文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大(dà)保护(hù)。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是(shì)权宜之(zhī)计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后(hòu)一(yī)手交钱(qián)，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义(yì)。当然二(èr)次(cì)房改是个技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地(dì)产税。如果按(àn)照经济规(guī)律办事(shì)，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。从个人(rén)层面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不(bù)能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于(yú)落实中央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有(yǒu)助(zhù)于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单(dān)科普一下：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了(le)商品房预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发(fā)达国(guó)家一般有严格(gé)的监(jiān)管保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，开发商(shāng)在(zài)项目获得政府批准后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购买期(qī)房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次(cì)性(xìng)贷款支付(fù)剩(shèng)余全(quán)部房(fáng)款(kuǎn)，而(ér)是(shì)根据(jù)开发商工程进度在完全(quán)交房(fáng)前进行分期支付(fù)。所以，预(yù)售(shòu)制(zhì)度是(shì)需要(yào)严格的资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风险，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度(dù)有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进(jìn)入存量时(shí)代，取消(xiāo)预售制度(dù)有助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然(rán)这(zhè)需要(yào)配套房企债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心(xīn)和(hé)房(fáng)地(dì)产长效机制。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济(jì)和居住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业的本质是(shì)向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家(jiā)人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的(de)重(zhòng)大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结(jié)合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期(qī)三(sān)好(hǎo)生、新模式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务(wù)院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后(hòu)来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行(xíng)的方式(shì)，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行(xíng)公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民(mín)的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国(guó)香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一系(xì)列问(wèn)题，不(bù)少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加(ji陌上人如玉公子世无双意思是什么，陌上人如玉,公子世无双意思出处ā)，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)办立(lì)信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到(dào)的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地势环(huán)境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家(jiā)的订(dìng)金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收(shōu)齐买(mǎi)家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民(mín)众购房的资(zī)金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售(shòu)，也解决(jué)了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的一大特(tè)色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效(xiào)率地解决了核心(xīn)的(de)住房供不应(yīng)求的(de)问题(tí)，使房(fáng)市发展(zhǎn)进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动了中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的(de)监(jiān)管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于(yú)预售楼花制度的监(jiān)管，即(jí)要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等(děng)造假，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港要求律师行在银行(xíng)开设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户）、开(kāi)发(fā)商操(cāo)作(zuò)等(děng)采取全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体陌上人如玉公子世无双意思是什么，陌上人如玉,公子世无双意思出处系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代(dài)，中国(guó)内地面临住房(fáng)需求(qiú)大(dà)和(hé)供(gōng)给量短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这(zhè)一导向使前期发(fā)展工业化(huà)的(de)进(jìn)程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配(pèi)套(tào)问题，才能进一步推(tuī)进城(chéng)市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分(fēn)房制(zhì)度(dù)，住房(fáng)市场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福(fú)利分(fēn)房制度(dù)也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福(fú)利(lì)分房(fáng)制度(dù)不(bù)再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地(dì)产市场面临商(shāng)品(pǐn)房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是对内地房(fáng)地产市场的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进中国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先后出台(tái)多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的(de)福(fú)利分房(fáng)转向市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间周(zhōu)期长的(de)两大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬动下一(yī)个项目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开发模(mó)式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始房改货币(bì)化，中国人(rén)民银行等(děng)多方(fāng)迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了(le)房地产(chǎn)市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调(diào)整(zhěng)形成(chéng)契合中国内地的商品房(fáng)预售制度(dù)。预售制的(de)初(chū)衷是为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)房企资(zī)金(jīn)压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企(qǐ)业将(jiāng)正在(zài)建设中的房屋预(yù)先出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次(cì)性(xìng)付(fù)清首付(fù)款，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港的按照工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款有所不同。对中国内地(dì)的开发商(shāng)而(ér)言，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的(de)最(zuì)主要方(fāng)式，预售制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内(nèi)地(dì)房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基(jī)本适(shì)居，住(zhù)房事(shì)业取得巨(jù)大进步，数(shù)十年时(shí)间走完发(fā)达国家几百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存(cún)量(liàng)从(cóng)不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国(guó)内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内地(dì)经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别(bié)长，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房地产对金融、批发(fā)、建材(cái)的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动的投资(zī)占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷(dài)款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融(róng)资(zī)存量(liàng)占社(shè)融存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠(qú)道，根据我们(men)的《中国住房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市值(zhí)占股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的(de)负面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同(tóng)向开(kāi)发(fā)商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇(yù)到下行周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波(bō)动或(huò)经营不善，出(chū)现资(zī)金(jīn)链断裂等一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合(hé)同(tóng)和按(àn)揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款，如(rú)果购房者丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期不能(néng)还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从(cóng)监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的(de)预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预售(shòu)管理办法》中明确(què)规定(dìng)了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用(yòng)于(yú)有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门(mén)制定。但多年以来(lái)全(quán)国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资金监管规(guī)定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则(zé)按(àn)照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积(jī)或(huò)者项目(mù)工(gōng)程总额(é)报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入监(jiān)管账户(hù)、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如(rú)何被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在过(guò)去(qù)房(fáng)地(dì)产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调(diào)预(yù)售(shòu)款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设(shè)名(míng)义(yì)，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再(zài)由工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这些方式(shì)套取的资(zī)金，在房企各地(dì)项(xiàng)目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高周转模式(shì)，但(dàn)一定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购房者预(yù)付资(zī)金，一(yī)般设有定金或(huò)预(yù)付(fù)款保护机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者支付(fù)的预付款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大部(bù)分房款在房(fáng)屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发(fā)放按揭贷(dài)款，一(yī)是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是(shì)期(qī)房(fáng)由(yóu)政府或第三方(fāng)验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是开发商为购房(fáng)者提供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期(qī)限内无条(tiáo)件返还(hái)，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付(fù)，其(qí)余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前(qián)资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付环(huán)节，定(dìng)金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数(shù)据，2021年(nián)美国平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的(de)定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行或产权保险公司(sī)的信托账户(hù)监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担任何(hé)责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工(gōng)程(chéng)进(jìn)度向开(kāi)发(fā)商(shāng)提供(gōng)一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关(guān)部(bù)门经审查(chá)后发(fā)放的(de)验收凭证(zhèng)，通(tōng)过(guò)验收凭(píng)证向银(yín)行(xíng)得到购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发(fā)商或(huò)购房者(zhě)可购买期(qī)房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金(jīn)退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付公证费和土地(dì)交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含(hán)在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定(dìng)最(zuì)低(dī)首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例(lì)因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在支付房款前(qián)申请房贷(dài)，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公(gōng)司针对(duì)期(qī)房设计(jì)了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律(lǜ)师(shī)严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立(lì)合(hé)同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节，各环节内(nèi)容(róng)确(què)认无误(wù)后签(qiān)订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，当开(kāi)发商出现财(cái)务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，但(dàn)是交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一(yī)般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项(xiàng)交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋(wū)必须(xū)经过(guò)房产公证公(gōng)司(sī)的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付相(xiāng)关(guān)款项过(guò)程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转给卖方律师(shī)，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即(jí)资金在进(jìn)入开发商(shāng)账(zhàng)户(hù)前经过(guò)两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障购房者资(zī)金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发(fā)商(shāng)必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)不超房款的(de)20％，开发(fā)商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日(rì)本二战结束后由(yóu)于房屋(wū)供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据日(rì)本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)？即(jí)买卖双方(fāng)签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机构或保险机(jī)构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致(zhì)期(qī)房烂(làn)尾(wěi)，购房者(zhě)可凭(píng)保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付(fù)违(wéi)约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者即可(kě)向银(yín)行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发(fā)商(shāng)有统(tǒng)一的(de)选购(gòu)权合同以及订(dìng)金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买(mǎi)合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花税，同(tóng)时购房者(zhě)向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房(fáng)同(tóng)样采取按工程进度(dù)付款的(de)方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定(dìng)，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的(de)增加而增加(jiā)，未放款部分(fēn)无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资(zī)金账户，账户资金提(tí)取(qǔ)须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼(jiān)顾(gù)妥善(shàn)应对局(jú)部(bù)停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持(chí)。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企(qǐ)包括民营企业，加(jiā)大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估(gū)计形势(shì)复(fù)杂性和(hé)人(rén)性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制。长效机(jī)制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房(fáng)屋重(zhòng)大延(yán)期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的保障。余(yú)款支付环节，建立按(àn)工程进度付款机(jī)制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保(bǎo)护(hù)购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独(dú)立(lì)于开发商、银行(xíng)的第三方资金(jīn)监管机(jī)构，或由政府相(xiāng)关(guān)部门直(zhí)接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环(huán)节，建(jiàn)立商(shāng)品房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负责(zé)、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一(yī)方面，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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