文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地明(míng)确(què)表态，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会(huì)，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势(shì)，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四(sì)大关(guān)键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一(yī)定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了(le)所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。从个(gè)人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公(gōng)平(píng)，比如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这(zhè)样(yàng)有(yǒu)助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预(yù)售制度(dù)？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年(nián)房改，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制(zhì)度(dù)。其实(shí)，当前世界(jiè)不少国家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房(fáng)后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从(cóng)银(yín)行一次(cì)性贷(dài)款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措(cuò)施，一(yī)定会触发(fā)风险，对(duì)购房民众不公平，所以不(bù)如(rú)借机取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债务(wù)重组、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机(jī)制。这是(shì)个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房(fáng)地(dì)产回归(guī)实体(tǐ)经济和居(jū)住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重大措施(shī)。在(zài)当前(qián)的情况下，取消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融(róng)支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等(děng)综(zōng)合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究中心参(cān)与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参(cān)考后(hòu)来形成的(de)专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未(wèi)推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或(huò)者(zhě)其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需(xū)求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对(duì)这一系列(liè)问(wèn)题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自(zì)身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明(míng)书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地(dì)势(shì)环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解(jiě)决(jué)了(le)制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付款”的(de)销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供(gōng)不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促(cù)进(jìn)市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升了对于(yú)预(yù)售楼花制度的(de)监(jiān)管，即要求开发(fā)商在预(yù)售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还(hái)要证明自身有(yǒu)资金等能(néng)力把项目完成，资金需(xū)放入律师所(suǒ)托管，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师(shī)的核准。为了防(fáng)止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风(fēng)险(xiǎn)方(fāng)，后续需(xū)自身推(tuī)动项目完(wán)工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地(dì)面临住房需(xū)求大(dà)和供给量短缺问(wèn)题(tí)，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工(gōng)业(yè)化的进程(chéng)大于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套(tào)问题(tí)，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房(fáng)制度，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低(dī)、配套(tào)差等(děng)问题，因(yīn)此福利分房制度不(bù)再适(shì)用于当时的(de)国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市(shì)场面临商品(pǐn)房的(de)需(xū)求量大(dà)，而社(shè)会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开发商，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商品房(fáng)制(zhì)度(dù)，先后出台多项文件，大(dà)力支持(chí)国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一(yī)步(bù)深化城(chéng)镇住房制度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实(shí)行住房分(fēn)配(pèi)货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的(de)住(zhù)房新(xīn)体制(zhì)，从计划(huà)经济下(xià)的福利分房转向市(shì)场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预(yù)售(shòu)制(zhì)，允(yǔn)许开发(fā)商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和(hé)开发时间周期长的两大难(nán)题，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房供应(yīng)速(sù)度加快。自此中国内(nèi)地开始(shǐ)房改货币化，中国(guó)人民银行(xíng)等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策(cè)，支(zhī)持购房(fáng)者，极大(dà)作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为(wèi)了(le)缓解房企资(zī)金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预(yù)先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案(àn)登记(jì)和预告登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需要一次(cì)性付清(qīng)首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到了全(quán)部购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港的按(àn)照工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中国内地(dì)的开(kāi)发(fā)商而言(yán)，预售制商品(pǐn)房也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大(dà)缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售(shòu)制在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不(bù)仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高(gāo)了居(jū)民居住水平，中国(guó)内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发(fā)达国家(jiā)几(jǐ)百年城(chéng)镇化路(lù)程。改(gǎi)革(gé)开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平(píng)方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国(guó)内地(dì)商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速(sù)发展，房地(dì)产企业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数(shù)量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高(gāo)增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批(pī)发(fā)、建(jiàn)材的(de)带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资(zī)的(de)51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投资占固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从(cóng)房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房(fáng)市值测(cè)算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)与(yǔ)股债房(fáng)市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低(dī)，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承(chéng)担了(le)所有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商(shāng)发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根(gēn)据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房者对行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房企通过与(yǔ)购房者签(qiān)订的(de)预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完(wán)全由银(yín)行承担，银行将面临较大的(de)坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理(lǐ)办法(fǎ)》中明(míng)确(què)规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得(dé)款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商(shāng)品房(fáng)预售款监管的(de)具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市(shì)则按照(zhào)项目的建安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积(jī)或者项(xiàng)目工程(chéng)总额报价计算(suàn)重点资金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续(xù)建(jiàn)设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建(jiàn)设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取(qǔ)的(de)资金(jīn)，在(zài)房企各地(dì)项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金(jīn)统筹(chóu)拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一种资(zī)金循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度上(shàng)把风(fēng)险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房(fáng)者(zhě)预付资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或(huò)预(yù)付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求(qiú)购房者支(zhī)付的(de)预(yù)付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付款一(yī)般以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保(bǎo)护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房(fáng)者(zhě)提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发卯怎么读，卯足劲是什么意思解释商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定期限内无(wú)条(tiáo)件(jiàn)返还，最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房(fáng)款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美(měi)国(guó)官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房者的(de)定金及首付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权(quán)保险公(gōng)司的信托账户监(jiān)管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在(zài)房屋建设过程中的资(zī)金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发(fā)商(shāng)提(tí)供一定比例的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用资(zī)金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由政府(fǔ)相关部门经(jīng)审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银(yín)行得到购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合同前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的(de)定金并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金退还。如由于(yú)任何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取按工(gōng)期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般(bān)来(lái)说，支(zhī)付(fù)节点可分(fēn)为公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司(sī)针对(duì)期房设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师(shī)卯怎么读，卯足劲是什么意思解释严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金由保险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方(fāng)式(shì)，但是交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付(fù)环(huán)节，英(yīng)国规定房屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证公司的(de)检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英(yīng)国(guó)期(qī)房预售(shòu)资金监管极为严(yán)格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发商，即资(zī)金在进(jìn)入开(kāi)发商账户前(qián)经过两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次(cì)修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开(kāi)发商必(bì)须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签(qiān)订定(dìng)金保证(zhèng)委(wěi)托(tuō)合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金证明(míng)书交付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融机(jī)构或保证机构(gòu)或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)即(jí)可向银(yín)行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后(hòu)才开(kāi)始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定(dìng)金(jīn)外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者违约可(kě)返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有(yǒu)统一(yī)的选购权合同以及(jí)订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的(de)首付及印花税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房付(fù)款(kuǎn)流(liú)程做了统一(yī)详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为合同签(qiān)订后、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程(chéng)进度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随(suí)着放(fàng)出贷款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存(cún)入银(yín)行专门的项目资金账户(hù)，账(zhàng)户资(zī)金提(tí)取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者(zhě)享受(shòu)1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策(cè)出手临(lín)界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的(de)房企包(bāo)括民营企业，加大(dà)支(zhī)持力(lì)度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制(zhì)四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节(jié)，建立开(kāi)发(fā)商(shāng)违约(yuē)后定金保护(hù)机(jī)制，如将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的保障。余(yú)款支(zhī)付环节，建立按工(gōng)程进度付(fù)款机制或交房后(hòu)按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分(fēn)保护购房(fáng)者的权(quán)益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引(yǐn)入独立(lì)于(yú)开发商(shāng)、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是(shì)大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是(shì)五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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