近两年火爆(bào)的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们(men耳钉买925银好还是999好，925银适合养耳洞吗)也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再(zài)产(chǎn)生现金收益，特(tè)许(xǔ)经营权分红目前(qián)已包含了利(lì)润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标的时(shí)应了(le)解资产(chǎn)类(lèi)型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额比(bǐ)例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为(wèi)持有期分(fēn)红收(shōu)益(yì)，以及基(jī)金份额(é)交易价格的变化(huà)。基金份额(é)二(èr)级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及市(shì)场因素的(de)综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红主要来自基础设施(shī)资(zī)产的经营现金流，投资(zī)人通过基(jī)金募集材料(liào)和信息披露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以(yǐ)分(fēn)析(xī)基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为(wèi)进行投资(zī)决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基(jī)金(jīn)份额持(chí)有人(rén)实际获得的现金(jīn)收益，对于(yú)长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据(jù)《公开募集基(jī)础设施(shī)证(zhèng)券(quàn)投资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相关(guān)法规要(yào)求(qiú)，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式(shì)分配(pèi)给投(tóu)资者(zhě)，强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为(wèi)，从投资角度(dù)来看(kàn)，基(jī)础设(shè)施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价(jià)格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似(shì)于债券派息(xī)，但不(bù)等同于债券的固定利息回报，而是(shì)由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的(de)角度来看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资(zī)品(pǐn)类，为资产配(pèi)置(zhì)多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配(pèi)置(zhì)价(jià)值。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能(néng)够通过(guò)分(fēn)红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益(yì)性(xìng)，在有效控制风(fēng)险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的(de)预期(qī)，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级市场价(jià)格走势的关(guān)键因(yīn)素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布(bù)了(le)2022年年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可(kě)分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程(chéng)度(dù)上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收(shōu)益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期(qī)经济(jì)预期恢复(fù)，一(yī)方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券回归(guī)的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对(duì)经济活力的(de)改善有一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额的开(kāi)盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的(de)分红金(jīn)额进行计算。除(chú)权操作是(shì)对分红前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前后(hòu)均可以获得公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性(xìng)，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的(de)影响程度。”中航基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人士(shì)也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提(tí)是(shì)本金之上的(de)增值部分不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派(pài)的是本金与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个(gè)部分之间的(de)比(bǐ)例是变动的，与现有(yǒu)公募(m耳钉买925银好还是999好，925银适合养耳洞吗ù)基(jī)金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者可(kě)能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年(nián)限到期后基(jī)金价值面临极(jí)大不确定(dìng)性，这(zhè)是该(gāi)类投资者应该(gāi)注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许经营权(quán)类和产(chǎn)权(quán)类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每(měi)年的(de)现金分红及资产增值的(de)收益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主要来自(zì)项目(mù)每年的现金分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权(quán)类资产的(de)分红(hóng)包括了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还(hái)，两者的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产(chǎn)属性不(bù)同而形成区别。特(tè)许经营权类的(de)公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当(dāng)于包含“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的价值(zhí)增(zēng)值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏强。普通(tōng)投资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性(xìng)，对所选择(zé)产品的(de)二级(jí)市场价(jià)格和(hé)分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权(quán)类项目(mù)相比，特(tè)许经营项目在经(jīng)营权到期(qī)后(hòu)不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额的分(fēn)配理解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余经(jīng)营期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期(qī)限较长的(de)特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使分派(pài)率(lǜ)相对较低，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩(kuò)募的(de)情(qíng)况下(xià)，基金(jīn)份(fèn)额(é)单价随着分派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的(de)土地或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追加(jiā)投资，有机会进(jìn)一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资(zī)产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多位业内人士还(hái)表(biǎo)示，在(zài)产品分(fēn)红期，投(tóu)资者可以观测经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观(guān)察(chá)和评估项(xiàng)目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有两个：一(yī)是年报中披(pī)露的经营活动现金流(liú)，二是可(kě)供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生的现金净(jìng)流量是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基(jī)于企(qǐ)业(yè)本(běn)身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目(mù)进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的(de)账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相对股(gǔ)债(zhài)市场独(dú)立的资(zī)产配置功能，比较(jiào)适合(hé)长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所(suǒ)以(yǐ)底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况直接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可(kě)综合(hé)考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素(sù)来选择投资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交易(yì)带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书均会载(zài)明(míng)REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募集(jí)材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市(shì)场的实际环境(jìng)，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责人(rén)也称。

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