OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波(bō)，如(rú)今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下跌(diē)走势，午后跌幅(fú)一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲(zhé)库(kù)科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设(shè)施资产张润大(dà)厦的重要(yào)承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于(yú)停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光大(dà)园REIT进一(yī)步(bù)表示，原始权益人(rén)将继续密(mì)切关(guān)注哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责(zé)人也表示(shì)，近期已同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度(dù)重视，浦东新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华(huá)安张江光大(dà)园REIT近(jìn)期市场(chǎng)波(bō)动较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下跌(diē)并不会从根本上影(yǐng)响其内(nèi)外价值(zhí)，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格小(xiǎo)幅低(dī)开，此后二级市场(chǎng)价格开(kāi)始震荡(dàng)走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消(xiāo)息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日二(èr)级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日(rì)以来，3个(gè)交(jiāo)易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超过24％，在(zài)全市场(chǎng)公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产(chǎn)业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产业园区基础设(shè)施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中已经披露(lù)张江光大园项目出租率有所下(xià)降，如今拟扩募(mù)的项(xiàng)目又遭(zāo)遇(yù)突(tū)发事(shì)件，因此导致(zhì)二级市场价(jià)格出现波动。”一位(wèi)业(yè)内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述(shù)人(rén)士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的(de)原因，最近几个交易(yì)日场内资金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级市场价格林心如生肖，林心如生肖属什么(gé)下跌，风(fēng)险(xiǎn)也(yě)得到一(yī)定(dìng)释放，但(dàn)是价格涨跌会(huì)受到基(jī)本面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价(jià)格是不是已经(jīng)完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不少(shǎo)产品(pǐn)年内二级市场跌幅较(jiào)大，其(qí)实有些隐含收益率高的(de)产(chǎn)品具备(bèi)一定的(de)投资价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此(cǐ)外，伴随(suí)着(zhe)经济复苏的步(bù)伐(fá)，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资(zī)价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高(gāo)如(rú)星对(duì)此表示，若张江园(yuán)区最终能顺利解决(jué)招商，平(píng)稳(wěn)过度对经营现金(jīn)流(liú)没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空下(xià)调至得这么急(jí)、这(zhè)么深(shēn)，加上(shàng)前期本(běn)身(shēn)园区类资产(chǎn)就回(huí)调不少了(le)，这就(jiù)是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到租(zū)金收入受不受影(yǐng)响，影响多(duō)大，估计园(yuán)区(qū)会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急(jí)回(huí)应(yīng)称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益(yì)人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续(xù)情(qíng)况，积(jī)极做好相关(guān)应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其(qí)一季(jì)报中披(pī)露的(de)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目出租率下降事项，一度二(èr)级市场价格出(chū)现回落。在随(suí)后(hòu)召开的(de)业绩(jì)说明会中管(guǎn)理人就相关事项进行了(le)解释说明，市场信心得(dé)到了一(yī)定提振，二级市(shì)场(chǎng)价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召开(kāi)的线上(shàng)和线下的扩(kuò)募说明(míng)会上，运营(yíng)团队表(biǎo)示了对张江光大园项(xiàng)目的信心，预计签署意向书(shū)和合同谈判中的(de)储(chǔ)备租户正(zhèng)常转化(huà)后，项(xiàng)目出(chū)租率将(jiāng)得到回升(shēng)。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来(lái)了新的(de)考验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上述(shù)公告引起了(le)市场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权(quán)益人相关负责人坦言，事(shì)发突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一(yī)时间(jiān)即奔赴现场进行了沟通和核实工(gōng)作，并同步(bù)启动了(le)应(yīng)急(jí)预案，排摸(mō)储备租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库(kù)提前退租(zū)的可能事(shì)项。由(yóu)于张润大(dà)厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度(dù)重(zhòng)视，据(jù)悉新区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户(hù)情况，相关(guān)负责(zé)人介(jiè)绍说，目前储备(bèi)租户(hù)还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人(rén)工(gōng)智能(néng)、航(háng)天(tiān)产业、信息技术等产业客户(hù)，租(zū)赁意向面积(jī)超过了(le)2万方。从意向(xiàng)储备转化为(wèi)实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过(guò)签署租赁意(yì)向书来(lái)尽快(kuài)锁(suǒ)定(dìng)一(yī)些重(zhòng)要租(zū)户。虽然收了三个月履约保证金给(gěi)了我们一些空间，但本着对首批扩募(mù)、对(duì)市场负责的态度，我们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这(zhè)些面积在(zài)短期内(nèi)完成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的(de)同(tóng)区域(yù)的张(zhāng)江光大园(yuán)项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备(bèi)租户(hù)，之前的空置(zhì)率为何未(wèi)能得到解(jiě)决。

　　对此相(xiāng)关负责(zé)人解(jiě)释，张江光大园一直以来都坚持以(yǐ)市场化运营为导向，历史(shǐ)运营(yíng)表现稳定，租户的(de)调租和(hé)换租都属于(yú)正(zhèng)常(cháng)情况，而这次项目的大租户退租正好(hǎo)发生(shēng)在市场活跃度(dù)的短期低点，目前市场情况已有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出租率下滑情(qíng)况(kuàng)没有得到及(jí)林心如生肖，林心如生肖属什么时修复后(hòu)，张江这边(biān)也作了一定(dìng)的资源调配和(hé)倾斜(xié)，引入了(le)一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和(hé)张江光大园(yuán)项目在(zài)给(gěi)租户的分隔(gé)空间、交付(fù)标准、租金(jīn)水平(píng)等方面也有(yǒu)一些差异化，张润(rùn)大厦多是两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度高一(yī)些，单价也贵(guì)一些(xiē)，张江光(guāng)大园单(dān)层(céng)以一千平的(de)面(miàn)积为主(zhǔ)，还有一些独栋(dòng)形(xíng)态的物(wù)业(yè)。租户(hù)自身也会有诉求，也会根(gēn)据自身需(xū)求(qiú)和预算(suàn)挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成以后(hòu)，新老资(zī)产的(de)管(guǎn)理人(rén)都变成了一家，后续(xù)我们在资源(yuán)共享和联合营销方面(miàn)能更加充分发挥协同效(xiào)应，相信(xìn)可以(yǐ)做得(dé)更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关(guān)负责人表(biǎo)示，张江集团(tuán)和(hé)张江高科目前在(zài)管资(zī)产约五百万方，还有一些其(qí)他在开发的储备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现(xiàn)打造(zào)张(zhāng)江园区产业空间资产上市平台目(mù)标(biāo)的坚实后盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视(shì)张江REIT这个资本平台和(hé)它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩募(mù)是我们实现基金扩(kuò)容的(de)第一步，也是至(zhì)关重要(yào)的一步，眼下我们可(kě)能面临了一些突发情(qíng)况需要解决，但是这(zhè)和我们在张江(jiāng)科(kē)学(xué)城这三十年建(jiàn)设(shè)发展过(guò)程中所(suǒ)经历的相比，只能算是一个非常小的插(chā)曲。我们有信心排(pái)除万难(nán)，尽一切(qiè)可能化解(jiě)当(dāng)前突发(fā)事件的所(suǒ)有负面影响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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