导读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国(guó)房地产市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关(guān)中国地产是否过剩的(de)讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查(chá)调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不(bù)是(shì)人均一(yī)间房所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素(sù)密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅间(jiān)数(shù)大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发现中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户(hù)户有(yǒu)房，然而事实(shí)上中国(guó)住宅(zhái)市场供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的(de)住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业需(xū)求。全国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择(zé)在大(dà)城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一(yī)人(rén)户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延(yán)续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的(de)新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积均较发(fā)达(dá)国家有着(zhe)不小差距(jù)，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求(qiú)正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么当下(xià)房地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛(máo)盾(dùn)则(zé)更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同区域(yù)板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国(guó)已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然(rán)激(jī)增，引发(fā)一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国(guó)的房(fáng)子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平(píng)衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)数据并未公布，我(wǒ)们(men)无(wú)法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出(chū)中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住宅套(tào)数，回答(dá)当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过(guò)剩的(de)直观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害(hài)综合风险(xiǎn)普查工作情(qíng)况为主题的新(xīn)闻发布(bù)会(huì)上，负责人对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市(shì)政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包(bāo)括了大量商业(yè)楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数(shù)不能完全(quán)反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要(yào)是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一(yī)套设(shè)施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一(yī)类是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居(jū)民住宅相(xiāng)关(guān)数(shù)据有两处(chù)可(kě)以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是(shì)居民(mín)住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算(suàn)中国(guó)居民户均住宅数(shù)量，我们(men)主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民(mín)户(hù)均住宅套数分(fēn)三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们(men)就能够(gòu)得到当前(qián)商(shāng)品住宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比例，推(tuī)算(suàn)得到(dào)居(jū)民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个准确(què)统计(jì)。我们利(lì)用既有统计数(shù)据，大致测算(suàn)得到(dào)中国(guó)存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装(zhuāng)修(xiū)的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住(zhù)宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁其他(tā)住宅、购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)与(yǔ)购买二(èr)手房加(jiā)总，得到商品(pǐn)住宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年(nián)商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城(chéng)镇居(jū)民(mín)已经达到了户均一(yī)套房的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意(yì)味着中国地(dì)产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本的(de)住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的(de)住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和(hé)韩(hán)国(guó)分(fēn)别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口在(zài)老家(jiā)拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际上(shàng)会(huì)占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购(gòu)买(mǎi)一套房(fáng)。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流(liú)动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的生活带(dài)来了很大的不便和安(ān)全隐患，并(bìng)且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的(de)家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难满足(zú)现代生(shēng)活(huó)需求，在(zài)未来(lái)大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一居室和(hé)二居(jū)室，户型偏小。其(qí)中一居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间(jiān)农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所需要(yào)的住宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户有房(fáng)。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎(yì)，决定了中国未来(lái)地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比(bǐ)明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致(zhì)户(hù)数会因户均人(rén)口规模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集(jí)中吸(xī)引着人(rén)口流入。人口迁移势(shì)必涉及到(dào)买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随(suí)着城中村(cūn)和旧城(chéng)改(gǎi)造(zào)，商品住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环(huán)境，背后的(de)改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工(gōng)作会议明确指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论(lùn)是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的(de)人均(jūn)住宅间数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度(dù)与经济(jì)水平(píng)有着(zhe)密(mì)切正向联(lián)系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去(qù)二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局(jú)限(xiàn)于城市能(néng)级之间(jiān)差(chà)异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查(chá)的是人，并不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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