导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续(xù)低景气，有(yǒu)关中国地产是(shì)否过(guò)剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产存量极(jí)度过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人口普查调查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办(bàn)公(gōng)楼、学(xué)校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇居(jū)民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间(jiān)房所能满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的(de)人(rén)均住宅间数较发达(dá)国家还有很大(dà)差距。人(rén)均(jūn)住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数(shù)、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国(guó)住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平(píng)衡，是因为户均一(yī)套房无法(fǎ)满足(zú)流(liú)动人口的(de)租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额(é)外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不(bù)断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流(liú)入(rù)，人口净迁入(rù)城(chéng)市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较发达(dá)国家(jiā)有着不小差(chà)距(jù)，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年(nián)之(zhī)后，当下中国(guó)地产步(bù)入(rù)大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分化(huà)时代下(xià)地产矛盾(dùn)则(zé)更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区(qū)域(yù)板块(kuài)之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全(quán)国(guó)已有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以来，各大(dà)城市二手房(fáng)挂牌量突然激(jī)增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中国(guó)的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们(men)测算出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答当前的(de)房子是否(fǒu)真的(de)过剩了？据此判断未(wèi)来(lái)房地(dì)产市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会上，负(fù)责人(rén)对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设行业(yè)获取了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的(de)算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大(dà)于1，看似(shì)意(yì)味着人人(rén)都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅(jǐn)与房间数量(liàng)有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数不能完(wán)全反映出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户(hù)均住宅(zhái)的测算思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数(shù)据有(yǒu)两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极(jí)少，可(kě)忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加(jiā)，我(wǒ)们(men)就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住(zhù)宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个(gè)准确统计(jì)。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一(yī)步推(tuī)算(suàn)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成。本文去(qù)除商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的(de)时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们(men)需(xū)要进(jìn)一(yī)步(bù)推算(suàn)中国城镇居(jū)民(mín)拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显示(shì)中国城(chéng)镇居民(mín)的住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际(jì)变化比例(lì)，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)一套房的三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均(jūn)一套房的(de)程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国(guó)、英国(guó)和日本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成(chéng)人(rén)口净(jìng)流入地的住宅市场供(gōng)不(bù)应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动(dòng)人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高(gāo)房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据(jù)两套房，在(zài)高(gāo)房价的(de)大(dà)城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说户(hù)均一套房(fáng)无法满足(zú)庞(páng)大流(liú)动人口(kǒu)的租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑(zhù)结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生(shēng)活带(dài)来了很(hěn)大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生(shēng)活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居(jū)室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农(nóng)民(mín)带房进城和(hé)老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方米，不(bù)及(jí)全国(guó)人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这(zhè)个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在(zài)住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若(ruò)人(rén)均(jūn)可(kě)使用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所需要的住宅(zhái)总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户(hù)有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态结(jié)构(gòu)和动态趋势(shì)演绎，决定了中国(guó)未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未(wèi)来(lái)城镇(zhèn)住宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不(bù)断(duàn)下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势(shì)将继续延续，导致(zhì)户数(shù)会(huì)因户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入(rù)，区域(yù)经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长主(zhǔ)要受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家(jiā)庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加97霍元甲的师傅是谁，李小龙的师父是谁啊55万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅(zhái)需求中，霍元甲的师傅是谁，李小龙的师父是谁啊有(yǒu)7成家庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和(hé)旧城(chéng)改造(zào)，商品住宅的(de)占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配(pèi)套差、没(méi)有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的(de)环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善(shàn)性需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济水平有着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着经济发(fā)展水平的提(tí)高，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出(chū)现错配(pèi)，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)未来将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间(jiān)的差异也(yě)将越发(fā)扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查(chá)的是人(rén)，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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