5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方(fāng)国企央企获得增持(chí)，持仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比(bǐ)重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地产(chǎn)的(de)配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资(zī)产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年(nián)来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地(dì)产行业的持股比(bǐ)例(lì)也(yě)同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今年(nián)一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对(duì)于房地产(chǎn)的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏(sū)链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而(ér)映射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲(qū)线里属于(yú)成熟期或(huò)者(zhě)衰退期(qī)的(de)行(xíng)业，传(chuán)统认知上没(méi)有(yǒu)什么投资机会(huì)的(de)。但在这几年特(tè)殊的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公(gōng)募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的(de)更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端(duān)还需(xū)要有(yǒu)一定(dìng)的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出(chū)：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收(shōu)入也不支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需(xū)求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得(dé)市(shì)占率的(de)提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投资机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的(de)阿尔法，而对(duì)应(yīng)到(dào)股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的(de)务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng鲜衣怒马少年时,不负韶华行且知，鲜衣怒马少年时全诗谁写的)国企(qǐ)、优质区域性标的(de)成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产(chǎn)类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名(míng)前五的公司(sī)月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一假期(qī)归来(lái)后(hòu)日成交(jiāo)量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出(chū)涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地(dì)产开发与经营。公司的(de)主要(yào)产品及服务为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物(wù)业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构(gòu)都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包括公募的(de)上银(yín)基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城(chéng)资(zī)产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫(yì)情(qíng)时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿(ná)地结(jié)算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势(shì)头(tóu)向好(hǎo)背(bèi)景下，自(zì)然(rán)也吸(xī)引了知名机构在其中持(chí)续(xù)驻足。从第一季(jì)度十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在(zài)前十(shí)中，这也是(shì)连续第(dì)三(sān)个季度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海(hǎi)区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七(qī)位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出(chū)现(xiàn)的机构鲜衣怒马少年时,不负韶华行且知，鲜衣怒马少年时全诗谁写的还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基(jī)金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的(de)价(jià)值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供(gōng)给(gěi)较多（券(quàn)商测算对应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目(mù)前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或(huò)者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地(dì)，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的(de)拿地(dì)力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存(cún)在发展的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构性机(jī)会(huì)依然存在(zài)，少部(bù)分公(gōng)司尤其(qí)是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其(qí)主要又(yòu)体现为库存的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融(róng)资成本(běn)，优质的开发(fā)资源和良好的不(bù)动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于(yú)民营地(dì)产公司(sī)也是(shì)更有(yǒu)优势(shì)的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资(zī)源(yuán)债权(quán)债务关系等问(wèn)题，市(shì)场对民营房(fáng)开企业的资(zī)产会有(yǒu)更(gèng)多(duō)担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清(qīng)的过(guò)程(chéng)中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的(de)修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特(tè)估的(de)角度(dù)从(cóng)中长期(qī)的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的(de)盈(yíng)利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低(dī)，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于(yú)行业(yè)集中度(dù)提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许(xǔ)还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地去持续观察国企央(yāng)企在三(sān)个方(fāng)面是否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持(chí)续提(tí)升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据(jù)房企一(yī)季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公司(sī)也是机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的(de)房企，主要是因(yīn)为过去两三年(nián)时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年民营(yíng)房企不(bù)怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要(yào)集(jí)中在(zài)核心(xīn)城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够(gòu)推动房企销售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍(réng)处(chù)于(yú)调整的(de)过程中，能(néng)够(gòu)保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地(dì)产的(de)复苏(sū)过(guò)程中，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其(qí)实(shí)整个市场从四(sì)月份(fèn)开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城市(shì)四月环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在(zài)内的绝大(dà)多(duō)数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五(wǔ)月的市(shì)场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企业的资金面压(yā)力(lì)，可(kě)能会出现，到(dào)六月份房企为(wèi)了(le)半年(nián)报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个(gè)房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及其上下游产业链的(de)复(fù)苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房(fáng)地产以及上下游就不是(shì)赚快钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现出来。所以只能(néng)耐心地去(qù)等待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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