近两年火(huǒ)爆(bào)的(de)创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红(hóng)体现出(chū)该类产品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营(yíng)权分(fēn)红目(mù)前已包含了利润分(f凝神静气的意思 凝神静气是成语吗ēn)配和本金的(de)归还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占(zhàn)可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

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　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收(shōu)益来源为持有(yǒu)期(qī)分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份额(é)交易(yì)价(jià)格的变化。基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产(chǎn)的(de)经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集(jí)材料和信息披(pī)露文(wén)件(jiàn)，结(jié)合(hé)行业及(jí)市场情况，可以(yǐ)分析(xī)基础设施(shī)项目的经营(yíng)业(yè)绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额持有(yǒu)人实际获得(dé)的(de)现(xiàn)金(jīn)收益，对于(yú)长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级(jí)副(fù)总监(jiān)李华(huá)平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证凝神静气的意思 凝神静气是成语吗券(quàn)投资基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施(shī)基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年(nián)度可(kě)分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)的分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点(diǎn)。二(èr)级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的(de)一(yī)面(miàn)，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求，分红(hóng)类(lèi)似于(yú)债券(quàn)派息，但不(bù)等(děng)同(tóng)于债券(quàn)的(de)固(gù)定利息回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的(de)投资品类(lèi)，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收益。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红(hóng)获取相(xiāng)对于(yú)投(tóu)资(zī)债(zhài)券相对高的收益(yì)性，在有效(xiào)控(kòng)制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除(chú)了(le)投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对(duì)于未来分红水平(píng)的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价格走(zǒu)势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经济的(de)影响，可(kě)分(fēn)配金额完(wán)成(chéng)率不(bù)达预期，一(yī)定(dìng)程度(dù)上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因(yīn)素之(zhī)一(yī)，而稳定的(de)分红有利(lì)于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈(chéng)现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩相对经(jīng)济活力的(de)改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基(jī)金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单位基金份额的分(fēn)红(hóng)金(jīn)额进行计(jì)算。除权操作(zuò)是(shì)对分红前(qián)后(hòu)基金份额(é)净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后(hòu)均可(kě)以获得(dé)公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期(qī)投资的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性(xìng)，关注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对(duì)整体(tǐ)收益的(de)影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了解(jiě)底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本金之(zhī)上(shàng)的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界(jiè)定为(wèi)“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值(zhí)两个(gè)部(bù)分，两个部分之间的(de)比例(lì)是变(biàn)动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收(shōu)益主要包(bāo)括(kuò)每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的收益主要来自(zì)项(xiàng)目每年的现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类资产(chǎn)的(de)分(fēn)红包括了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，两者的(de)比率也是变(biàn)动的，对特(tè)许经营权类资(zī)产的(de)公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在(zài)选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表(biǎo)示，从(cóng)细(xì)分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的(de)公(gōng)募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价(jià)值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投资(zī)者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市(shì)场(chǎng)价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人也认(rèn)为(wèi)，与产权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)项目在(zài)经营权(quán)到(dào)期后不再(zài)能产生现金收益，因此将可(kě)供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个(gè)特点，剩余(yú)经营(yíng)期限较短的(de)特许经营项目，通常(cháng)具(jù)备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提(tí)醒投资(zī)者注意，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权项目的分派(pài)金额包含了(le)投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着分派进度(dù)逐(zhú)年(nián)下降是正(zhèng)常现象，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进一步(bù)延长经营期(qī)限。这种类(lèi)似(shì)永续(xù)经营的假设反(fǎn)映(yìng)在(zài)基础资产的估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来观(guān)察和评(píng)估项目(mù)底层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金(jīn)相关的(de)指标有两个(gè)：一是(shì)年(nián)报(bào)中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性(xìng)区别。经营活动产生(shēng)的现金净(jìng)流量是(shì)指企业(yè)经营(yíng)、筹资(zī)、投资产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可(kě)供分配的现(xiàn)金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对股(gǔ)债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建议(yì)投资(zī)者对(duì)经营权类(lèi)的资产可以更多关注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分(fēn)配(pèi)收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金流(liú)，所以底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合(hé)考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基金管理(lǐ)人实力等多(duō)重(zhòng)因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由(yóu)于(yú)分红交(jiāo)易带(dài)来的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应相对明显、同时分(fēn)红规(guī)模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的(de)可供(gōng)分配(pèi)金额(é)预(yù)测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募(mù)集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市(shì)场的实际环(huán)境，对基础设施(shī)项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责(zé)人(rén)也(yě)称(chēng)。

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