导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国地产是否过剩(shèng)的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判(pàn)断中国(guó)未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地(dì)产(chǎn)存量极度过剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查数据显示(shì)城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事(shì)实(shí)上住建部(bù)披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一(yī)成，其(qí)中还(hái)包括大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如(rú)商(shāng)业(yè)办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是人(rén)均(jūn)一间(jiān)房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较发达国家还有很大差(chà)距。人(rén)均(jūn)住宅间数大于1同样(yàng)不(bù)意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前(qián)并(bìng)无(wú)直接公布中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎(hū)意味着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟(shú)房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租(zū)赁(lìn)和置业(yè)需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中国未(wèi)来地产仍有四大(dà)新增(zēng)需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前(qián)建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建筑面积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的(de)改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国(guó)地产(chǎn)步(bù)入(rù)大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，这是(shì)过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么(me)当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅(zhái)质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化必(bì)将体现在不同(tóng)能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披(pī)露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二手房挂(guà)牌量突(tū)然激(jī)增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房(fáng)子是否已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的(de)房子是(shì)否真的过剩了(le)？据此(cǐ)判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察(chá)中(zhōng)国户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观判断(duàn)站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查(chá)工(gōng)作情况为(wèi)主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会上，负(fù)责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万(wàn)处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数据(jù)公布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都(dōu)有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施(shī)等因素密(mì)切(qiè)相关。单单(dān)从人(rén)均住宅间数(shù)不能完(wán)全反映(yìng)出城(chéng)镇(zhèn)居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是(shì)以家庭为单位购(gòu)买(mǎi)成(chéng)套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民(mín)宜居(jū)的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估算城镇居(jū)民户(hù)均住(zhù)宅套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到(dào)底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我们(men)利用(yòng)既(jì)有统计(jì)数据，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数(shù)，并进(jìn)一步推算中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前(qián)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们(men)需要进一步(bù)推算(suàn)中国城镇居民拥有(yǒu)的(de)户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和购买二(èr)手房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其他(tā)住宅、购买商(shāng)品住宅与购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品住宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的(de)三点(diǎn)含(hán)义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已经达(dá)到了户均一(yī)套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存(cún)量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出(chū)中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省(shěng)际流(liú)动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的(de)中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的(de)流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套(tào)房(fáng)无(wú)法满足庞大流(liú)动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的(de)城(chéng)镇住宅中依然(rán)有不(bù)少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅(zhái)是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活(huó)带来了很大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的(de)家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足(zú)现代生(shēng)活(huó)需求，在(zài)未(wèi)来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按(àn)这(zhè)个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使(shǐ)用住(zhù)宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但(dàn)若去除公摊(tān)面积后(hòu)，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结(jié)构(gòu)和(hé)动态趋(qū)势(shì)演(yǎn)绎，决(jué)定(dìng)了中国未来地(dì)产仍有需(xū)求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人(rén)口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户(hù)数会因户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济(jì)发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的(de)分(fēn)化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉(shè)及到买(mǎi)房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主要受(shòu)益于人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点不负年华的意思是什不负年华的意思是什么呢，不负春光不负年华的意思么呢，不负春光不负年华的意思(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的(de)占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设施(shī)配套差、没(méi)有或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环(huán)境，背后的(de)改善(shàn)性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的(de)中(zhōng)央经(jīng)济工(gōng)作会议明确指出(chū)支持(chí)住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数(shù)较其他(tā)国家依旧(jiù)存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正向联系。随着经(jīng)济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)将随(suí)之(zhī)增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去(qù)二十(shí)年(nián)是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在(zài)不足(zú)，供(gōng)需出现错配，这是(shì)过(guò)去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产大分化(huà)时(shí)代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化(huà)不单局限于(yú)城(chéng)市能级之间差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧二手房之(zhī)间(jiān)的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查(chá)的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可(kě)能存在统(tǒng)计(jì)偏(piān)差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增(zēng)速可能超预期。

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