导读

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰(qià)逢近年(nián)地产持(chí)续低景气，有关中(zhōng)国地(dì)产是(shì)否过剩(shèng)的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判(pàn)断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体(tǐ)渲(xuàn)染(rǎn)中(zhōng)国(guó)地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包(bāo)括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较(jiào)发达国家还(hái)有很(hěn水晶有灵性是不是迷信，水晶是辟邪还是招鬼)大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大(dà)于1同样不(bù)意味着中国住宅市(shì)场已经(jīng)饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居(jū)民(mín)户均1套房(fáng)，其(qí)中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着(zhe)户户有房，然而事实上中国(guó)住宅(zhái)市(shì)场供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足流动人口的(de)租赁和(hé)置业需求。全国总人(rén)口的近三成都是流(liú)动人口，流动(dòng)人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而(ér)产生(shēng)了额外(wài)的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房，中国(guó)未来地(dì)产仍有四大(dà)新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延(yán)续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的(de)住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住(zhù)宅的(de)改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)均(jūn)较发达(dá)国家有着不(bù)小差距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，这(zhè)是过(guò)去(qù)二(èr)十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，大(dà)分(fēn)化时(shí)代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体现在不(bù)同能级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同(tóng)品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套(tào)数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综(zōng)合风(fēng)险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布(bù)会(huì)上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获(huò)取了(le)全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到(dào)3人(rén)，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国(guó)城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于(yú)1，看似意味着(zhe)人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量(liàng)有关(guān)，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)不能完全(quán)反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的测算思(sī)路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类(lèi)是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相关数(shù)据(jù)有两处可以直(zhí)接公布(bù)，一是每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要(yào)用到上述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到(dào)当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的(de)商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们(men)就能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套(tào)数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏(fá)一(yī)个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测(cè)算得到中国存量(liàng)房(fáng)地产套数，并进一(yī)步推算中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本(běn)文去除(chú)商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数(shù)里的期(qī)房(fáng)销售(shòu)，得到(dào)商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算(suàn)中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的(de)住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际(jì)变化比例(lì)，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户(hù)均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国(guó)地(dì)产存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供需(xū)平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余(yú)住(zhù)宅来满足(zú)因人口流(liú)动、居民(mín)换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国(guó)的(de)流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查(chá)数(shù)据(jù)显示，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京(jīng)工作(zuò)的流动人口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据(jù)两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套(tào)房无法满足庞(páng)大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品质仍水晶有灵性是不是迷信，水晶是辟邪还是招鬼需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问(wèn)题，如电线老化、管道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的(de)不(bù)便和安全隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住(zhù)宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修建的老旧(jiù)小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在(zài)未(wèi)来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城(chéng)市土地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量(liàng)总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建筑面积不(bù)足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的(de)家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人(rén)数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积(jī)后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集(jí)体户人口，所需(xū)要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来(lái)自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多(duō)，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋(qū)势(shì)将继续延(yán)续(xù)，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和(hé)生(shēng)产要素逐(zhú)步向经(jīng)济带(dài)、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为(wèi)44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受(shòu)益于(yú)人口迁(qiān)移(yí)。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和(hé)其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和(hé)旧城改(gǎi)造，商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前(qián)建造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基础设施配套(tào)差、没有或(huò)少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追求美(měi)好、宜居生活(huó)的环(huán)境(jìng)，背后的(de)改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确(què)指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平(píng)有着(zhe)密切正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在(zài)不足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来将是(shì)住宅(zhái)质量(liàng)的供需(xū)冲突。房地(dì)产(chǎn)大(dà)分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之(zhī)间(jiān)的差(chà)异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　水晶有灵性是不是迷信，水晶是辟邪还是招鬼t="中国户均几套房(fáng)？| 民生(shēng)·周君(jūn)芝团队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161811365.png">

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)调查的(de)是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际值可能偏(piān)低(dī)，其增(zēng)速可(kě)能超预期。

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