饱受(shòu)争议的二手(shǒu)房交易中介费问题，正逐渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部(bù)、市场监管总(zǒng)局联(lián)合发布了关(guān)于(yú)规范(fàn)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)的意见。意见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存在利(lì)用房源(yuán)客源优势收取过(guò)高(gāo)费用、未明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户(hù)个人信息等(děng)问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加强从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明确经(jīng)纪服务(wù)内容、合(hé)理确(què)定经纪服(fú)务收费(fèi)、严格实(shí)行明码标(biāo)价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城(chéng)市发展(zhǎn)，一二线城市(shì)二手房(fáng)交易占比逐渐增(zēng)加。以(yǐ)北(běi)京、上海为例，二手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二手房成(chéng)交依赖中(zhōng)介居间成交，房(fáng)地产调控(kòng)重心(xīn)逐渐(jiàn)从(cóng)开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研究中心首(shǒu)席研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易(yì)，由于二手房(fáng)交易(yì)成本较高、交(jiāo)易(yì)周(zhōu)期(qī)较长(zhǎng)，具(jù)有(yǒu)非常强的专业(yè)性，居民(mín)往往通(tōng)过中介(jiè)来完成。但很多(duō)中介利(lì)用(yòng)信息不对称等问题，将非(fēi)必要的(de)收费(fèi)夹带其中，如收(shōu)取过桥融(róng)资、按(àn)揭费、担保费等(děng)，对居民造成(chéng)额(é)外的负(fù)担，而(ér)且这些服务事项(xiàng)并未明(míng)码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包括经纪服(fú)务在内的相关市场(chǎng)交易(yì)行为及其主体进(jìn)行规范和秩(zhì)序整(zhěng)顿，是(shì)房地产(chǎn)市场(chǎng)管理(lǐ)和调(diào)控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作(zuò)的意义更(gèng)大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监(jiān)管重点

　　二手房市(shì)场中(zhōng)，历来对(duì)房地产(chǎn)经纪服务行业关注最(zuì)多的一(yī)个话题，便是(shì)房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未来相关部(bù)门主(zhǔ)要监管(guǎn)的重(zhòng)点，将是对房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费及中介交(jiāo)易进(jìn)行规范。

　　在(zài)热点城市，二手(shǒu)房屋交易过(guò)程中，部(bù)分(fēn)价值不菲(fēi)的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的中介费。以(yǐ)北京(jīng)某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元的(de)房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费上，两(liǎng)部门在(zài)此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构(gòu)要合(hé)理(lǐ)降(jiàng)低住房(fáng)买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用(yòng)。鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档(dàng)定价。引导(dǎo)由(yóu)交易双方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据(jù)张大(dà)伟(wěi)介绍(shào)，目前房地产经纪服务(wù)收费标(biāo)准的最(zuì)早依据是(shì)1995年国(guó)家计委建设(shè)部下发的《关于房(fáng)地产中(zhōng)介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成交价(jià)格总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例，目前(qián)北京(jīng)市(shì)执行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根据这(zhè)样(yàng)在办公室做剧烈运动，卫生间做剧烈运动的(de)规定：“少数特别(bié)复杂(zá)的住宅买卖(mài)经纪服务，经(jīng)交(jiāo)易各方协商同(tóng)意，可在规定(dìng)的收费标准基础上适(shì)当(dāng)上浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前北(běi)京二手房(fáng)中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中介服务(wù)等57个(gè)政(zhèng)府(fǔ)定价，房地(dì)产经(jīng)纪服务收费多少由(yóu)各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在(zài)实(shí)际收取费用过(guò)程中，相(xiāng)关(guān)监管部门(mén)当前并未(wèi)明确(què)具(jù)体(tǐ)的(de)中介(jiè)费率，中介机构仅需在服(fú)务过程中对收费标准(zhǔn)进(jìn)行明码标价即可(kě)。而房地产经纪服(fú)务机构(gòu)在具体收取(qǔ)过(guò)程中，会(huì)结(jié)合房屋价值及工资(zī)标准(zhǔn)，综合计算出合适的中(zhōng)介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价问题，两部门(mén)在此次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构应当在经营门店(diàn)、网站、客户端等场所或(huò)渠道(dào)，公示服(fú)务(wù)项目、服务内容和(hé)收(shōu)费标准(zhǔn)，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构提供的基(jī)本(běn)服务和延伸(shēn)服(fú)务，应当分别明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构收费(fèi)前(qián)应当向交易当事(shì)人出具收费清单，列明收(shōu)费标(biāo)准、收费金额，由(yóu)当(dāng)事人签(qiān)字确(què)认。

　　另外(wài)，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房(fáng)和(hé)城乡建设部门将会同市(shì)场(chǎng)监管等部(bù)门采取(qǔ)约谈等综(zōng)合措施进行重点监管。市场监(jiān)管(guǎn)部门会同有(yǒu)关部门依(yī)法查(chá)处不按(àn)规定明(míng)码标价、操纵经纪服务(wù)收费(fèi)等(děng)违反价格(gé)和反垄断法律(lǜ)法规(guī)的(de)行为(wèi)。对房地产经(jīng)纪机构相关违法(fǎ)违规信息，市场监管(guǎn)部门要(yào)依法依规纳入国家企业信用信息(xī)公(gōng)示系统。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实行分档定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南区(qū)总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发(fā)文鼓(gǔ)励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定(dìng)价(ji在办公室做剧烈运动，卫生间做剧烈运动à)，合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击(jī)收费过(guò)高的(de)经(jīng)纪机构，但(dàn)对(duì)市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市(shì)场豪宅(zhái)和(hé)普(pǔ)宅本来收费就不同，各(gè)家(jiā)收费普遍在(zài)合理范围(wéi)内，加上经(jīng)纪服务费用(yòng)对市场的影响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由于(yú)当前两部门提出(chū)的意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性文件而非规(guī)定，未来如何具(jù)体认定其中的细则，还需要(yào)看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从在办公室做剧烈运动，卫生间做剧烈运动目前市场看，经纪服(fú)务领域(yù)的调整改善(shàn)、规范化，有利于行(xíng)业健康发(fā)展。同时，由于二手房很多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权(quán)抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交易产生(shēng)影响，这对(duì)房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)行业的专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院研究(jiū)总监(jiān)陆骑(qí)麟指出，在二手(shǒu)房买卖(mài)过(guò)程(chéng)中，原本应该由(yóu)上(shàng)下家各支付(fù)一半的中介(jiè)费，但在一些热点城(chéng)市的二手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部(bù)分购(gòu)房(fáng)者(zhě)处于弱势地位，从而会(huì)出(chū)现中(zhōng)介费及(jí)税(shuì)费均由购房者来承(chéng)担。即使(shǐ)一些房(fáng)东愿意承(chéng)担(dān)中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式(shì)，在(zài)房价(jià)中有所体现。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介费转嫁给(gěi)下家，市(shì)场(chǎng)这(zhè)种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公(gōng)司将其视为(wèi)向购(gòu)房者单(dān)边收费(fèi)的行为。部分中(zhōng)介公司(sī)可能会利用其支(zhī)配地位，在原先经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)的(de)基础上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房东(dōng)往往会将其转再次转嫁(jià)给购房者，这(zhè)实(shí)际上相当(dāng)于变相推高(gāo)了(le)房价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提高(gāo)交易中操作的透明度(dù)，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑(qí)麟称。

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