万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共同债务人(rén)被中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国信达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这(zhè)些房(fáng)子早已售(shòu)出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资(zī)购入房(fáng)产的(de)有钱人(rén)，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的(de)尽头是(shì)万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这(zhè)个(gè)位于海(hǎi)淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信(xìn)达在(zài)京东(dōng)拍卖上，上架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开发有限公司(sī)不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权(quán)总(zǒng)额(é)高达近47亿(yì)，该项目的(de)抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让(ràng)项(xiàng)目的处(chù)置(zhì)主(zhǔ)体是中(zhōng)国(guó)信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称(chēng)中国信达北分），处置的(de)是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人(rén)民币，其中(zhōng)债(zhài)权(quán)本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而(ér)且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是卖出去(qù)了的(de)，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍(pāi)卖页面上(shàng)又注明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说(shuō)明这(zhè)些(xiē)房子根(gēn)本没有(yǒu)网签，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第一财(cái)经的(de)报道(dào)证实了上述内(nèi)容(róng)。有豪(háo)宅中介透露，中(zhōng)赫(hè)集团早就把这(zhè)75套房子抵押(yā)出去(qù)，现在还没资金(jīn)解抵押(yā)，所以不(bù)能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)也(yě)是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主中，还有不少中赫集团的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些业(yè)主确实已经支(zhī)付(fù)价款并实际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失最(zuì)大的(de)，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规(guī)定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未办(bàn)理过户(hù)手续的，如(rú)果业主没有过(guò)错，人民(mín)法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异(yì)议申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或(huò)办理房(fáng)产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院(yuàn)关于商品房消(xiāo)费者权利保护问题的(de)批复》，以司(sī)法解释(shì)的方式明确了购房人的(de)优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以居(jū)住为目的(de)购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人(rén)民(mín)法(fǎ)院应当予以(yǐ)支(zhī)持。只支付了(le)部分价款的(de)商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余(yú)价(jià)款的，可以(yǐ)适用(yòng)前款规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权，实(shí)际上(shàng)是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出(chū)去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫(fū)人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界(jiè)的(de)“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中(zhōng)国信达申请不良债权(quán)转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列(liè)，中国(guó)金谷国际信托有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者(zhě)由中国(guó)信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很高的国民知(zhī)名(míng)度，但却在北京豪宅圈留(li诞辰是指活人还是死人，诞辰和生日的区别ú)下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的(de)天价，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书(shū)院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科(kē)等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北(běi)京万柳地块(kuài)，成为北京当年(nián)的“双料(liào)地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的(de)姿(zī)态杀(shā)入(rù)市场，无论是(shì)一块(kuài)块从荷兰运回来的(de)灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的(de)价格，都(dōu)令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可看出其(qí)在北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名(míng)的(de)融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒(héng)大(dà)华府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽(suī)然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸(xī)引(yǐn)了不少知名(míng)人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬则居(jū)住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被执行(xíng)人，被(bèi)执行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效法(fǎ)律(lǜ)文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落到这(zhè)个地步(bù)，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯(sù)源，这个(gè)转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了(le)多元化转型，但(dàn)转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化(huà)业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为国(guó)安的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安(ān)，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团及其(qí)实控人周金辉(huī)夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据(jù)企(qǐ)查查显示，目前中赫(hè)集(jí)团共有(yǒu)11条股权(quán)出质记录。质权(quán)人包括海(hǎi)金商(shāng)业(yè)保理、北(běi)京建(jiàn)工、山东(dōng)国(guó)际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入(rù)主北京(jīng)国安的(de)时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经(jīng)营(yíng)状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部(bù)实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国安和(hé)中(zhōng)赫(hè)的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共同成(chéng)为被(bèi)执行(xíng)人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务(wù)，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目前幸免于难(nán)。不过(guò)在实控人都成(chéng)为老赖的情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能(néng)独善其身？

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