饱受(shòu)争议的二(èr)手房交易中介费问题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到(dào)监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关(guān)于(yú)规范房地产经(jīng)纪服务的(de)意见(jiàn)。意见提及，近年(nián)来，部分房地产经纪机(jī)构存在利(lì)用房源客(kè)源优势收取过高(gāo)费用、未明码(mǎ)标价、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥(làn)用(yòng)客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害(hài)其合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加强(qiáng)从业主体管理、明(míng)确经纪服务内容、合理确(què)定(dìng)经纪服务收费、严格实行(xíng)明码标价等(děng)十方(fāng)面，提出了意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产首席分析(xī)师张大伟称(chēng)，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市二(èr)手房交易(yì)占比逐渐增加(jiā)。以北京、上(shàng)海为例，二手(shǒu)房占市场成交比例(lì)超过80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从(cóng)开发(fā)商过渡(dù)到(dào)中介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院住房政策研究中(zhōng)心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对(duì)居民(mín)来说属(shǔ)于金额不低的大宗交易，由于二手房(fáng)交(jiāo)易成(chéng)本(běn)较高(gāo)、交易周期(qī)较长，具(jù)有非常强的专业(yè)性，居民(mín)往往通过中介来完成(chéng)。但很多中介(jiè)利用信息(xī)不对(duì)称等问题(tí)，将非(fēi)必要的收费(fèi)夹带其(qí)中，如收取过桥(qiáo)融资(zī)、按(àn)揭费、担保费等，对居民造成额(é)外的负担，而且(qiě)这(zhè)些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对(duì)于二手房市场(chǎng)交(jiāo)易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内的相关市场交易行为及其主体进行(xíng)规范和(hé)秩序整顿(dùn)，是房地产(chǎn)市(shì)场管(guǎn)理和(hé)调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管(guǎn)重点

　　二手房(fáng)市(shì)场中，历来(lái)对(duì)房地产经纪服务行业(yè)关(guān)注最多的一(yī)个话(huà)题，便是房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为，未来相关部门主要监管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热三国时期中国有多少人口面积，三国时期中国有多少人口和面积点(diǎn)城市，二手房屋(wū)交(jiāo)易过程(chéng)中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金(jīn)额不低的(de)中(zhōng)介费。以北京(jīng)某房(fáng)地产经(jīng)纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元(yuán)的房屋(wū)，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部门在(zài)此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构要合理(lǐ)降(jiàng)低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服务(wù)费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导(dǎo)由交易双(shuāng)方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地(dì)产经(jīng)纪服务收费标(biāo)准的最(zuì)早依(yī)据(jù)是(shì)1995年国家计(jì)委建设部下发的(de)《关于房地(dì)产中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其(qí)中第六(liù)条(tiáo)规定：房屋(wū)买卖(mài)代理(lǐ)收费，按成交价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目前北京市执(zhí)行(xíng)的(de)2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数(shù)特别复(fù)杂的住宅(zhái)买卖经纪(jì)服务，经交(jiāo)易各方(fāng)协商同意，可在(zài)规定的收费标准基础(chǔ)上适(shì)当上浮，上浮幅度(dù)最(zuì)高不得(dé)超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二手房(fáng)中(zhōng)介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精(jīng)神(shén)，北(běi)京2015年(nián)取消了房地(dì)产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)服(fú)务等57个政府定价，房地产经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)多少由各(gè)中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际(jì)收取(qǔ)费(fèi)用过程中，相关监管(guǎn)部门当前并未明确(què)具体的中介(jiè)费率，中介(jiè)机构仅需在(zài)服务过程中对(duì)收(shōu)费标准进行明码标价(jià)即可。而(ér)房地(dì)产经(jīng)纪服务机构在(zài)具体收(shōu)取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合(hé)适(shì)的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题(tí)，两部(bù)门(mén)在此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构应当在经营门店、网站、客户(hù)端等场(chǎng)所或渠道，公(gōng)示服务(wù)项目、服务内容和收(shōu)费标准(zhǔn)，不(bù)得混合标价和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地产经纪机构(gòu)提供(gōng)的基本服务和延伸服务，应当分别明确服(fú)务(wù)项目和收(shōu)费(fèi)标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人出(chū)具(jù)收费清单(dān)，列明收费标准、收费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于(yú)市场平(píng)均(jūn)水平的房地产(chǎn)经纪机(jī)构，住房和城乡建设(shè)部门将会同市场监(jiān)管等部门采取约谈等综合措施进(jìn)行重点监(jiān)管。市(shì)场(chǎng)监管部门(mén)会(huì)同(tóng)有(yǒu)关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务(wù)收费等违(wéi)反价格和反垄断法律法规(guī)的(de)行为。对(duì)房地产(chǎn)经纪机(jī)构相关违(wéi)法违规信息(xī)，市场监(jiān)管部(bù)门要依法依规纳入国家企业信(xìn)用(yòng)信(xìn)息(xī)公示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，是否意味(wèi)着，未来(lái)豪(háo)宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地产华南区总(zǒng)裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总经(jīng)理郑叔伦(lún)称，住(zhù)建部发(fā)文(wén)鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定(dìng)价，合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务费用，主要还(hái)是(shì)规范行(xíng)业，打击收费过高的经纪(jì)机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，三国时期中国有多少人口面积，三国时期中国有多少人口和面积深圳市场豪宅和普宅本(běn)来(lái)收费就不同(tóng)，各家收费普(pǔ)遍在合理范围(wéi)内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于(yú)当(dāng)前两部门提(tí)出(chū)的意(yì)见仅为鼓(gǔ)励(lì)性质(zhì)，即只是纲领性文件而非(fēi)规定，未来如何具(jù)体认定其(qí)中的细则，还需要(yào)看各城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域的调整改善(shàn)、规范化，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二(èr)手房很多房源在产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等都(dōu)可能对交易产生影(yǐng)响，这对房地产经纪服务行业的专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究(jiū)院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下(xià)家(jiā)各支付一半(bàn)的(de)中介(jiè)费(fèi)，但在(zài)一(yī)些热点城(chéng)市的二手房交易过程(chéng)中(zhōng)，往往(wǎng)会(huì)有(yǒu)这样的情形，因(yīn)部分(fēn)购房(fáng)者(zhě)处(chù)于弱势地位(wèi)，从而(ér)会出现(xiàn)中介费(fèi)及(jí)税费均由购房者来(lái)承担。即使一(yī)些(xiē)房东愿意承担中介(jiè)费，这部分(fēn)费(fèi)用也可能通(tōng)过(guò)转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介(jiè)费转嫁给下家，市(shì)场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产(chǎn)中介公司(sī)将(jiāng)其视为向购房者单边收(shōu)费的行为。部(bù)分(fēn)中介(jiè)公(gōng)司可(kě)能会利(lì)用(yòng)其支配地位，在原先(xiān)经(jīng)纪服务(wù)收费的基础上，再次向房东收取费用(yòng)，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这(zhè)实际上相当于变相推高了房(fáng)价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费(fèi)，不(bù)仅有利于提高交易中(zhōng)操作的透明度，也(yě)有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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