饱受争议的(de)二手(shǒu)房交易(yì)中介费问题，正逐(zhú)渐得(dé)到监管部门(mén)的(de)重视。

　　5月(yuè)8日，住建(jiàn)部、市(shì)场监(jiān)管总局联合发(fā)布了关于规范(fàn)房(fáng)地产经纪服务的意见。意见提及，近年来(lái)，部分房(fáng)地产经纪机构存(cún)在利用房(fáng)源客(kè)源优势收(shōu)取过(guò)高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用(yòng)客(kè)户个人(rén)信息(xī)等问题，加重(zhòng)交易(yì)当(dāng)事人(rén)负担、侵(qīn)害其(qí)合法权益(yì)。

　　基(jī)于上述背景，两部门从(cóng)加强从业主体管(guǎn)理(lǐ)、明确经(jīng)纪服(fú)务内容、合理(lǐ)确定经纪(jì)服务收费、严格实行明(míng)码标价等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首(shǒu)席分析师张大伟称，随着城市发展，一(yī)二(èr)线城市二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二手(shǒu)房占市场成交比例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介(jiè)居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城(chéng)规院住房(fáng)政策研究中心首(shǒu)席(xí)研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属于(yú)金额(é)不低的大(dà)宗交易(yì)，由于二手房交易成(chéng)本较(jiào)高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往往(wǎng)通过中介(jiè)来完成。但(dàn)很多中介利用信息不对称等问题，将非必要的(de)收费夹带(dài)其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担(dān)保费等(děng)，对居(jū)民造成额(é)外的负(fù)担，而且(qiě)这(zhè)些服务事(shì)项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房(fáng)市场交(jiāo)易过程中(zhōng)存在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场(chǎng)交(jiāo)易行为及(jí)其主体进行规(guī)范(fàn)和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和(hé)调控的主题。“当下，推进这项工(gōng)作的意(yì)义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介(jiè)收(shōu)费问题(tí)成(chéng)监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历(lì)来(lái)对房地(dì)产经纪(jì)服务行业(yè)关注最多的(de)一个话题，便是房地产经纪服(fú)务费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门(mén)主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及中(zhōng)介交易进行规(guī)范(fàn)。

　　在热点(diǎn)城市，二(èr)手房屋交易(yì)过程(chéng)中，部分(fēn)价(jià)值不(bù)菲的房屋，往往(wǎng)要(yào)缴纳(nà)一笔金(jīn)额不低(dī)的中介费。以北京某房地产经纪服务(wù)机构(gòu)2.7％的服务(wù)费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费(fèi)上，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)要合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则(zé)实(shí)行分档定价。引导由(洗面奶含皂基成分好不好，长期使用氨基酸洗面奶的危害yóu)交易双方共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服务收费标准的(de)最早(zǎo)依据是(shì)1995年国家计委(wěi)建(jiàn)设部下发的(de)《关于房地产(chǎn)中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第(dì)六条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成交(jiāo)价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这样的规(guī)定：“少(shǎo)数特别复杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方(fāng)协商(shāng)同意，可在规定的收费(fèi)标准基(jī)础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房中(zhōng)介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服(fú)务等(děng)57个政府定价，房地产经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费多少(shǎo)由(yóu)各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取费用过程(chéng)中，相关监(jiān)管(guǎn)部门当前并未明确(què)具体的中介费(fèi)率，中介机(jī)构仅需在(zài)服(fú)务过程中对(duì)收费标准进行明码标价即可。而(ér)房地产经(jīng)纪(jì)服务机构在(zài)具体收取过(guò)程中，会结(jié)合房屋价值(zhí)及工资标准(zhǔn)，综(zōng)合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门在此次(cì)意(yì)见中提及，房(fáng)地洗面奶含皂基成分好不好，长期使用氨基酸洗面奶的危害(dì)产经纪机(jī)构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端等(děng)场所或渠(qú)道，公示(shì)服(fú)务项目、服务内容和收费(fèi)标准，不得混(hùn)合标价(jià)和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提供(gōng)的基本服务和延伸服务，应当分别(bié)明确服务项目和收费标(biāo)准。房(fáng)地(dì)产经纪机构收(shōu)费前应当向交易当(dāng)事人(rén)出(chū)具收费(fèi)清单，列明收费标准、收费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市(shì)场平均水平的房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同市场监管等部门采取约(yuē)谈(tán)等综合(hé)措(cuò)施进(jìn)行重点监管。市场监管(guǎn)部门会同有(yǒu)关(guān)部门依法(fǎ)查处不按(àn)规定明(míng)码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市场监管(guǎn)部门要依(yī)法依规(guī)纳(nà)入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档(dàng)定价(jià)，是否意味着，未来豪(háo)宅的中(zhōng)介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南(nán)区(qū)总裁兼深圳中(zhōng)原(yuán)总(zǒng)经(jīng)理郑叔(shū)伦称(chēng)，住建部发文鼓励(lì)按照成交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低(dī)的原则实行(xíng)分档(dàng)定价(jià)，合(hé)理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要(yào)还是(shì)规范行业，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但对(duì)市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅本来(lái)收费(fèi)就不同，各家收(shōu)费普遍在合理范围内(nèi)，加上经(jīng)纪服务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门提出(chū)的意(yì)见仅为鼓励性质(zhì)，即只(zhǐ)是纲领性文件而非(fēi)规定(dìng)，未来如何(hé)具体认定(dìng)其中的细则，还需要看各(gè)城市(shì)落(luò)地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表(biǎo)示，“从目(mù)前市(shì)场看，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范(fàn)化，有利(lì)于行业(yè)健康(kāng)发展。同时，由(yóu)于(yú)二手房很多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押(yā)、不(bù)同税费等(děng)都可能对交易产(chǎn)生影(yǐng)响，这对房地产经纪(jì)服务(wù)行(xíng)业的专业性提出更高(gāo)的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆骑(qí)麟指出，在二手房(fáng)买卖过(guò)程中，原本应该由上(shàng)下家(jiā)各支付一半的中介费，但在一些热点城市(shì)的二手房交易(yì)过程(chéng)中，往往会(huì)有这样的情(qíng)形，因部分购房者(zhě)处于(yú)弱(ruò)势地位，从而洗面奶含皂基成分好不好，长期使用氨基酸洗面奶的危害会出(chū)现(xiàn)中介费及(jí)税费均由(yóu)购房者来承担。即使一些(xiē)房(fáng)东愿意(yì)承(chéng)担中介费，这部(bù)分(fēn)费用(yòng)也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给(gěi)下家，市场这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介公司(sī)将其视为向购(gòu)房(fáng)者单边收(shōu)费的行为。部(bù)分中介公司(sī)可能(néng)会利用其支配(pèi)地位(wèi)，在原先经纪(jì)服(fú)务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分费(fèi)用，房(fáng)东(dōng)往往(wǎng)会将其转再次转嫁给购房者，这实(shí)际上相(xiāng)当于变(biàn)相推高了房价。两部门提(tí)出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于(yú)提高交易中操(cāo)作的透明度(dù)，也有(yǒu)利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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