文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议提出(chū)“有条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个(gè)月(yuè)时(shí)间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确(què)表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发(fā)时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经(jīng)地(dì)义(yì)。当然(rán)二次房改是(shì)个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房(fáng)地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的(de)风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公(gōng)平(píng)，比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样有助(zhù)于(yú)落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预(yù)售制度？预售制度怎(zěn)么(me)来(lái)的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品房(fáng)预(yù)售(shòu)最早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了(le)商品房预售制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不(bù)少国家存(cún)在预(yù)售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来(lái)了(le)！发达国家一般有(yǒu)严(yán)格(gé)的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支(zhī)付(fù)完首付款后从银(yín)行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商(shāng)工程进度在完全(quán)交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的(de)资金监管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障(zhàng)措(cuò)施，一(yī)定会触(chù)发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平，所以不(bù)如借(jiè)机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活(huó)，只要(yào)坚持(chí)市场化改革，中国一定能化(huà)解这个(gè)难题(tí)，让房地产回(huí)归实体(tǐ)经济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道(dào)能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例外(wài)，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房(fáng)销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发(fā)展的重大(dà)措施。在(zài)当前(qián)的(de)情况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年前在国务(wù)院发(fā)展研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还(hái)未(wèi)推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临(lín)时住宅，住房的(de)需求是相当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多(duō)数(shù)以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对(duì)这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂(zá)货铺(pù)、海上(shàng)驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求(qiú)方法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当(dāng)时其(qí)在(zài)购(gòu)下九龙的(de)一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层(céng)出售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类似租(zū)金的分(fēn)期付款形式，方差分析英文缩写，方差分析英文翻译等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了(le)房屋(wū)的(de)建(jiàn)造(zào)和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决(jué)了核(hé)心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市(shì)发(fā)展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了(le)中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规(guī)范(fàn)化，建(jiàn)立(lì)健全的(de)监管(guǎn)机制，促(cù)进(jìn)市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一(yī)个(gè)楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门提升(shēng)了对(duì)于(yú)预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在(zài)预售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力(lì)把项目(mù)完成(chéng)，资(zī)金需放入(rù)律师(shī)所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律师行在(zài)银行开设的(de)信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全透(tòu)明(míng)化(huà)机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最大(dà)风险方，后续需(xū)自身推(tuī)动项目(mù)完(wán)工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和(hé)供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于(yú)城市(shì)化(huà)进程，唯有解(jiě)决(jué)住房(fáng)基础等城市(shì)化配套问题(tí)，才能进一步(bù)推(tuī)进城(chéng)市化(huà)。但当时(shí)推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分(fēn)房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适(shì)用于(yú)当时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的(de)困境，此时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步(bù)引进中国香港预(yù)售商品房制度，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大力支持国内(nèi)房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于进一(yī)步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住(zhù)房分(fēn)配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的(de)住房新体制，从计划(huà)经济(jì)下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发(fā)商卖期(qī)房(fáng)，解决了房企缺少资金(jīn)和(hé)开发时间周期长的两大(dà)难题，开发商(shāng)以预(yù)售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自此中国内(nèi)地开始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人民银(yín)行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极(jí)大作用推动(dòng)了房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成(chéng)契合(hé)中国内地的商品(pǐn)房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解(jiě)房企资(zī)金(jīn)压力，加快(kuài)城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由(yóu)购房者(zhě)支付定金或房(fáng)款的(de)行(xíng)为。区别于(yú)中国(guó)香(xiāng)港，在(zài)中国内地(dì)实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷(dài)款的形式(shì)一(yī)次性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到(dào)了全(quán)部(bù)购(gòu)房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按照工程进(jìn)度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售(shòu)制商(shāng)品房(fáng)也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市(shì)场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售(shòu)制(zhì)在过去(qù)20多年对中国内地房(fáng)地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的(de)资金(jīn)需求，也(yě)提高了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇居民(mín)从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房(fáng)事业(yè)取(qǔ)得(dé)巨(jù)大(dà)进(jìn)步，数(shù)十年(nián)时间走完(wán)发(fā)达国家(jiā)几百年城镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历经二十多年(nián)长周期繁(fán)荣(róng)，行业(yè)各(gè)项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成(chéng)为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长(zhǎng)渠(qú)道，房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动的(de)上(shàng)下游产业(yè)链特别长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年(nián)房(fáng)地产及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资(zī)占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超(chāo)过三分之一(yī)。从房地产(chǎn)融资存(cún)量占社(shè)融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值(zhí)与股(gǔ)债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般(bān)为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)等(děng)风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者(zhě)和开(kāi)发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同是(shì)两个独立的合(hé)同关系，如(rú)果开发(fā)商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购(gòu)房(fáng)合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要(yào)根据(jù)按(àn)揭贷款合同按(àn)时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风(fēng)险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的(de)发放(fàng)方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而(ér)房(fáng)企通过与购(gòu)房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如(rú)果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承(chéng)担(dān)，银(yín)行(xíng)将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那(nà)就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规(guī)定(dìng)了开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以来(lái)全(quán)国并没有统一的预售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城(方差分析英文缩写，方差分析英文翻译chéng)市(shì)重点监管资金比(bǐ)例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市(shì)则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程(chéng)总额报(bào)价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收(shōu)楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过(guò)去(qù)房地(dì)产大开发时(shí)代的(de)高(gāo)周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总(zǒng)承包(bāo)方，以(yǐ)工(gōng)程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些(xiē)方式套取的(de)资(zī)金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流(liú)动(dòng)性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设(shè)，形成(chéng)一(yī)种资金循环(huán)高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定(dìng)金或预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)机(jī)制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付(fù)的(de)预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在(zài)房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方(fāng)式(shì)：预付(fù)款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式(shì)支付，或(huò)按工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式(shì)：一般(bān)采用两种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款，一是(shì)按工程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由政府或(huò)第三方(fāng)验收合格(gé)并提供验收凭(píng)证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定(dìng)的保修期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件返还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资金由第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比(bǐ)例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购房者(zhě)在(zài)房(fáng)屋交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由(yóu)第(dì)三方(fāng)公证行或产权保险公司(sī)的(de)信托账(zhàng)户(hù)监(jiān)管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担任(rèn)何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来(lái)自银行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向开发商提供一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动(dòng)机监管开(kāi)发商(shāng)施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需(xū)取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门(mén)经审(shěn)查后发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到(dào)购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还(hái)。如由于(yú)任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公(gōng)证费(fèi)和土地(dì)交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，德国没(méi)有规(guī)定(dìng)最(zuì)低(dī)首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一般(bān)来说(shuō)，支付节点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在支付房(fáng)款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能(néng)是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期(qī)房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个(gè)环节，各环节内容确(què)认无误后签订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营(yíng)问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司(sī)赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要(yào)在(zài)合同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国(guó)采取按(àn)工程进度付(fù)款的方式(shì)，但是交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交(jiāo)付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节(jié)，英国期房预(yù)售(shòu)资金监管极(jí)为严格，资(zī)金也由律师监管，在(zài)确认工程进度(dù)、支付相关款项过(guò)程中，由(yóu)买(mǎi)房律(lǜ)师将(jiāng)资(zī)金转给卖(mài)方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在(zài)进入开发(fā)商账户前经过两道(dào)关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立(lì)法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必(bì)须完成(chéng)“预售(shòu)房定金保全(quán)措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发(fā)商违约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律空白，社(shè)会(huì)上“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年(nián)出台(tái)《宅(zhái)地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支(zhī)付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合(hé)同时，开发商向金融机构或(huò)指定(dìng)保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构签订定(dìng)金(jīn)保证委(wěi)托合(hé)同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多(duō)不(bù)超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩余(yú)房款在(zài)交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进(jìn)银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年(nián)保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加坡开发(fā)商有统(tǒng)一的选购权合同以及(jí)订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)上，新加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后(hòu)、地基(jī)完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门(mén)窗等(děng)完工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供在此过程(chéng)中随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的(de)增加而增加(jiā)，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入(rù)银行专门(mén)的(de)项目(mù)资金账户(hù)，账户资(zī)金提取须(xū)与房屋(wū)建设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房(fáng)地产到了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大(dà)对(duì)刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的金融工(gōng)具(jù)支持。另一方面(miàn)，从现在(zài)起，对还在(zài)正常运转的房企(qǐ)包(bāo)括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势(shì)复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四(sì)大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全(quán)。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付(fù)环节(jié)，建立按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护(hù)购房(fáng)者的(de)权(quán)益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资(zī)金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题全权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结束(shù)后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预(yù)售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开(kāi)发商(shāng)缺(quē)钱，预售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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