导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是(shì)中国房地产市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国(guó)地产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图(tú)厘清中国城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次人口(kǒu)普查调查数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其中还包括(kuò)大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一(yī)间房(fáng)所(suǒ)能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关(guān)。中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每(měi)户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们(men)根(gēn)据(jù)商品住宅套数(shù)、商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目(mù)前(qián)城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似(shì)乎意味着户(hù)户有(yǒu)房，然而事实上中国(guó)住宅市场供(gōng)需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因为户(hù)均一套(tào)房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老家买(mǎi)房，从(cóng)而(ér)产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国(guó)未来地产仍有四大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户占比(bǐ)不断增加，导致家(jiā)庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分化(huà)日益明(míng)显，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入(rù)城(chéng)市的新(xīn)增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均(jūn)较(jiào)发(fā)达国家有着(zhe)不小差距(jù)，“住上更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这是过去二(èr)十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大(dà)分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛(máo)盾则(zé)更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二手房挂(guà)牌(pái)量(liàng)突(tū)然激增(zēng)，引发(fā)一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是(shì)供(gōng)给过(guò)剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数据(jù)并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套数，回答(dá)当前的房(fáng)子是否真的(de)过剩了？据此判断未来(lái)房地(dì)产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何(hé)有效(xiào)观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直(zhí)观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以(yǐ)全(quán)国自(zì)然(rán)灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国(guó)城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关。单单(dān)从人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)不能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为(wèi)单位购(gòu)买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居(jū)的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据(jù)，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直(zhí)接公布(bù)，一是(shì)每年商品住宅销售套数(shù)（统计(jì)局）；二是居(jū)民住宅来(lái)源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们(men)主要用到上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套数分(fēn)三步(bù)走(zǒu)：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年(nián)以来(lái)每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数除(chú)以家(jiā)庭(tíng)户数，我们(men)就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测(cè)算得到(dào)中国(guó)存量房(fáng)地产套数，并进一步(bù)推(tuī)算中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销(xiāo)售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期(qī)房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数计(jì)算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的(de)住宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他住宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅与(yǔ)购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民(mín)所有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际变化比例，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期(qī)房(fáng)会在(zài)2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居(jū)民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是(shì)否意味着(zhe)中国(guó)城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来满(mǎn)足(zú)因人(rén)口流动(dòng)、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美(měi)国(guó)、英国和(hé)日本的住宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地(dì)的住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)不(bù)应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省(shěng)际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调(diào)查数据显示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的流动(dòng)人口在老家(jiā)拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价(jià)迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一(yī)套(tào)房(fáng)，在房(fáng)价较低(dī)的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套(tào)房(fáng)无法满足庞(páng)大流动人口的租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了(le)很大(dà)的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区很难(nán)满(mǎn)足(zú)现代生活(huó)需求，在未来大都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和(hé)二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其(qí)中一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地产的需求驱(qū)动力(lì)

　　根(gēn)据(jù)七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间(jiān)农(nóng)民(mín)带房进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的(de)一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米的(de)家(jiā)庭界(jiè)定为住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个(gè)标(biāo)准算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的(de)家庭(tíng)存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面(miàn)积(jī)为(wèi)40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积(jī)后，中国(guó)的人均(jūn)可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口，所需要的住(zhù)宅总量会(huì)更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地产仍有需(xū)求(qiú)释(shì)放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化(huà)趋(qū)势将继续延(yán)续，导致(zhì)户数会因(yīn)户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带(dài)来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源和生(shēng)产要(yào)素逐(zhú)步向经(jīng)济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购买(mǎi)经济(jì)适用(yòng)房(fáng)和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的(de)占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低这都有水了还说不想要，啊怎么这么多水啊、基(jī)础设施(shī)配套差、没有或少有物(wù)业(yè)管(guǎn)理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的(de)改善(shàn)性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向(xiàng)于(yú)中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的中央(yāng)经(jīng)济工(gōng)作会议明确指出支持住(zhù)这都有水了还说不想要，啊怎么这么多水啊宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发(fā)展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛(máo)盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过(guò)去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突(tū)。房地(dì)产大分化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限于(yú)城市能(néng)级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计(jì)偏(piān)差(chà)。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实(shí)际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 这都有水了还说不想要，啊怎么这么多水啊