万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的(de)意外走红，让(ràng)这(zhè)个位于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如(rú)今，万柳(liǔ)书(shū)院再次受(shòu)到(dào)舆论关(guān)注，起因中赫(hè)集团成了共同债(zhài)务人(rén)被(bèi)中国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不(bù)将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这(zhè)些房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集(jí)团，那(nà)些真(zhēn)正斥(chì)巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是(shì)被割(gē)了！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看到这些(xiē)业主(zhǔ)的维权(quán)信息，难怪(guài)有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势(shì)都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级谈恋爱期间所有的转账可以起诉吗，恋爱期间的转账超过多少要还豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债权转让(ràng)项目(mù)”，债(zhài)权总(zǒng)额高达(dá)近47亿(yì)，该(gāi)项目的(de)抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示(shì)，上述不良债(zhài)权转让项(xiàng)目的处置主体是(shì)中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公(gōng)司北京(jīng)市分公(gōng)司（下(xià)称中国信达北分），处置(zhì)的是(shì)对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良债权。截(jié)至202谈恋爱期间所有的转账可以起诉吗，恋爱期间的转账超过多少要还3年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是(shì)共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万(wàn)次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就是(shì)一起中国(guó)信达北(běi)分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该(gāi)报(bào)道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面(miàn)上又注明这(zhè)75套房子是(shì)“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些(xiē)房(fáng)子(zi)根本没有网签，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报(bào)道证实了(le)上(shàng)述内容。有豪宅中介(jiè)透露(lù)，中赫(hè)集团早(zǎo)就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的(de)业(yè)主基本都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不少中赫集团的(de)高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如(rú)果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国(guó)信达转让这(zhè)笔不良(liáng)债权回(huí)本的(de)愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民(mín)事(shì)执行中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出执行异(yì)议(yì)申请，请求法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房(fáng)款或(huò)办(bàn)理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民(mín)法(fǎ)院关于商(shāng)品(pǐn)房消费者权利保护问题的(de)批复》，以司法解(jiě)释的方(fāng)式明确(què)了购(gòu)房人的(de)优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费者以(yǐ)居住(zhù)为(wèi)目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优先于(yú)建(jiàn)设工程(chéng)价(jià)款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵押权以及其(qí)他(tā)债权(quán)的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了(le)部分价(jià)款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实(shí)际支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果这75套(tào)房子(zi)均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实(shí)际上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申(shēn)请不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让(ràng)，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国(guó)信(xìn)达已(yǐ)经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限责任(rèn)公司(sī)成为了唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管理(lǐ)股(gǔ)份有(yǒu)限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规(guī)模，也没有很高的国(guó)民(mín)知(zhī)名度(dù)，但却在北京豪宅圈(quān)留下一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七(qī)号院(yuàn)3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当时京城最贵的(de)楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型(xíng)知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入(rù)市(shì)场，无论是一(yī)块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵(kē)成本(běn)超6万(wàn)的成年银(yín)杏树，还是(shì)每(měi)平米20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看(kàn)出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的(de)融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大(dà)华府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一(yī)套(tào)300平米(mǐ)的(de)法(fǎ)拍房(fáng)，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推(tuī)出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的豪(háo)宅，也吸(xī)引了不少知名人士(shì)，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而(ér)柳传(chuán)志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬则居住(zhù)在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成(chéng)为被执(zhí)行人，被(bèi)执行(xíng)标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书(shū)确定义务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这(zhè)个地步(bù)，其实是有迹可(kě)循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾(céng)深挖(wā)出(chū)背后的中赫集(jí)团，发(fā)现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅(zhái)的(de)开发商到(dào)沦(lún)为“老(lǎo)赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这(zhè)个转折点，就在(zài)于收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了(le)多元化(huà)转(zhuǎn)型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试(shì)过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但(dàn)最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱(jù)乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安(ān)的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下(xià)北(běi)京国(guó)安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股(gǔ)权。如果北京国(guó)安(ān)的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费(fèi)了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什(shén)么(me)又(yòu)要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫集团股份质押陆(lù)续质押，据(jù)企(qǐ)查(chá)查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权(quán)出(chū)质记录。质(zhì)权人包括海金商(shāng)业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱乐部实现营(yíng)业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股份(fèn)，但国安和(hé)中赫(hè)的经营状况(kuàng)却持续没(méi)有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人(rén)，执行标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务(wù)，上述被执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的(de)情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独(dú)善(shàn)其身(shēn)？

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