近两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项目底(d夏洛的网主要内容50字左右，夏洛的网主要内容100字ǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资(zī)者注意，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期(qī)后不再产生现金收益，特许经营权分红目(mù)前已(yǐ)包含(hán)了利润分配和本金的归还(hái)，在选择投(tóu)资标的时应(yīng)了解资(zī)产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，夏洛的网主要内容50字左右，夏洛的网主要内容100字近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占(zhàn)可(kě)供分配金额比(bǐ)例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负(fù)责人(rén)对此表示，投资公募REITs的(de)主要(yào)收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易(yì)价(jià)格(gé)的变化。基金份额二级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产(chǎn)的(de)经营(yíng)现金流(liú)，投(tóu)资人通(tōng)过基金(jīn)募集材料和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额(é)二(èr)级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有人(rén)实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资(zī)者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副(fù)总监李(lǐ)华平也表示，根据(jù)《公开募(mù)集(jí)基(jī)础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二(èr)级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似(shì)于债券(quàn)派息(xī)，但不等同于债券的固定(dìng)利息回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富(fù)了(le)机构(gòu)投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的配置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机(jī)构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取相对于投资(zī)债(zhài)券相(xiāng)对高的收益性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对(duì)于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债(zhài)券(quàn)宽(kuān)基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的(de)影响，可分(fēn)配金额完成率不达(dá)预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的(de)价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的(de)价格波动(dòng)受(shòu)多重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归(guī)的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济活力的(de)改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额(é)根据单位基(jī)金份额的分红金(jīn)额(é)进行计算。除权操作是对分红前后基(jī)金份(fèn)额净值(zhí)变(biàn)化(huà)的修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金分红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者(zhě)长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的(de)特性，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动对(duì)整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还(hái)提醒，与现有公募基金(jīn)分红前(qián)提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为(wèi)“分派(pài)”更(gèng)为(wèi)准确，分派(pài)的是本金与增值两个部(bù)分，两个部分(fēn)之间(jiān)的比例是变(biàn)动的(de)，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是(shì)持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同(tóng)年限到期后(hòu)基金(jīn)价值面临极大不确定性(xìng)，这是(shì)该类投资(zī)者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目(mù)前(qián)公募(mù)REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类(lèi)两大资(zī)产类型(xíng)，持有产权类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年(nián)的现(xiàn)金分(fēn)红及(jí)资产增(zēng)值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收益(yì)主要来(lái)自项目(mù)每年(nián)的(de)现金分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权(quán)类资产的(de)分(fēn)红包括了利(lì)润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特(tè)许经营权(quán)类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因(yīn)底层资产属(shǔ)性(xìng)不同(tóng)而(ér)形成区别。特许经营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强。而产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的(de)二级(jí)市场价格和(hé)分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营项目在经营权(quán)到期(qī)后不再(zài)能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长的特(tè)许经(jīng)营权项目，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够年限收(shōu)回本金(jīn)并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权项目的(de)分派金额(é)包含了投资本(běn)金(jīn)，在不(bù)进(jìn)行扩(kuò)募的(de)情况(kuàng)下，基金份额(é)单价随着分派(pài)进度逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余(yú)期限产(chǎn)生(shēng)的(de)现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一(yī)般较长，再(zài)加上(shàng)到(dào)期(qī)后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等(děng)追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的(de)资产投资(zī)属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部(bù)收益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在基金分红(hóng)的(de)时点(diǎn)，多(duō)位业内(nèi)人士(shì)还表示(shì)，在产品分红(hóng)期，投资者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评(píng)估(gū)项目底层(céng)资产的(de)运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年(nián)报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的(de)经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存(cún)在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活动产生的(de)现金净(jìng)流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基于企业本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分配的现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的(de)项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资产(chǎ夏洛的网主要内容50字左右，夏洛的网主要内容100字n)配置新选择，投资价(jià)值体现在(zài)相对(duì)股债市(shì)场独立的资产(chǎn)配置(zhì)功(gōng)能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类(lèi)的资产更多关(guān)注(zhù)分(fēn)派(pài)率高低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来(lái)自底层资产的经营(yíng)净现金流(liú)，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机(jī)构实力(lì)、公募基金(jīn)管理人实力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报(bào)也显示(shì)，公(gōng)募REITs进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，由(yóu)于(yú)分红交易(yì)带(dài)来(lái)的短(duǎn)期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资者(zhě)关注有基本(běn)面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红(hóng)规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的(de)实际(jì)分红金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金上述(shù)负(fù)责人也称。

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