文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明(míng)确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂(làn)尾(wěi)了(le)，这是对购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的(de)别建了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大(dà)开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必然(rán)趋势(shì)，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二(èr)次(cì)房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。如果按照经(jīng)济(jì)规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交付(fù)的风(fēng)险。从个人(rén)层面看，预(yù)售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒精神(shén)、有助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于(yú)房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多(duō)得，谋(móu)划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消预(yù)售制度？预(yù)售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品房预(yù)售最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了(le)商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家一般有严格的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后(hòu)并(bìng)非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据(jù)开发商工程(chéng)进度在完全(quán)交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是(shì)需要严格的资(zī)金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果(guǒ)没有这(zhè)些保障措施，一定会(huì)触发风(fēng)险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不(bù)如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存(cún)量(liàng)时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和房地(dì)产长效机制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化(huà)解这个难题，让房地(dì)产回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬的(de)产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子(zi)是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是(shì)实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当前(qián)的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当期三好生、新模式等(děng)综(zōng)合施(shī)策(cè)。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务院(yuàn)发展研究(jiū)中心参与财税改(gǎi)革(gé)方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的(de)专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)

　　康师傅是哪国的牌子？rong>2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪五(wǔ)十年代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是(shì)地产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋(wū)或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相当高，不过(guò)大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋(dòng)楼为单(dān)位(wèi)，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行的(de)方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开(kāi)始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模(mó)式一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民数(shù)量(liàng)有所增加，开发商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经(jīng)验，对于(yú)商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快(kuài)自身资金(jīn)周转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘后，除了(le)分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的(de)地势(shì)环境、建筑材(cái)料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购房的资金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋的(de)建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问(wèn)题，降低投资风(fēng)险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率地(dì)解决了核心的住房供(gōng)不应(yīng)求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建立健全(quán)的(de)监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要(yào)求开发(fā)商在预售前(qián)，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放入(rù)律师所托管，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要(yào)求律师行(xíng)在银(yín)行开设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作等采(cǎi)取全透(tòu)明化机制，且银(yín)行(xíng)的(de)责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后(hòu)续需自(zì)身(shēn)推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面临住(zhù)房(fáng)需求大和供(gōng)给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展(zhǎn)工业(yè)化的进程大(dà)于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基(jī)础等城市化配套问(wèn)题，才能(néng)进一(yī)步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而(ér)社会(huì)缺少大(dà)型(xíng)房地产开发(fā)商(shāng)，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内地(dì)房地产(chǎn)市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步(bù)引进中(zhōng)国香港预(yù)售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出(chū)台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关(guān)于进一(yī)步深(shēn)化(huà)城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知(zhī)》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社会(huì)化(huà)的住房新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济(jì)下的福利分(fēn)房转向市场经济的(de)商品房(fáng)。房地产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少资(zī)金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速(sù)度(dù)加(jiā)快(kuài)。自此中国内地(dì)开始房改货(huò)币化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多方迅(xùn)速出台(tái)相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了(le)房地产(chǎn)市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预(yù)售制(zhì)的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地(dì)产开发企业将(jiāng)正在(zài)建设中的(de)房屋(wū)预(yù)先出售给购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房地产开发(fā)商办理预(yù)售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备案(àn)登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的(de)形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商(shāng)可(kě)能已拿到了全部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香港的(de)按(àn)照工程进(jìn)度付款(kuǎn)有(yǒu)所(suǒ)不同。对(duì)中国内地的开(kāi)发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房(fáng)销售的(de)最主要方(fāng)式，预(yù)售制极大(dà)缩短房企现金回(huí)笼(lóng)周期，同(tóng)时(shí)增加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年对中国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市(shì)场的稳(wěn)步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子(zi)楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年(nián)时间走完发达(dá)国家几百年城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售(shòu)面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行业(yè)的发展。中国(guó)内地房地产历(lì)经二十多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发(fā)展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行到民(mín)企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带(dài)动的(de)上下游产(chǎn)业链(liàn)特(tè)别长，高(gāo)达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道(dào)业务，占比超(chāo)过(guò)三分之一。从(cóng)房地产融资存(cún)量(liàng)占(zhàn)社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居康师傅是哪国的牌子？民财富效应渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值与股债房市(shì)值的比例较高(gāo)，主要是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一(yī)手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间的(de)购房合同、购房(fáng)者(zhě)和(hé)银行的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开(kāi)发(fā)商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张(zhāng)权(quán)力，但依(yī)旧需(xū)要根(gēn)据(jù)按揭贷款合同(tóng)按时向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置(zhì)等系(xì)列(liè)风险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信(xìn)用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出现资金(jīn)链断裂等(děng)一(yī)系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的(de)预售合同和按揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购(gòu)房者的预(yù)售监(jiān)管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在(zài)2004版的(de)《城市(shì)商品房预售管理办(bàn)法》中明(míng)确规定了开发企业预售商(shāng)品房所(suǒ)得款项应当用于有(yǒu)关的(de)工程建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预(yù)售资金(jīn)监(jiān)管规定，各地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报价计(jì)算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管(guǎn)账户(hù)、或(huò)进入(rù)监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大(dà)开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名(míng)义，获得监(jiān)管账户拨付(fù)资金(jīn)，再由工程(chéng)方将(jiāng)资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需(xū)。通(tōng)过这些方式套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周(zhōu)转模(mó)式，但(dàn)一定程(chéng)度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一(yī)般(bān)设有(yǒu)定金或(huò)预付款保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者(zhě)支付的(de)预付款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式(shì)：预付款一般(bān)以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在(zài)商品房出(chū)现重大延期(qī)或重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是(shì)期房由政府或第(dì)三方(fāng)验收合(hé)格并提(tí)供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者(zhě)支付的房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定(dìng)的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定(dìng)期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付(fù)后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋(wū)交付(fù)后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防(fáng)止开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司(sī)的(de)信托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任(rèn)何责(zé)任(rèn)与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部(bù)来自银(yín)行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向(xiàng)开发商提供一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利(lì)益，银行有充分动机(jī)监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋(wū)交付时(shí)需取得由政府相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得(dé)到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，房款按建造(zào)工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方(fāng)面，德国(guó)开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同(tóng)前，购(gòu)房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约公(gōng)证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般(bān康师傅是哪国的牌子？)分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者可在支付房款(kuǎn)前(qián)申(shēn)请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多(duō)次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个(gè)环节，各环(huán)节内容确认(rèn)无(wú)误(wù)后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开(kāi)发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金(jīn)由(yóu)保险公司(sī)赔付，而(ér)超(chāo)出10％的(de)部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期房预售资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工程进度、支(zhī)付相关(guān)款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖(mài)方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即资(zī)金(jīn)在(zài)进入开(kāi)发商(shāng)账户前经过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保障购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由(yóu)于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多(duō)次修订，目前是(shì)唯(wéi)一(yī)一部(bù)规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业(yè)法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发商必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或(huò)指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证委托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先支付的购(gòu)房款也受(shòu)该(gāi)措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机构(gòu)或保证(zhèng)机构或(huò)保险公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户(hù)，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同(tóng)以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签(qiān)订购(gòu)买合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同(tóng)时购房者(zhě)向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例》对(duì)期(qī)房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一(yī)详细规(guī)定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供(gōng)在此过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，购房(fáng)者的(de)订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目(mù)资(zī)金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策(cè)出手临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民(mín)生，给(gěi)予强有力的(de)金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)。长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发商违约后定金保(bǎo)护机(jī)制，如将已支付定金冻结(jié)至房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障。余(yú)款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开(kāi)发(fā)商(shāng)、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋(wū)质量问题全权(quán)负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房(fáng)者在保修(xiū)期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计(jì)，现在(zài)全国套户(hù)比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的(de)提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。

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