饱受争议(yì)的二手房交易中介(jiè)费问题，正逐(zhú)渐得到监管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部、市(shì)场(chǎng)监管总局联合发布了关于规范(fàn)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)的意见。意见提及，近年来(lái)，部(bù)分房地产经纪(jì)机(jī)构存在(zài)利用(yòng)房(fáng)源客源优势收取过高费(fèi)用(yòng)、未明码(mǎ)标(biāo)价(jià)、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥用客户个人信息等问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强(qiáng)从业主体(tǐ)管理、明确经(jīng)纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服(fú)务收费、严(yán)格实行明码标价等十(shí)方面(miàn)，提出了意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首(shǒu)席分析(xī)师张大伟称，随着城市发展，一(yī)二线(xiàn)城市二手(shǒu)房交易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例(lì)，二手房占(zhàn)市场(chǎng)成交比(bǐ)例超(chāo)过80％，大量二(èr)手房成交依(yī)赖中介居间成交，房地产调控(kòng)重(zhòng)心逐(zhú)渐从开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院(yuàn)住房政策研究中心首席研究(jiū)员(yuán)李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房对居民来(lái)说属于(yú)金额不低的大(dà)宗交易，由于二手房交(jiāo)易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业(yè)性，居民往(wǎng)往通过中介(jiè)来(lái)完成。但很多中介利用信息不(bù)对(duì)称等问(wèn)题(tí)，将非(fēi)必(bì)要的收费夹带其(qí)中，如收取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对(duì)居民(mín)造成额外的负担，而且这些服务(wù)事项并(bìng)未明码标价(jià)。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市场交易过程(chéng)中存(cún)在的“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内(nèi)的(de)相关市场交(jiāo)易行为及其主体进(jìn)行(xíng)规范和秩序(xù)整(zhěng)顿，是房地产市(shì)场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问(wèn)题(tí)成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房地产经(jīng)纪服务行业关注最多的(de)一个话题，便是房地产经(jīng)纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门主要监管的(de)重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费及中介(jiè)交(jiāo)易进行规范。

　　在(zài)热点城市(shì)，二(èr)手房(fáng)屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳(nà)一笔金(jīn)额不(bù)低(dī)的中介(jiè)费(fèi)。以(yǐ)北(běi)京某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算(suàn)，一套1000万元(yuán)的(de)房(fáng)屋，中介费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服(fú)务收费(fèi)上(shàng)，两部(bù)门(mén)在(zài)此次意见中(z五平方千米和五万平方米谁大 五平方千米是多少亩hōng)提及，房(fáng)地产经纪(jì)机构要合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服(fú)务(wù)费用。鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定(dìng)价。引导由交易双方共同承担经(jīng)纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据(jù)张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据(jù)是1995年国家(jiā)计委建(jiàn)设(shè)部下(xià)发(fā)的《关于房地产中(zhōng)介服务收费(fèi)的通知(zhī)》（971号文），其中第六条(tiáo)规(guī)定(dìng)：房屋买(mǎi)卖代理(lǐ)收费，按成交价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执行的2014年更新后的(de)收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)，即(jí)根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服(fú)务，经交易(yì)各方协商同意(yì)，可(kě)在规定的收费标(biāo)准基础(chǔ)上适(shì)当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手房(fáng)中介费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放(fàng)权(quán)”的(de)精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中介服务(wù)等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费多少由各(gè)中介机(jī)构自行决定。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机构(gòu)在实际(jì)收(shōu)取费用(yòng)过(guò)程中，相(xiāng)关监(jiān)管部(bù)门当前并未明确五平方千米和五万平方米谁大 五平方千米是多少亩(què)具体的中介费率，中介机构(gòu)仅需在服务过程中(zhōng)对收费标准进行明码标(biāo)价即可(kě)。而房地(dì)产经纪(jì)服务机构(gòu)在具体收取过程(chéng)中，会(huì)结(jié)合(hé)房屋价值及(jí)工(gōng)资标(biāo)准(zhǔn)，综合计算出合适的(de)中介(jiè)费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价问题，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地(dì)产经纪机构应当在经营门(mén)店、网(wǎng)站、客(kè)户端(duān)等(děng)场(chǎng)所或渠道，公示服务项目(mù)、服务内容(róng)和收费标(biāo)准，不得(dé)混合标(biāo)价(jià)和捆绑收费。房(fáng)地产经(jīng)纪机构提供的(de)基本服(fú)务和延伸(shēn)服务，应当分别明确服务项(xiàng)目和收费(fèi)标准。房地产经纪机构收费(fèi)前(qián)应(yīng)当向交易(yì)当事人(rén)出具收费清单，列明收(shōu)费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平均水平(píng)的(de)房地产(chǎn)经(jīng)纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门(mén)将会同(tóng)市(shì)场监管等部门采取约谈等综合措施进行重(zhòng)点监管(guǎn)。市场(chǎng)监管部门会(huì)同有关部门依(yī)法查(chá)处(chù)不按规(guī)定明码标(biāo)价、操纵经纪服务收费等违反价(jià)格和反垄断法律(lǜ)法规的行为。对(duì)房地产经(jīng)纪机构相(xiāng)关违(wéi)法违规信息，市场监管部门要依法依(yī)规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中介(jiè)费有望(wàng)大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按(àn)照(zhào)成交价(jià)格越高(gāo)、服(fú)务(wù)费率越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价，合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要(yào)还是规范行业，打击收费过(guò)高的经纪机构，但对(duì)市场影(yǐng)响有限(x五平方千米和五万平方米谁大 五平方千米是多少亩iàn)，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服务费用对(duì)市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部(bù)门提出的意见仅(jǐn)为鼓励(lì)性质，即只是纲(gāng)领性(xìng)文件而非规定(dìng)，未来如何具(jù)体(tǐ)认定其中的细则，还需要看各城市落地执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表示，“从目前市(shì)场看，经(jīng)纪服务领域的调整改善(shàn)、规范化(huà)，有(yǒu)利于(yú)行业健康(kāng)发展。同时(shí)，由于二手房很(hěn)多房源(yuán)在产权方面有(yǒu)瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都可能对交易(yì)产生(shēng)影(yǐng)响，这对房(fáng)地产经纪服务行业的专业性提(tí)出更高(gāo)的要(yào)求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房(fáng)买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下家各支付一半的(de)中(zhōng)介费，但(dàn)在一些(xiē)热点城(chéng)市的二手房交易过程中(zhōng)，往(wǎng)往会有这样的情形，因部分购房者处(chù)于弱势地位，从而会出现中介费及(jí)税费均由购房者来承(chéng)担。即使(shǐ)一些房东愿意承担中介费(fèi)，这部(bù)分费用也可能通(tōng)过转嫁的(de)方式，在(zài)房价中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介(jiè)费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一(yī)些房产中介公司将(jiāng)其视为(wèi)向购房者单边收费的行为。部分中(zhōng)介公司(sī)可能会利用其支配地位，在(zài)原先经纪服务收费的基础上，再次(cì)向房东收取费用(yòng)，而这部分费用，房东往往会将(jiāng)其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相当于变相推高了房价(jià)。两(liǎng)部(bù)门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的透明(míng)度，也(yě)有利于(yú)房(fáng)价(jià)的稳定。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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