近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红体现出该(gāi)类产(chǎn)品长期投资价值，通过观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目(mù)前已包含了利(lì)润分配和本金的(de)归还，在(zài)选择投(tóu)资标的时应(yīng)了解资(zī)产类(lèi)型和分(fēn)红黄山山体主要由什么岩石构成的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情(qíng)况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的(de)稳(wěn)定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占(zhàn)可供分配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人对(duì)此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的(de)主要收(shōu)益来源为持有期(qī)分红收益，以及(jí)基金(jīn)份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及市场因(yīn)素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易(yì)引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基(jī)金分红预期则(zé)更有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募(mù)集材(cái)料和信息披(pī)露文件，结合行业(yè)及市(shì)场情(qíng)况，可以(yǐ)分析(xī)基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金(jīn)份额(é)持有人实(shí)际获得的现金收益(yì)，对于长期投资(zī)者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级(jí)副(fù)总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资(zī)基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要(yào)求，基础设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年度可(kě)分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)要求(qiú)，分红(hóng)类(lèi)似于债券(quàn)派(pài)息，但不(bù)等同(tóng)于债券(quàn)的固定利息回(huí)报，而是(shì)由可供分(fēn)配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的(de)角度来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置(zhì)价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取相对(duì)于投资债(zhài)券(quàn)相对(duì)高的收益性(xìng)，在(zài)有效控(kòng)制风(fēng)险的(de)前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除(chú)了(le)投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红(hóng)水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场价格(gé)走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金(jīn)额完成率不(bù)达预期(qī)，一(yī)定(dìng)程度(dù)上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价格波(bō)动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因(yīn)素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资(zī)者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的经营业(yè)绩相对经(jīng)济活力的(de)改善有一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权(quán)日，将对基(jī)金份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额(é)根据单位基金份额的(de)分红金(jīn)额(é)进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额(é)净值变化的修正，使投资人(rén)在基金分红(hóng)前后均可以获得(dé)公平的投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资(zī)的(de)信(xìn)心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前(qián)提是本金之上的(de)黄山山体主要由什么岩石构成增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部分(fēn)，两个(gè)部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差(chà)异很(hěn)大(dà)，大多数(shù)普通投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派(pài)”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不(bù)确定性，这(zhè)是(shì)该(gāi)类投资者应该注意(yì)的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年(nián)的(de)现金分红及资产(chǎn)增值的(de)收益，而(ér)持有(yǒu)特(tè)许经营类产品的收(shōu)益主要来自项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资产的分红(hóng)包括了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部(bù)收(shōu)益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)在选择(zé)投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相(xiāng)当于包含(hán)“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产品的二(èr)级市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项目在经营权到期(qī)后不再能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分(fēn)配理(lǐ)解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期(qī)限(xiàn)较长(zhǎng)的(de)特许经营权项目，即(jí)使分(fēn)派率(lǜ)相对(duì)较低(dī)，也有足够年限收(shōu)回本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分派金(jīn)额包(bāo)含了(le)投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着分(fēn)派进度逐年下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权类项目(mù)的(de)土地(dì)或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步(bù)延(yán)长经营期限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资(zī)产投资(zī)属性。”该负(fù)责人(rén)称(chēng)。

　　观(guān)测内部(bù)收(shōu)益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和(hé)评估项目(mù)底层资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净(jìng)流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身经营活(huó)动产生；可(kě)供分(fēn)配的(de)现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价(jià)值体现(xiàn)在相对股债(zhài)市场独立的资(zī)产配置(zhì)功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资(zī)者对经营权类的(de)资产可以更多关注(zhù)内部收益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的资产(chǎn)更(gèng)多关(guān)注分派率高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来(lái)自底层资产的(de)经(jīng)营净(jìng)现金流(liú)，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回(huí)报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管(guǎn)理人实力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关(guān)注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模(mó)较(jiào)为可观(guān)的(de)个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明(míng)书(shū)均会载明REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的可供分配金(jīn)额预测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额与募集(jí)材料中(zhōng)披露(lù)预(yù)测进行比较(jiào)分析(xī)，结(jié)合经济及(jí)市场(chǎng)的(de)实际环境，对基础设施项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责人也称。

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