导读

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是中国房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢(féng)近(jìn)年地产持(chí)续低景(jǐng)气，有关中国(guó)地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷(mí)雾(wù)，本文试图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情况，据此判(pàn)断(duàn)中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度(dù)过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七(qī)次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示(shì)城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关(guān)。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味(wèi)着(zhe)中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　each of后面加单数还是复数谓语，each of 后跟单数还是复数rong>我们测算(suàn)发现中国(guó)城镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭户数(shù)，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交(jiāo)付，直至(zhì)2024年(nián)，中国(guó)每户城(chéng)镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁(lìn)和置(zhì)业(yè)需(xū)求。全(quán)国总人口(kǒu)的近(jìn)三成都(dōu)是流(liú)动(dòng)人口，流(liú)动人口会(huì)选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额(é)外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地产仍(réng)有四大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口规模(mó)缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致家庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市(shì)的新增住宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)均较(jiào)发达(dá)国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必将(jiāng)体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域(yù)板块之间，不(bù)同品质(zhì)住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各(gè)大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一(yī)阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量(liàng)数据并(bìng)未(wèi)公(gōng)布，我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套(tào)数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩(shèng)的(de)直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国(guó)自然(rán)灾害综合(hé)风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发(fā)布(bù)会上(shàng)，负(fù)责人(rén)对(duì)外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全(quán)国近6亿栋城乡房each of后面加单数还是复数谓语，each of 后跟单数还是复数屋(wū)建筑数据以及80多(duō)万处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住(zhù)不到(dào)3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据(jù)公布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积(jī)、配(pèi)套设(shè)施等因素密切(qiè)相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的测算思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户(hù)均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅(zhái)数(shù)量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数(shù)相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数(shù)除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我们利用既有统(tǒng)计(jì)数据，大致测算(suàn)得到(dào)中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）each of后面加单数还是复数谓语，each of 后跟单数还是复数g>城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销(xiāo)售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的期(qī)房销售(shòu)，得到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装(zhuāng)修(xiū)的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进(jìn)一(yī)步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国(guó)城镇居(jū)民的(de)住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买二手房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二(èr)手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估(gū)算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用(yòng)，到(dào)2024年(nián)，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均(jūn)一(yī)套房的程度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意(yì)味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不(bù)意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日(rì)本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入(rù)地的住宅市(shì)场供不应求，造(zào)成(chéng)房价或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和省际流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市(shì)租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国城乡人(rén)口流动(dòng)调(diào)查(chá)数据显示(shì)，在上海、杭(háng)州(zhōu)以(yǐ)及南京工作的流动人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但高(gāo)房价(jià)迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占据两(liǎng)套房，在(zài)高房(fáng)价的大城市(shì)租赁一套(tào)房，在房(fáng)价较低(dī)的(de)县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户(hù)均(jūn)一套(tào)房无法满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大(dà)等问(wèn)题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的(de)生(shēng)活(huó)带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并(bìng)且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭没(méi)有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭(tíng)住(zhù)宅户(hù)型更(gèng)小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地(dì)产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考(kǎo)虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即(jí)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前(qián)至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国(guó)家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人(rén)均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如(rú)此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定(dìng)了中国(guó)未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的(de)占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延续(xù)，导致户(hù)数会因户均(jūn)人口规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的(de)新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日(rì)益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈(quān)中心城市流入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁移势(shì)必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)。在(zài)新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购(gòu)买了(le)商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适用房和(hé)其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低(dī)、基(jī)础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活(huó)的环境，背(bèi)后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需(xū)求还(hái)将(jiāng)有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以(yǐ)小换(huàn)大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经(jīng)济工(gōng)作会议明(míng)确(què)指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在不足(zú)，供(gōng)需出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房之(zhī)间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在统计偏(piān)差(chà)。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低(dī)，其(qí)增速可(kě)能超预(yù)期。

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