)结合持有产品(pǐn)的(de)特(tè)性，关注二级市(shì)场扰动对整体收(shōu)益的(de)影响程度(dù)。”中航基(jī)金相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括(kuò)利(lì)润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解(jiě)底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上的增(zēng)值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确(què)，分派的是(shì)本(běn)金(jīn)与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金(jīn)额(é)误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期后基金(jīn)价值面(miàn)临极大不确定性，这是(shì)该(gāi)类(lèi)投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资(zī)产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及(jí)资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自(zì)项目每(měi)年的现金分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来(lái)看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权类的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)因(yīn)其(qí)分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人(rén)也(yě)认为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权(quán)到期(qī)后不再能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常(cháng)具备(bèi)更(gèng)高(gāo)的(de)分(fēn)派率水平。对于剩余期(qī)限较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年(nián)限收回(huí)本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的分派金额包含(hán)了投(tóu)资本金(jīn)，在不进行扩募(mù)的情况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年(nián)下(xià)降是正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期(qī)后(hòu)通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出(chū)让金(jīn)等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永续(xù)经营的假设反(fǎn)映在基(jī)础资(zī)产的估(gū)值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资者(zhě)可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等(děng)指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的(de)运(yùn)营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披露(lù)的经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)，二者(zhě)存(cún)在本质性(xìng)区(qū)别。经营活动(dòng)产生(shēng)的现(xiàn)金净(jìng)流量(liàng)是(shì)指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活(huó)动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响利(lì)润(rùn)表的(de)项目进(jìn)行(xíng)调整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo0082是哪个国家区号呢，0081是哪个国家区号)示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现在(zài)相对股(gǔ)债市(shì)场独立的(de)资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经营权类(lèi)的资(zī)产可(kě)以(yǐ)更多(duō)关(guān)注内(nèi)部(bù)收益率的高低(dī)，对产(chǎn)权类的(de)资产(chǎn)更多关(guān)注分(fēn)派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资(zī)回报，投资(zī)者可综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运营管理(lǐ)机构实(shí)力(lì)、公(gōng)募基金管理人实力(lì)等多重因素来选择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此前(qián)市场接连回调，建议(yì)投资者(zhě)关(guān)注有基本面支(zhī)撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年(nián)的可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与(yǔ)募集材料中披露(lù)预测进(jìn)行比较分析(xī)，结(jié)合(hé)经(jīng)济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设(shè)施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责人也称。

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