万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背后曾宣称(chēng)要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的(de)神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团(tuán)成了(le)共同债务人(rén)被中(zhōng)国信达追债，中国(guó)信达为了(le)收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未(wèi)看到这些业主的维(wéi)权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可能还(hái)是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没(méi)想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不(bù)良债权转让项(xiàng)目(mù)”，债权(quán)总额(é)高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让项目(mù)的处置(zhì)主体是(shì)中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司(sī)北京市分公(gōng)司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是(shì)对北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发(fā)有限(xiàn)公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司(sī)是共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明(míng)这些(xiē)房子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些(xiē)房子根本没(méi)有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道证实(shí)了(le)上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这75套(tào)房子(zi)抵押出(chū)去，现在(zài)还没资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳书院的(de)业主基本(běn)都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院(yuàn)的业主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫(hè)集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支(zhī)付价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债权(quán)回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关(guān)法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支(zhī)付(fù)价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过户手续的(de)，如(rú)果业主没有过(guò)错(cuò)，人民法院不得(dé)查(chá)封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出(chū)执行(xíng)异议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还(hái)购房款(kuǎn)或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承担三角函数中cscx等于什么，三角函数中cscx等于什么意思(dān)违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民(mín)法院报公布《最高人民(mín)法院关于商(shāng)品(pǐn)房消费者权(quán)利(lì)保护(hù)问题(tí)的批复(fù)》，以(yǐ)司法(fǎ)解释(shì)的(de)方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债权的，人(rén)民法(fǎ)院应当予以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际(jì)支付剩余(yú)价款的，可(kě)以适(shì)用(yòng)前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子(zi)均为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么(me)这笔(bǐ)不良债权，实际上(shàng)是(shì)个烫(tàng)手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还(hái)会(huì)被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国信(xìn)达申请不良债(zhài)权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查(chá)显示，目前(qián)中(zhōng)国(guó)信达(dá)已经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选择退出(chū)了赫(hè)华恒瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没(méi)有很大规模，也没(méi)有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作(zuò)为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当(dāng)时京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京(jīng)当年的(de)“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的(de)五米高(gāo)墙，还是每棵成本(běn)超(chāo)6万(wàn)的(de)成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对(duì)手是当时有名(míng)的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书(shū)院一(yī)套300平(píng)米(mǐ)的(de)法(三角函数中cscx等于什么，三角函数中cscx等于什么意思fǎ)拍(pāi)房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然(rán)已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定(dìng)了(le)中赫集团的(de)“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城(chéng)最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成为被(bèi)执行人，被(bèi)执行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行(xíng)能(néng)力而拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今(jīn)沦(lún)落到这个地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团(tuán)实控人(rén)周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始(shǐ)了多元(yuán)化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路(lù)并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试过多(duō)元化(huà)业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股权，成(chéng)为(wèi)国安的(de)新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部(bù)全部股权。如果(guǒ)北(běi)京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份质押陆续(xù)质(zhì)押，据企(qǐ)查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国(guó)安(ān)的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集(jí)团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份(fèn)，但国安和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被(bèi)执行人，执(zhí)行(xíng)标的高达11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫(hè)集团(tuán)股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成为被执行(xíng)人，执(zhí)行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目(mù)前幸免于难。不(bù)过在实控人都(dōu)成(chéng)为老(lǎo)赖的(de)情况(kuàng)下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身(shēn)？

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