文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房(fáng)和城(chéng)乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是(shì)对购房者的(de)不(bù)公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代(dài)步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的(de)最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一(yī)定(dìng)能实(shí)现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单方面不(bù)公平(píng)制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖楼(lóu)花(hu手指头在里边怎么动，扣自己的正确手势图ā)，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实(shí)，当(dāng)前世(shì)界不少国(guó)家存在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家(jiā)一般有严格的(de)监管保障措(cuò)施(shī)，开(kāi)发(fā)商在(zài)项目获得政府批(pī)准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在(zài)支付完(wán)首(shǒu)付款后从银行(xíng)一次(cì)性贷(dài)款支(zhī)付剩余全(quán)部(bù)房款，而是根据开发商工(gōng)程进度(dù)在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严(yán)格的资(zī)金监管、分(fēn)期支付以及违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些(xiē)保障措施(shī)，一定会(huì)触(chù)发风(fēng)险，对(duì)购房民众不(bù)公(gōng)平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有一定历(lì)史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住房进入存(cún)量时(shí)代，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市(shì)场化改革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有商业的(de)本质(zhì)是向善，是以客户为(wèi)中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是(shì)天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从这个(gè)角(jiǎo)度(dù)，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居(jū)乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要(yào)结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发(fā)展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的(de)专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化进程(chéng)，但背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未(wèi)推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身(shēn)于(yú)木屋或者其他临时(shí)住宅，住房(fáng)的(de)需求是相当高，不(bù)过大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单(dān)位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等问题(tí)。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售(shòu)。这模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼宇的(de)市(shì)民数量有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办(bàn)立(lì)信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资(zī)金周(zhōu)转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出(chū)售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材(cái)料、分层(céng)价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付(fù)手指头在里边怎么动，扣自己的正确手势图款形式(shì)，等新楼落成时(shí)，收齐(qí)买家(jiā)的钱(qián)，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房(fáng)的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商的(de)资金问(wèn)题(tí)，降(jiàng)低(dī)投资风(fēng)险，在当时可谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时(shí)中(zhōng)国香港房地产市场的一大(dà)特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不(bù)应求的问题(tí)，使(shǐ)房市(shì)发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部(bù)门不(bù)断(duàn)完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管(guǎn)机(jī)制，促进市(shì)场(chǎng)健(jiàn)康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于预(yù)售楼花(huā)制度的(de)监管，即要(yào)求开(kāi)发商(shāng)在预(yù)售前，确保地价款已经全(quán)部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需(xū)放入(rù)律师所托(tuō)管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的(de)核(hé)准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取(qǔ)监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户(hù)（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取全(quán)透(tòu)明化机制(zhì)，且(qiě)银行的责任上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推(tuī)动项目完工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地(dì)面临(lín)住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业(yè)化的进(jìn)程大于城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，唯(wéi)有(yǒu)解决住(zhù)房基础等城市(shì)化(huà)配套问题，才能进一(yī)步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差(chà)等(děng)问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商(shāng)品房(fáng)的(de)需(xū)求(qiú)量大，而(ér)社会(huì)缺少(shǎo)大(dà)型房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量小的(de)困境，此时(shí)引入中国香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文件，大力(lì)支持国(guó)内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房(fáng)制度改革(gé)，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配货(huò)币化(huà)、住(zhù)房供给商(shāng)品化(huà)、社(shè)会化(huà)的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房地(dì)产市(shì)场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时间(jiān)周期(qī)长的两大难题，开发(fā)商(shāng)以(yǐ)预(yù)售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自(zì)此中(zhōng)国内(nèi)地开(kāi)始房(fáng)改货币化(huà)，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动(dòng)了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内(nèi)地的(de)商品房预售制(zhì)度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由购房者(zhě)支付(fù)定金(jīn)或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发(fā)商可能已拿到了全(quán)部(bù)购房(fáng)款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对(duì)中国内地的开发(fā)商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)的最主要方(fāng)式，预(yù)售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的(de)资金需求，也提高了居民(mín)居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得(dé)巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革(gé)开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年(nián)中国内地(dì)商(shāng)品住(zhù)宅期房销售面积占总(zǒng)销售(shòu)面积(jī)的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房(fáng)地(dì)产也成(chéng)为拉动中国内地经济(jì)高增(zēng)长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多(duō)个行(xíng)业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通道业(yè)务，占比超(chāo)过三分之(zhī)一(yī)。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市(shì)值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市(shì)值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要(yào)是(shì)因(yīn)为住房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资(zī)比例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银行的(de)按揭贷(dài)款合同是两个(gè)独立的合同关(guān)系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据(jù)购(gòu)房合同向开发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而(ér)房企通(tōng)过与购房者签订的(de)预售(shòu)合同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从银行获得(dé)房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大(dà)的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看(kàn)，购(gòu)房者的(de)预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应(yīng)当用于有关(guān)的(de)工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没(méi)有统一(yī)的(de)预售资(zī)金(jīn)监管规定，各地(dì)实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例(lì)为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项目(mù)的建安成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程总额报(bào)价计算(suàn)重点资(zī)金。而事(shì)实(shí)是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发(fā)时代的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如(rú)工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程建设(shè)名义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度所需。通(tōng)过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环(huán)高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制(zhì)度(dù)呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房(fáng)者预付资金(jīn)，一(yī)般设有(yǒu)定金(jīn)或预付(fù)款保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要(yào)求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋(wū)交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预(yù)付款一般以定金(jīn)方式(shì)支付，或按(àn)工程进度分期(qī)支付(fù)，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般(bān)采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护(hù)：为预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期(qī)房(fáng)由政府(fǔ)或第(dì)三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的(de)房款。二(èr)是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资(zī)金第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期(qī)限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美(měi)国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金(jīn)或(huò)首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首付款由第三(sān)方(fāng)公证行或产权保险公(gōng)司(sī)的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而(ér)开(kāi)发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行(xíng)根据(jù)工程进度(dù)向开(kāi)发(fā)商提供一定(dìng)比例(lì)的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施(shī)工(gōng)进度(dù)。开(kāi)发商(shāng)在房屋交付(fù)时需取得(dé)由政(zhèng)府相关部门经审查(chá)后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发(fā)商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的(de)定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公证费和土地(dì)交易税，分别(bié)为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定最低首付比例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也(yě)采取按工期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银(yín)行(xíng)按施(shī)工节奏(zòu)分多次发放贷(dài)款，每(měi)笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房(fáng)者一(yī)定使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的(de)功(gōng)能是(shì)当房(fáng)屋出(chū)现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方均有一(yī)名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的(de)房产、资(zī)金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认(rèn)无误(wù)后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财(cái)务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英(yīng)国采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般(bān)会在合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别(bié)支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验(yàn)收后才能(néng)交(jiāo)付(fù)，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管(guǎn)极(jí)为严格，资金也由律师(shī)监(jiān)管，在(zài)确(què)认工(gōng)程进度(dù)、支(zhī)付相关(guān)款(kuǎn)项(xiàng)过(guò)程中，由买房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成(chéng)“预(yù)售房定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返还(hái)定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前是唯(wéi)一一部(bù)规(guī)范期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元的(de)部分(fēn)，法律要求(qiú)开发商必须完成(chéng)定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同时(shí)，开发商(shāng)向金融机(jī)构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或(huò)保险(xiǎn)机(jī)构签订(dìng)定金(jīn)保证委托合同(tóng)，设置购房者(zhě)定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其(qí)他预先支付的购(gòu)房(fáng)款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者(zhě)可(kě)凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书(shū)向金融机构或保证(zhèng)机(jī)构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者即(jí)可(kě)向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩余(yú)房款在交房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违(wéi)约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目(mù)资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年(nián)保修期后支(zhī)付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环(huán)节，新加(jiā)坡开发商有统一(yī)的(de)选购权(quán)合(hé)同以及订金返(fǎn)还(hái)机(jī)制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡(pō)期房同(tóng)样(yàng)采取(qǔ)按工程进(jìn)度付(fù)款的方式(shì)，《发展商条例(lì)》对期(qī)房付款流程(chéng)做(zuò)了统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依(yī)照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存(cún)入银行(xíng)专门的项目(mù)资金账户，账户(hù)资(zī)金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来(lái)看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷(dài)现象，重点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的房企包(bāo)括民(mín)营(yíng)企业，加(jiā)大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形(xíng)势复(fù)杂(zá)性和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后定(dìng)金保护机制，如(rú)将已(yǐ)支付(fù)定金冻(dòng)结(jié)至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付(fù)款机(jī)制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者(zhě)的(de)权(quán)益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行(xíng)的第三(sān)方资金监管机(jī)构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在(zài)保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花(huā)八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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