导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年(nián)是(shì)中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产(chǎn)存量极度过(guò)剩(shèng)，事实(shí)是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，第七(qī)次(cì)人口普(pǔ)查(chá)调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适(shì)不是(shì)人均(jūn)一(yī)间房所能满足，它(tā)与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较(jiào)发(fā)达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国住宅(zhái)市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无(wú)直(zhí)接公布中国(guó)家(jiā)庭户均(jūn)住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若(ruò)期(qī)房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足流动人口的租(zū)赁和置业需(xū)求。全(quán)国总人口的(de)近三成都是(shì)流动(dòng)人(rén)口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从(cóng)而(ér)产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增(zēng)需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户(hù)数增多。小家庭化(huà)趋势(shì)将延续(xù)，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分化日益明(míng)显，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入城市的新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较发达国家(jiā)有着(zhe)不小差(chà)距，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，这是过(guò)去(qù)二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅(zhái)质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在(zài)不同(tóng)能级城市(shì)之(zhī)间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子(zi)是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍(réng)然存在不(bù)足？可惜由于住宅(zhái)存量数(shù)据(jù)并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房(fáng)子是否真(zhēn)的(de)过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全(quán)国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数(shù)计(jì)算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还(hái)包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等(děng)非住(zhù)宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了(le)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意(yì)味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数量(liàng)有关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能(néng)完(wán)全反映出(chū)城镇(zhèn)居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国(guó)主要(yào)是(shì)以家庭(tíng)为单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住(zhù)宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房(fáng)、原公有住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据，并没(méi)有直(zhí)接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来(lái)源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一(yī)步(bù)，将1999年以来(lái)每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就(jiù)能够(gòu)得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得(dé)到居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏(fá)一个(gè)准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到(dào)中国存量(liàng)房地(dì)产套数，并进一(yī)步推算中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成(chéng)。本文去(qù)除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数(shù)-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后(hòu)装修的(de)时(shí)间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房(fáng)与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租(zū)赁其(qí)他住宅和购(gòu)买二手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其(qí)他(tā)住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民(mín)所有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增幅为过去十(shí)年(nián)变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实际变化(huà)比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅(zhái)。绥化去年疫情 绥化是几线城市rong>

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经(jīng)达到了(le)户均(jūn)一(yī)套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不(bù)意(yì)味着(zhe)住宅市场(chǎng)供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等因素产生(shēng)的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不(bù)应求(qiú)，造成房(fáng)价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭(háng)州以及南京工(gōng)作的(de)流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸(xī)引(yǐn)打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使打工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大(dà)城市租赁一(yī)套房，在(zài)房价较低的县(xiàn)城购买一(yī)套(tào)房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大(dà)流(liú)动人口的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问(wèn)题，如(rú)电线老化、管道等(děng)基础设(shè)施陈(chén)旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带(dài)来了很大(dà)的不便(biàn)和安全隐患，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在(zài)未来(lái)大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是未来地(dì)产的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年间农民(mín)带房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建(jià绥化去年疫情 绥化是几线城市n)筑面积低于(yú)15平方米的(de)家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人(rén)均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公(gōng)摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国(guó)人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需(xū)求(qiú)释放。户均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户(hù)的占比明显上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数(shù)会因户均人口(kǒu)规模的(de)缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济发展带来的(de)新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化日(rì)益(yì)明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要(yào)素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到(dào)买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长主要受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改(gǎi)建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设施配套差(chà)、没有(yǒu)或(huò)少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜居生(shēng)活的(de)环境，背后的改善性需求(qiú)有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工作会(huì)议明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较其(qí)他国(guó)家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发(fā)展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时(shí)代(dài)已至，这(zhè)种分化不单局限(xiàn)于城市(shì)能级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房(fáng)之间的差(chà)异也将(jiāng)越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人(rén)口普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实(shí)际(jì)值可能偏低，其增速可能超预期。