文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住房(fáng)和城(chéng)乡建设工作会议(yì)提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广东等地明确(què)表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)了，用(yòng)你(nǐ)的(de)钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了(le)，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这是房地(dì)产从大开(kāi)发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是(shì)个技(jì)术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果按照经(jīng)济规律办事(shì)，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地产软着陆(lù)和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么(me)要(yào)取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层(céng)面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平(píng)，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风(fēng)险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于落(luò)实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制度(dù)怎么来的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预(yù)售(shòu)最早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国(guó)家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国(guó)家一般(bān)有严(yán)格(gé)的监管(guǎn)保障措施，开发商在(zài)项目获(huò)得政(zhèng)府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样(yàng)在支付(fù)完首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全(quán)部(bù)房款，而是(shì)根据开发(fā)商工(gōng)程进度在完全(quán)交房前进(jìn)行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要(yào)严格(gé)的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作(zuò)为(wèi)保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售(shòu)制度(dù)有一定历史阶(jiē)段(duàn)性，现在(zài)中国(guó)住房进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)有助于降负(fù)债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房(fáng)地产长效机制。这(zhè)是个(gè)技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个(gè)难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业(yè)的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中心，房(fáng)地产(chǎn)也不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施现房销售(shòu)是(shì)实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行业(yè)企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国(guó)务(wù)院发展研(yán)究(jiū)中(zhōng)心参(cān)与财(cái)税改革(gé)方(fāng)案研究时(shí)，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预(yù)售制的(de)前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖(qī)身于木屋(wū)或者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金实力(lì)才(cái)能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是中国(guó)香港地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系(xì)列问题，不少地(dì)产(chǎn)商(shāng)开(kāi)始探求新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售。这模(mó)式一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创办立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九龙撒贝宁个人资料简历的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出售、还(hái)印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了(le)制造商的资(zī)金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期(qī)付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身有资(zī)金等能力把(bǎ)项目完(wán)成(chéng)，资金需(xū)放入律师(shī)所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发(fā)商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行(xíng)在银行开(kāi)设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透(tòu)明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后(hòu)续需自身推(tuī)动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国(guó)以来(lái)，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工(gōng)业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住(zhù)房基础(chǔ)等城市(shì)化配套问题，才能进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配(pèi)，以租(zū)养房”的(de)福(fú)利(lì)分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发(fā)展起步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福(fú)利分(fēn)房制度不再适用(yòng)于当时的(de)国情。叠加房地(dì)产市场面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量(liàng)小的困境，此时引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对(duì)内地房(fáng)地产市场的(de)一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品房制度(dù)，先后出台(tái)多项文(wén)件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深化(huà)城镇住(zhù)房(fáng)制度(dù)改革(gé)，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定停止住房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供给(gěi)商品化、社会(huì)化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖(mài)期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少资金和(hé)开发(fā)时间(jiān)周期长的(de)两大(dà)难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一(yī)个项目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住(zhù)房供应速度加快。自(zì)此中国内(nèi)地开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国人(rén)民银行等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关(guān)的(de)信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压(yā)力(lì)，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设。具体来(lái)说，是(shì)指房地产(chǎn)开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设(shè)中的(de)房屋(wū)预(yù)先出(chū)售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品(pǐn)房预(yù)售流程为：房(fáng)地(dì)产开发(fā)商(shāng)办(bàn)理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订商品房买卖(mài)合(hé)同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一(yī)次(cì)性付(fù)清首付款，并采用银行贷(dài)款的(de)形式一次(cì)性(xìng)付清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全(quán)部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)有(yǒu)所不(bù)同。对(duì)中国内(nèi)地(dì)的(de)开发商而言，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售的最(zuì)主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场商品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多(duō)年对(duì)中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市(shì)场快(kuài)速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需(xū)求，也提高了(le)居(jū)民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开(kāi)放以(yǐ)来(lái)，城(chéng)镇化进(jìn)程进(jìn)入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发(fā)布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占总销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经(jīng)二十多年长周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业(yè)链特(tè)别长，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带(dài)动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全(quán)拉(lā)动(dòng)的投资占全社会(huì)固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠(qú)道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道(dào)业(yè)务，占比超过三(sān)分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违约，将(jiāng)导致银(yín)行不(bù)良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)与股债房市(shì)值的比例较高(gāo)，主要是因为住房(fáng)市值高，以及(jí)中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券市值较低(dī)，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公(gōng)平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发商之间(jiān)的购(gòu)房合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按(àn)揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能(néng)根据(jù)购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需要根(gēn)据(jù)按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按(àn)时向(xiàng)银(yín)行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身(shēn)信用和(hé)购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市(shì)场波动或(huò)经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者签订的(de)预售合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经从银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失(shī)还(hái)款(kuǎn)能(néng)力或(huò)短(duǎn)期不(bù)能还(hái)款等(děng)，则风(fēng)险(xiǎn)完(wán)全由银(yín)行承担，银(yín)行将面临较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发企业预(yù)售商品房所得(dé)款项应当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以来全国并没有统一的(de)预售资(zī)金监管规(guī)定，各地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管资(zī)金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总(zǒng)额报价计算(suàn)重(zhòng)点资(zī)金。而事实是(shì)，不少购房款未(wèi)进(jìn)入(rù)监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地(dì)产(chǎn)大(dà)开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调(diào)预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资(zī)金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房(fáng)企各(gè)地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提(tí)供了资金(jīn)流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一种资金(jīn)循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风(fēng)险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者(zhě)预(yù)付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在(zài)房屋(wū)交付后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的(de)保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付(fù)的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美(měi)国期(qī)房(fáng)定金一(yī)定期(qī)限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)，交付(fù)前(qián)资金(jīn)由第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美(měi)国为(wèi)防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行(xíng)或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向(xiàng)开发商(shāng)提供一(yī)定(dìng)比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用资金(jīn)直接(jiē)损害(hài)银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开(kāi)发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付(fù)时(shí)需取得由政府相(xiāng)关部门经审查(chá)后发放(fàng)的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购(gòu)房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款(kuǎn)按(àn)建造工期(qī)进度(dù)支付，按(àn)揭(jiē)按(àn)工期(qī)放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商(shāng)在(zài)项目获批后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房(fáng)合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预(yù)约公证，签订合(hé)同(tóng)后定金退还。如由(yóu)于(yú)任(rèn)何(hé)原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不(bù)包含(hán)在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可(kě)分为(wèi)公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全(quán)部完(wán)工，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利(lì)率，银行(xíng)按施工节(jié)奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定使用(yòng)期限(xiàn)，期(qī)限结束后(hòu)，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房(fáng)设(shè)计了两种保险，保险的功(gōng)能是当(dāng)房屋(wū)出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通(tōng)期房交易(yì)中(zhōng)的房(fáng)产、资(zī)金、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节内(nèi)容确认(rèn)无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国(guó)设置了(le)10％定金保险保护机(jī)制，当开(kāi)发商出(chū)现财务、经营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节(jié)，英国采取(qǔ)按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，但(dàn)是交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)相对(duì)较低，一般会(huì)在合(hé)同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公(gōng)证(zhèng)公司(sī)的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房(fáng)预售(shòu)资(zī)金监管极为(wèi)严(yán)格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律师(shī)将资金转给卖方(fān撒贝宁个人资料简历g)律师，卖方(fāng)律师(shī)转给开发商(shāng)，即资金(jīn)在进入开发商账户(hù)前经过(guò)两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商必(bì)须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会上(shàng)“一房(fáng)二(èr)卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前(qián)是唯一一部规(guī)范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面(miàn)，根据(jù)日本《宅(zhái)地(dì)建物取(qǔ)引(yǐn)业法(fǎ)》，对(duì)购(gòu)房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成(chéng)定(dìng)金(jīn)保全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖(mài)双方(fāng)签订购房合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金证明书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他(tā)预先支付(fù)的购房(fáng)款也受该措(cuò)施保护。若(ruò)开(kāi)发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工程(chéng)进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的选购权(quán)合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首付及印花(huā)税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付(fù)款流程(chéng)做(zuò)了统一详细(xì)规定，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节(jié)点(diǎn)一般为合(hé)同(tóng)签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支(zhī)付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随着放出贷(dài)款的增加而增(zēng)加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存(cún)入银行(xíng)专门的项目(mù)资金(jīn)账户，账户资(zī)金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地(dì)产到了政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的(de)支持力(lì)度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给(gěi)予强有力的(de)金融(róng)工(gōng)具支(zhī)持。另一(yī)方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复(fù)杂性和人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分(fēn)的保障。余款支付(fù)环节(jié)，建立(lì)按工程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护(hù)购房者的权益(yì)。资金(jīn)监管环(huán)节(jié)，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资(zī)金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商(shāng)品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题(tí)全权负责、免(miǎn)费(fèi)维(wéi)修(xiū)，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看(kàn)，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一(yī)方(fāng)面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

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