万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷(yé)”的意外(wài)走红，让(ràng)这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到(dào)舆论关(guān)注，起因中赫集(jí)团成了共同(tóng)债务人被中国信达追债，中国信达为了(le)收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子(zi)早(zǎo)已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人(rén)，房子现在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权(quán)信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名校环(huán)绕(rào)的顶软化和拉直哪个持久，为啥头发软化了一洗就不直了级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达(dá)在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)不良债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让项目的(de)处置(zhì)主(zhǔ)体是(shì)中(zhōng)国信达资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)北京市分公司（下(xià)称中(zhōng)国信达北分(fēn)），处(chù)置的是(shì)对北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司(sī)（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的(de)不良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同债务人。目(mù)前(qián)，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债(zhài)的(de)故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上(shàng)都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的(de)状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)也(yě)是万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫(hè)集团的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大(dà)的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定(dìng)，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未(wèi)办理过户手续(xù)的(de)，如果(guǒ)业主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联(lián)合起诉开(kāi)发商(shāng)，要求退还购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民(mín)法院关于(yú)商品房消费者权利(lì)保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了(le)购房人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以(yǐ)居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价(jià)款，主张其(qí)房屋(wū)交付请(qǐng)求权(quán)优先(xiān)于建设工程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿(cháng)权(quán)、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付了部分(fēn)价款的商品房消费者(zhě)，在一(yī)审法庭辩论终结(jié)前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回本，抵押(yā)的(de)这75套房(fáng)子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中国(guó)信(xìn)达申请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达(dá)已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国(guó)金谷国际(jì)信托有(yǒu)限责任公(gōng)司(sī)成(chéng)为了唯一股东，后者(zhě)由中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企，中赫集(jí)团既没有很大规模(mó)，也没有很(hěn)高(gāo)的(de)国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为(wèi)当时(shí)京城最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等大型知(zhī)名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北(běi)京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的(de)姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银(yín)杏树，还(hái)是每平(píng)米(mǐ)20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可(kě)看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远(yuǎn)超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书院一套(tào)300平米的法拍(pāi)房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的(de)豪宅，也吸引了不(bù)少(shǎo)知(zhī)名(míng)人(rén)士(shì)，如(rú)知名演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在(zài)钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的(de)背后，这个(gè)地产界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次成(chéng)为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书(shū)确定义务，中赫(hè)集团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落(luò)到这个(gè)地步，其实是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今(jīn)年年(nián)初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发(fā)现其深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就(jiù)在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始(shǐ)了多(duō)元化转型，但转型之(zhī)路并(bìng)不好走。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试过多元(yuán)化(huà)业务(wù)，先(xiān)后(hòu)进(jìn)军能源市(shì)场、团购(gòu)网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到(dào)了(le)体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团(tuán)从(cóng)中信集(jí)团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北(běi)京国安俱乐部全部(bù)股(gǔ)权。如(rú)果北京(jīng)国安(ān)的估(gū)值(zhí)一直(zhí)没(méi)变，那么中赫集团(tuán)拿下(xià)北京国安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么(me)又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实(shí)控人周金辉(huī)夫妇(fù)将(jiāng)其手(shǒu)中的(de)中(zhōng)赫集(jí)团股份(fèn)质(zhì)押(yā)陆(lù)续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集(jí)团共(gòng)有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商(shāng)业(yè)保理(lǐ)、北(běi)京(jīng)建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中融信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主北京(jīng)国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国安后，不仅国安的(de)经(jīng)营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易(yì)所官(guān)网信息(xī)显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部(bù)实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力(lì)，中(zhōng)赫集(jí)团和(hé)周金辉夫妇还(hái)在(zài)持续(xù)质押(yā)手中的中赫(hè)集团股份，但国安和中(zhōng)赫(hè)的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行(xíng)人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集(jí)团、中赫置地、及中赫集(jí)团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，上述被执(zhí)行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在(zài)实控人(rén)都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身(shēn)？

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