二级市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技(jì)的(de)事(shì)件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格小(xiǎo)幅低开，此(cǐ)后二级市(shì)场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT最(zuì)近几个(gè)交易日(rì)二级市场价格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易(yì)日跌幅达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表(biǎo)现(xiàn)上看，目前(qián)上市的8只产(chǎn)业园区(qū)基础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均(jūn)有不(bù)同程度下(xià)跌，8只产业园区(qū)基础设(shè)施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露(lù)张江光大园项(xiàng)目出租率有所下(xià)降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此(cǐ)导致(zhì)二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格出现波(bō)动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管(guǎn)出于(yú)风(fēng)险规避的原因，最近几(jǐ)个交易(yì)日场(chǎng)内资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期(qī)出(chū)租率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值。

　　他(tā)也同时(shí)表(biǎo)示，目前随着二(èr)级(jí)市场价(jià)格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等多(duō)重因素影响(xiǎng)，不好(hǎo)判(pàn)断价格是不(bù)是已经完(wán)全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有一位(wèi)业(yè)内人士表示(shì)，今(jīn)年(nián)整体REITs市(shì)场表现低迷(mí)，不少产(chǎn)品年内二(èr)级市场跌幅较大，其实有些隐含收(shōu)益(yì)率高的产(chǎn)品具备一(yī)定的投资价(jià)值，很适(shì)合稳健类投(tóu)资(zī)者。此外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰私募基金(jīn)执(zhí)行董事高如星对(duì)此(cǐ)表示，若张江(jiāng)园区最终能顺利(lì)解决(jué)招商，平稳(wěn)过度对(duì)经营现金(jīn)流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利(lì)空(kōng)下调至得(dé)这(zhè)么急、这么(me)深，加上前期本身(shēn)园区类资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还是(shì)落(luò)到租金收入(rù)受不受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估(gū)计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回(huí)应(yīng)

　　扩募路(lù)上(shàng)再迎(yíng)接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库(kù)科(kē)技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT发布(bù)公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科技是(shì)其(qí)扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设施(shī)资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租(zū)赁协议的(de)通知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进(jìn)一(yī)步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一(yī)季报中披露(lù)的张(zhāng)江光大(dà)园项目出租率(lǜ)下(xià)降事项(xiàng)，一度二级(jí)市(shì)场价格出现(xiàn)回落。在(zài)随后召开的(de)业绩(jì)说明会中管理(lǐ)人就相关(guān)事项进(jìn)行了解释说(shuō)明，市场(chǎng)信(xìn)心得(dé)到了一定(dìng)提振，二级市场(chǎng)价格表现也(yě)趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运营团队表示了对张(zhāng)江光大园项目的信心(xīn)，预计签署(shǔ)意向书(shū)和合同谈判中(zhōng)的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募(mù)之路又迎(yíng)来(lái)了新的(de)考验。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的(de)上述公告(gào)引起了市场各方的广泛关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的原始权(quán)益人(rén)相(xiāng)关负责(zé)人坦言，事发突然(rán)确实(shí)始料未及(jí)，在获悉(xī)OPPO关停哲库(kù)科(kē)技(jì)消息的第(dì)一时间即奔赴(fù)现场进(jìn)行了沟通(tōng)和核实工(gōng)作，并同步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户(hù)，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事(shì)项。由(yóu)于(yú)张(zhāng)润大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关负责(zé)人介绍说，目(mù)前储备租户还是比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆盖(gài)了芯(xīn)片测试、人(rén)工智能、航天产业、信息技术等(děng)产业客(kè)户(hù)，租(zū)赁意向面积(jī)超(chāo)过了2万方。从意向(xiàng)储备转化(huà)为(wèi)实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向(xiàng)书(shū)来(lái)尽快(kuài)锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收了三(sān)个月履约保证金(jīn)给了我们(men)一些空间，但(dàn)本着对首批(pī)扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全(quán)力与时(shí)间(jiān)赛(sài)跑，把这些面积在短期内完成(chéng)去(qù)化(huà)。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光(guāng)大园项目(mù)一季度末也(yě)有将近30％的空置率，原(yuán)始权(quán)益人(rén)有那么多储备租(zū)户，之前(qián)的空置率为何未能得到解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江光大园一直以来(lái)都坚持以市场化运(yùn)营为导向，历史运(yùn)营表现稳(wěn)定，租户的(de)调租和换租都属于(yú)正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃(yuè)度的短(duǎn)期低点，目前市场(chǎng)情况(kuàng)已有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在看到出租率(lǜ)下滑情(qíng)况没有(yǒu)得到(dào)及时修复后，张江这边也作(zuò)了(le)一定(dìng)的资(zī)源调配(pèi)和倾斜(xié)，引入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目(mù)在给租(zū)户的(de)分隔空(kōng)间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面(miàn)也有一些差异(yì)化，张润大(dà)厦多是两千多平的大平层，楼的(de)成新度高一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园(yuán)单(dān)层以一千(qiān)平的面(miàn)积为主，还有20mm等于多少厘米 20mm是多大一些独(dú)栋形(xíng)态(tài)的物业。租户自身也会(huì)有诉求，也会(huì)根据(jù)自(zì)身需求和预算挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产的(de)管理人都(dōu)变成了一家(jiā)，后续我(wǒ)们在资源共享和联合营销方面能更加(jiā)充分(fēn)发挥协同(tóng)效(xiào)应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位(wèi)和展望，相(xiāng)关(guān)负(fù)责人表示，张江(jiāng)集团和张江高科目前在管资产约五百万(wàn)方(fāng)，还有一些其(qí)他在开发(fā)的储(chǔ)备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实(shí)现打造张江(jiāng)园(yuán)区产业空间资产上市平台目标的坚实(shí)后盾和(hé)储备资源。“我(wǒ)们非常重视张江(jiāng)REIT这个资(zī)本平(píng)台(tái)和它未(wèi)来的发展(zhǎn)。”相关负责(zé)人表示，“这次(cì)扩募是我们(men)实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们(men)可能面临了一些突发情况需要解(jiě)决，但是这和(hé)我们在(zài)张江(jiāng)科学城这三十(shí)年建设发展过程中所经历的相(xiāng)比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽(jǐn)一切(qiè)可能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和市场的(de)信心。”

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