OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技(jì)，引发了公(gōng)募REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘(pán)继续(xù)延续此前几日的(de)下(xià)跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌(diē)幅一度扩大(dà)，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦(shà)的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协(xié)议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原始权益人相关(guān)负(fù)责人也表(biǎo)示，近期已同步启动了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备(bèi)租户，积(jī)极应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是(shì)全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，浦(pǔ)东(dōng)新区国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多位业内(nèi)人士(shì)表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下跌(diē)并不会(huì)从(cóng)根本上影响其内(nèi)外价值，投资(zī)者(zhě)应理性(xìng)看待。

　　张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全(quá圆的直径符号字母表示R，圆的直径符号字母表示什么n)天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安张江光大(dà)园REIT最近几个交易日二(èr)级市(shì)场价格表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日以来，3个(gè)交易日(rì)跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日(rì)上市(shì)以来，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市(shì)场整体表现(xiàn)上看，目前上(shàng)市的(de)8只产业园(yuán)区基础设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同(tóng)程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中已经披露张江光大(dà)园项目(mù)出租率有所下降，如今拟扩(kuò)募(mù)的项目又遭遇突(tū)发事件，因(yīn)此导致二级市场价格圆的直径符号字母表示R，圆的直径符号字母表示什么出现(xiàn)波动(dòng)。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管(guǎn)出于风(fēng)险(xiǎn)规(guī)避(bì)的原因，最近几个交易(yì)日场(chǎng)内资金有(yǒu)所(suǒ)流(liú)出，但(dàn)是，不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租率下跌并(bìng)不会从根本(běn)上(shàng)影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前(qián)随(suí)着二级市场价格下跌，风险也得到一定(dìng)释放(fàng)，但是价格(gé)涨跌会受到(dào)基本面、情绪(xù)面等多(duō)重因素影响，不好判(pàn)断价格(gé)是不是已经(jīng)完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年内二级市(shì)场跌幅较大，其实(shí)有(yǒu)些隐(yǐn)含收益率高的产品具备一定的投资价值(zhí)，很适(shì)合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随(suí)着经济(jì)复苏的步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董事高如星对此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺利(lì)解决招商，平稳过度对经(jīng)营(yíng)现金流没有造成大的影响，“事件(jiàn)性利空下调(diào)至得(dé)这(zhè)么急、这么(me)深，加上前期(qī)本身(shēn)园区(qū)类资产(chǎn)就回调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他(tā)也(yě)强调，最终(zhōng)还是(shì)落到租金收入受不受(shòu)影响，影响(xiǎng)多大，估(gū)计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关(guān)应对(duì)。

　　此前(qián)，张江REIT因其(qí)一季报(bào)中(zhōng)披露的张(zhāng)江光大园项目出租率下(xià)降事(shì)项，一度二级市场价格出(chū)现回落。在随(suí)后召(zhào)开的业(yè)绩说明会中管(guǎn)理人就相关事项进行了解释说明(míng)，市场信(xìn)心(xīn)得到了一定提振，二(èr)级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日(rì)召开的线上和线(xiàn)下的扩募(mù)说明(míng)会上，运营(yíng)团队表示了对(duì)张江(jiāng)光大园(yuán)项目的信心，预计签署意向书和合(hé)同谈判中的储(chǔ)备租(zū)户(hù)正常(cháng)转化后(hòu)，项目(mù)出租率将(jiāng)得到回升(shēng)。没(méi)想到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的(de)扩募之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告(gào)引起了市场各方的(de)广(guǎng)泛关(guān)注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益(yì)人相关负责人坦言，事发(fā)突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一时(shí)间即奔赴现场进行(xíng)了沟(gōu)通和(hé)核(hé)实(shí)工作，并同步启动(dòng)了应急预(yù)案，排摸(mō)储备(bèi)租(zū)户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责(zé)人介绍说(shuō)，目前储备租户还(hái)是比较(jiào)丰富的，覆(fù)盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁(lìn)意(yì)向面积超(chāo)过了2万(wàn)方。从(cóng)意(yì)向(xiàng)储备转化为(wèi)实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快(kuài)锁(suǒ)定一些(xiē)重要(yào)租户。虽然收(shōu)了(le)三个(gè)月履约(yuē)保证金给了我(wǒ)们一些空(kōng)间，但(dàn)本着对(duì)首批扩募、对市(shì)场(chǎng)负(fù)责的(de)态度，我(wǒ)们肯定要(yào)全力与时间赛(sài)跑，把这些面积(jī)在短(duǎn)期内完成去(qù)化。”相关负责(zé)人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的(de)张江光大园项目(mù)一季度(dù)末也有将近30％的空置(zhì)率，原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人(rén)有那么多储备租户，之前(qián)的空(kōng)置率(lǜ)为(wèi)何未能得到(dào)解决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负(fù)责人解释，张江光大(dà)园一(yī)直以(yǐ)来都坚持(chí)以市场化运营为导向，历(lì)史(shǐ)运营表现稳定，租户(hù)的(de)调租和(hé)换租都属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场活(huó)跃度的短期低点，目(mù)前市场情况已有所(suǒ)好转。在(zài)看到(dào)出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也(yě)作了一定的(de)资源调配和倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦和(hé)张江(jiāng)光大园(yuán)项目在给租户(hù)的分隔空间、交付(fù)标准、租(zū)金水平(píng)等(děng)方面也(yě)有一些差异化，张润(rùn)大(dà)厦多是两千多平(píng)的(de)大平(píng)层，楼的成新度高一些，单价也贵(guì)一些，张江光(guāng)大园单层以一千(qiān)平(píng)的面积为主，还有一些(xiē)独栋(dòng)形态的物业。租户自(zì)身也(yě)会有诉(sù)求，也会根据自身需求和预算挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成以后，新老资(zī)产的管理人都变成了(le)一家(jiā)，后续(xù)我们在(zài)资源共(gòng)享和联(lián)合圆的直径符号字母表示R，圆的直径符号字母表示什么(hé)营(yíng)销方面能更加充分发(fā)挥协同效应，相信(xìn)可以(yǐ)做得(dé)更(gèng)好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定(dìng)位和(hé)展(zhǎn)望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和(hé)张江高科目(mù)前在管资产约五百万(wàn)方，还有一些其(qí)他在开发(fā)的(de)储备项目(mù)，这些都将成为(wèi)张江REIT实(shí)现(xiàn)打造张江园区(qū)产业(yè)空间资产上(shàng)市平台(tái)目(mù)标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本平台和它未来的(de)发展。”相(xiāng)关(guān)负(fù)责人表(biǎo)示，“这次扩募是(shì)我(wǒ)们(men)实现基(jī)金扩容(róng)的第一步，也是至关重要(yào)的(de)一步，眼(yǎn)下我们可能面临了一些突发情况(kuàng)需(xū)要解决，但(dàn)是这和我们在张江科学城这三(sān)十(shí)年建(jiàn)设发展过程中所经历的相比，只能算是一个非常小的(de)插曲。我(wǒ)们(men)有信心排除(chú)万难(nán)，尽(jǐn)一切可能化(huà)解当前(qián)突发事件的所(suǒ)有负面影(yǐng)响(xiǎng)，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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