近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期后不(bù)再产生现金收益(yì)，特许经营权分(fēn)红目前已包(bāo)含了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还(hái)，在选择投资标的时应了(le)解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比例上尉是什么级别，上尉是连长还是营长98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的(de)稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额(é)占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上(shàng)。

　　上尉是什么级别，上尉是连长还是营长led="f" type="#_x0000_t75">

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为持有期(qī)分红收(shōu)益，以及基(jī)金份额交易价格的(de)变化。基(jī)金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素(sù)的综(zōng)合影响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的(de)分红(hóng)主要来(lái)自基础设施(shī)资产的(de)经(jīng)营现金流，投(tóu)资(zī)人通过基金募集材(cái)料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市(shì)场情况，可(kě)以分(fēn)析基础(chǔ)设施项目(mù)的(de)经营业绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额二级市(shì)场价格变化导致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红(hóng)作为基(jī)金份额(é)持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更(gèng)具参(cān)考价(jià)值(zhí)。”中金基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华(huá)平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募集(jí)基(jī)础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基(jī)础设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年(nián)度可分(fēn)配(pèi)金(jīn)额以现(xiàn)金形式(shì)分(fēn)配(pèi)给(gěi)投资者(zhě)，强制分红机制是公(gōng)募REITs的(de)主要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也(yě)认为(wèi)，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二(èr)级市场价(jià)格反(fǎn)映(yìng)这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分红体现了(le)这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分(fēn)红类似于债(zhài)券(quàn)派(pài)息，但不等同于债券的(de)固定利息回报，而是由可供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提(tí)供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过(guò)分红获取相(xiāng)对(duì)于投资债(zhài)券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制风险的(de)前(qián)提下(xià)，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价(jià)格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要(yào)股票(piào)和(hé)债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部分(fēn)产品受宏观经济的(de)影响，可分(fēn)配金额(é)完成率不(bù)达(dá)预(yù)期，一定程度上影响了(le)公募REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的(de)影响，投资收益是(shì)影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人也表(biǎo)示(shì)，近期经济(jì)预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额(é)的开盘指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位基(jī)金份额(é)的(de)分(fēn)红金额(é)进行计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前后基(jī)金(jīn)份额净值(zhí)变化(huà)的修正，使投资人在基(jī)金分红(hóng)前后均可(kě)以获得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强(qiáng)投资者长期投资的信(xìn)心，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特(tè)性，关注二级市场扰动对(duì)整体收(shōu)益的(de)影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前(qián)提是(shì)本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分(fēn)派(pài)”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是本金与增(zēng)值两个(gè)部分(fēn)，两个部分之间的(de)比例是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募基金分红差(chà)异很大，大多数普通投资(zī)者可(kě)能把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年(nián)限(xiàn)到期(qī)后(hòu)基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投(tóu)资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营(yíng)权(quán)类和产权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每(měi)年的(de)现金分红(hóng)及(jí)资(zī)产(chǎn)增值的收(shōu)益(yì)，而持有特(tè)许经营类(lèi)产(chǎn)品的(de)收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经营权类资(zī)产的(de)分红包括了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，两者的比率也(yě)是(shì)变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通(tōng)投资者在选择投资标(biāo)的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从(cóng)细分来(lái)看，各类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同(tóng)而形成区别(bié)。特(tè)许经营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资产的(de)价值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资(zī)者(zhě)在(zài)选择(zé)公募REIT时，需(xū)要(yào)考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的二(èr)级市(shì)场价格和分(fēn)红有(yǒu)合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权(quán)到期后不再(zài)能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低(dī)，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特(tè)许经营权(quán)项目的(de)分(fēn)派(pài)金额包(bāo)含(hán)了(le)投资(zī)本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况下(xià)，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投(tóu)资特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目的(de)土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加(jiā)上到(dào)期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或(huò)补缴土地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进(jìn)一(yī)步延(yán)长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假设(shè)反映在基础资产的(de)估(gū)值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产(chǎn)投资(zī)属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本(běn)质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现金流(liú)，基于(yú)企业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加期初(chū)现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投资价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债(zhài)市(shì)场独立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收益率的(de)高(gāo)低，对(duì)产权(quán)类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层(céng)资产的(de)经营净现(xiàn)金流，所以底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资(zī)回报(bào)，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合实(shí)力(lì)、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理人实(shí)力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权(quán)效(xiào)应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明(míng)书(shū)均会(huì)载明(míng)REITs在发(fā)行首年及次年(nián)的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披(pī)露预(yù)测进行比较分析(xī)，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的(de)运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上(shàng)述负责(zé)人也称。

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