近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例(lì)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过(guò)观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金等(děng)指标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目(mù)前已包含(hán)了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分现实中有和自己儿子的吗，有多少给过自己的儿子红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有(yǒu)期分红收(shōu)益(yì)，以及(jí)基金份额交易价格(gé)的变(biàn)化。基金份额二(èr)级市(shì)场价格(gé)受到公募(mù)REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基(jī)金分(fēn)红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集(jí)材料和信息(xī)披(pī)露文件，结合行业及市(shì)场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行投(tóu)资(zī)决(jué)策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分(fēn)红作(zuò)为基金份额持有(yǒu)人实际(jì)获得(dé)的现金收益(yì)，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基(jī)础设(shè)施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设(shè)施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债券(quàn)派息，但不等同于债(zhài)券的固(gù)定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资者的投(tóu)资品类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化(huà)提供抓手，具(jù)有较强的配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债(zhài)券(quàn)相对高的收益性，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前(qián)提(tí)下，增(zēng)厚资产包收益，起(qǐ)到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级市(shì)场价(jià)格走势的(de)关键(jiàn)因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的(de)影响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一定程度(dù)上影响了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价(jià)格波动受多重因素(sù)的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要(yào)因素之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人(rén)也表示，近期(qī)经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项(xiàng)目的(de)经营业(yè)绩相对经济活力的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基(jī)金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作(zuò)是对分红前后基金份(fèn)额净(jìng)值变化的(de)修正，使投资人在基金分(fēn)红(hóng)前(qián)后均可以(yǐ)获(huò)得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期(qī)投资(zī)的(de)信心(xīn)，同时需结合(hé)持有产品的(de)特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动对整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红(hóng)包括(kuò)利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还(hái)提(tí)醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红前提(tí)是(shì)本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是(shì)变(biàn)动的，与现有公募基金分红差(chà)异(yì)很大(dà)，大多数普通(tōng)投资者可(kě)能把“分派”金额(é)误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到(dào)期后基金(jīn)价值面临极(jí)大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大资(zī)产类型(xíng)，持有产权(quán)类产品(pǐn)的收益主要包括(kuò)每年的现金分红及(jí)资(zī)产增(zēng)值的(de)收益，而持(chí)有(yǒu)特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目(mù)每年的现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和(hé)本金的(de)归(guī)还，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者(zhě)在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属性(xìng)不同而形成区别(bié)。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的(de)价(jià)值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价(jià)格和分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也认(rèn)为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营项目(mù)在经营权(quán)到期后(hòu)不再(zài)能产生(shēng)现金收益(yì)，因此将可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的(de)分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期(qī)限较短(duǎn)的特许经营项目(mù)，通常具备(bèi)更(gèng)高(gāo)的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派(pài)率现实中有和自己儿子的吗，有多少给过自己的儿子相对较低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提(tí)醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了投资本(běn)金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情况下，基金份额(é)单价随着分派进度(dù)逐年下降(jiàng)是(shì)正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的(de)收益(yì)来自(zì)项(xiàng)目剩余期(qī)限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年(nián)限一般较长，再加上到(dào)期后通过对(duì)建(jiàn)筑(zhù)的(de)更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出(chū)让(ràng)金等追加投(tóu)资(zī)，有机会进一步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基础资产(chǎn)的估(gū)值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配现金、内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年报中披露的经营活(huó)动现金流，二是(shì)可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金(jīn)，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产生的(de)现(xiàn)金净流量是指企业(yè)经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于(yú)企业本(běn)身经营活动产生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独(dú)立的资(zī)产配置功能，比较适合(hé)长期(qī)持有(yǒu)。建议(yì)投资者(zhě)对经营权类的资产可(kě)以更多关注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益(yì)主要(yào)来自底层资产的(de)经(jīng)营(yíng)净(jìng)现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况直接影响投(tóu)资(zī)回报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金(jīn)管理人实力等多重(zhòng)因素来选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的(de)短期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面现实中有和自己儿子的吗，有多少给过自己的儿子支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年(nián)及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料中披露预测(cè)进行(xíng)比较分析(xī)，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施项目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的(de)管(guǎn)理能力(lì)进行(xíng)判断。”中金基(jī)金(jīn)上述(shù)负(fù)责人(rén)也称。

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