文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有条件的可(kě)以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建(jiàn)了，不(bù)能(néng)把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从大开(kāi)发(fā)时(shí)代步(bù)入高质量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋(qū)势(shì)，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果(guǒ)按(àn)照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期(qī)平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么(me)要(yào)取(qǔ)消预(yù)售制、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者(zhě)非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样(yàng)有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助(zhù)于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举多(duō)得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度(dù)？预(yù)售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预(yù)售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般(bān)有严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，开发(fā)商(shāng)在项目获(huò)得政府批准后才(cái)可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支付完首付(fù)款(kuǎn)后从(cóng)银(yín)行(xíng)一(yī)次性贷款支付剩余全(quán)部(bù)房款，而是根据开(kāi)发(fā)商工程(chéng)进度(dù)在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施(shī)作为(wèi)保障的，如果没有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如借机(jī)取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入(rù)存(cún)量(liàng)时(shí)代，取消预售制度有(yǒu)助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然(rán)这需(xū)要配套房企债(zhài)务(wù)重组(zǔ)、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制(zhì)。这是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化(huà)解这个难(nán)题，让房地产回归(guī)实体经济(jì)和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对(duì)购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实(shí)质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三(sān)好生、新模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期(qī)系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考后来形成的(de)专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国(guó)内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预(yù)售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋(wū)制(zhì)度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不(bù)过大多数居(jū)民的储蓄(xù)很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼(lóu)为单(dān)位(wèi)，需要(yào)雄(xióng)厚的(de)资金实力才(cái)能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等(děng)问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开(kāi)发商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业(yè)有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的(de)见(jiàn)解(jiě)，在努(nǔ)力寻(xún)求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发售(shòu)楼说明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减轻(qīng)了(le)民(mín)众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造(zào)商的(de)资金问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为(wèi)当时中国(guó)香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题(tí)，使房(fáng)市发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式(shì)推动了中国香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于(yú)大角咀的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理部门提升了对于(yú)预(yù)售(shòu)楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要(yào)求开发商在预(yù)售前，确保地价(jià)款已经全(quán)部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自(zì)身(shēn)有资金等能(néng)力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求(qiú)律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操(cāo)作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进(jìn)程大(dà)于城市化(huà)进程(chéng)，唯有(yǒu)解(jiě)决(jué)住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分房制度，住房(fáng)市场发(fā)展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差(chà)等(děng)问题，因(yīn)此福利分房制(zhì)度(dù)不再适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺(quē)少大(dà)型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是(shì)对内地(dì)房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国(guó)香(xiāng)港预(yù)售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大力支持(chí)国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的(de)通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步(bù)实行住(zhù)房(fáng)分(fēn)配货(huò)币化、住(zhù)房供给商(shāng)品(pǐn)化、社会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场经(jīng)济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售(shòu)制，允许开(kāi)发(fā)商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地(dì)开始房改货币化(huà)，中国人民银行(xíng)等(děng)多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极(jí)大作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了(le)缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设(shè)中的(de)房屋(wū)预先出(chū)售(shòu)给购房者，由购房者支(zhī)付定金或(huò)房款的行(xíng)为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记和(hé)预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中，购房者(zhě)需要一次(cì)性付清首付款，并采用(yòng)银(yín)行贷款的形(xíng)式一次性付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商可能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所不(bù)同(tóng)。对中国内(nèi)地的开(kāi)发商而言，预(yù)售制商(shāng)品房也开(kāi)启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)销售(shòu)的(de)最主要(yào)方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内(nèi)地房地产市场的(de)稳(wěn)步发展(zhǎn)起(qǐ)到了(le)重要(yào)作用，不(bù)仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提(tí)高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年(nián)时间走完(wán)发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程(chéng)进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成(chéng)区面积(jī)由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存(cún)量(liàng)报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存(cún)量从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成(chéng)为(wèi)中(zhōng)国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总销(xiāo)售面积(jī)的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了(le)中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带(dài)动的上(shàng)下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地(dì)产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉(lā)动的投资占(zhàn)全社(shè)会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道(dào)，从房地(dì)产贷款占银(yín)行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过(guò)三分之(zhī)一。从房地产融(róng)资存(cún)量(liàng)占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值与股债房(fáng)市(shì)值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单(dān)方面不公平(píng)制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另(lìng)外(wài)，购房者和(hé)开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开(kāi)发商发(fā)生(shēng)违(wéi)约，购房者只能(néng)根据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据(jù)按(àn)揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资(zī)金链(liàn)断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列(liè)风险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用和购房(fáng)者对(duì)行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场波(bō)动或(huò)经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通(tōng)过与购房者签订(dìng)的预售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或(huò)短期(qī)不(bù)能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的(de)《城市(shì)商(shāng)品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商(shāng)品房(fáng)预售款监管的(de)具体办(bàn)法，由房(fáng)地产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并(bìng)没(méi)有统(tǒng)一的预(yù)售资金(jīn)监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则(zé)按照项目的(de)建安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积(jī)或者(zhě)项目工程总(zǒng)额报价计(jì)算(suàn)重点资(zī)金(jīn)。而事(shì)实(shí)是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的(de)高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业(yè)“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨(bō)付资金(jīn)，再由工(gōng)程(chéng)方将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的(de)工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了资金流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转模式，但一定程度(dù)上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预(yù)付款比例(lì)相对(duì)较(jiào)低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一(yī)般以定金(jīn)方式支付，或按工(gōng)程进度(dù)分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按(àn)揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按(àn)照工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售商(shāng)品房(fáng)提(tí)供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付(fù)质(zhì)量的(de)保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由政府或第三(sān)方验收合(hé)格(gé)并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支(zhī)付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定期(qī)限内(nèi)无条件返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付(fù)前资金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比例一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资金，购房(fáng)者的定金及首付(fù)款由第三(sān)方公证行或产权保险公(gōng)司(sī)的信(xìn)托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担(dān)任何(hé)责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程(chéng)中的(de)资金全部来(lái)自银行，银行(xíng)根据(jù)工程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷(dài)款，由观音山上观山水下联是什么，观音山有下联了获奖名单于开(kāi)发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充(chōng)分(fēn)动机监管(guǎn)开发商施工进(jìn)度。开发商在房(fáng)屋交付时(shí)需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银行得到购房者(zhě)支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开发商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照(zhào)德国(guó)法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付公证费(fèi)和土(tǔ)地(dì)交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工(gōng)期支付(fù)房(fáng)款的制度，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一(yī)般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分多次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能是(shì)当(dāng)房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商或购(gòu)房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英(yīng)国预(yù)售制(zhì)设(shè)有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问(wèn)题时(shí)，购房者(zhě)10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国(guó)采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款的(de)方式，但是交房前付款比例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房屋必(bì)须(xū)经(jīng)过房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在(zài)进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预(yù)付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本(běn)期房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，观音山上观山水下联是什么，观音山有下联了获奖名单开发商必(bì)须完(wán)成“预售(shòu)房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发(fā)商违约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据(jù)日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才可预售。什(shén)么是(shì)定金(jīn)保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同时(shí)，开(kāi)发(fā)商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预先支付(fù)的购房(fáng)款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构或保证机(jī)构或(huò)保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔(péi)付违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专门项(xiàng)目(mù)资金账户，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付(fù)15％的首付及印花税，同(tóng)时(shí)购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房同样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期(qī)房付款流程(chéng)做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门(mén)窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的订(dìng)金(jīn)与付款会存入(rù)银行专门的(de)项目资金账户(hù)，账户(hù)资金(jīn)提(tí)取须(xū)与房屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后(hòu)购房(fáng)者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的(de)支持力度，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部(bù)停贷现象，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工具(jù)支持。另(lìng)一(yī)方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对(duì)还在(zài)正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每(měi)个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具(jù)配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节(jié)，建立开发商(shāng)违(wéi)约后定金保护机制(zhì)，如(rú)将已支付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等(děng)情(qíng)况(kuàng)提供充分(fēn)的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环(huán)节(jié)，建立按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款机制或交房(fáng)后按揭贷(dài)款机(jī)制(zhì)，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监(jiān)管机(jī)构，或(huò)由政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保修期内，开(kāi)发商应(yīng)对(duì)房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看(kàn)，取(qǔ)消商品房预(yù)售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全(quán)国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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