近两年(nián)火爆(bào)的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机(jī)制是(shì)公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该类产品长期(qī)投(tóu)资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营情(qíng)况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含(hán)了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的(de)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占可(kě)供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源(yuán)为持(chí)有期分红收益(yì)，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基金分红预(yù)期则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基(jī)础设施资(zī)产的(de)经营(yíng)现金流，投资人通过基(jī)金募集(jí)材料和信息(xī)披(pī)露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级(jí)市场价格变化导(dǎo)致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额(é)持(chí)有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求(qiú)，基(jī)础(chǔ)设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度可分配金额(é)以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募(mù)REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类似于债券派(pài)息，但不(bù)等同于债券的(de)固定利息回(huí)报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机(jī)构投资者(zhě)的投资品类(lèi)，为资产配置多(duō)元(yuán)化(huà)提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的(de)配置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资(zī)债券相对(duì)高的收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的前(qián)提下(xià)，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分(fēn)红水平的预(yù)期(qī)，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市(shì)场价格(gé)走(zǒu)势的(de)关键因素(sù)之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和(hé)债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分产品受宏(hóng)观经济(jì)的(de)影响，可分配金额(é)完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价(jià)格波动(dòng)受多(duō)重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人也表示，近(jìn)期(qī)经(jīng)济预期恢复，一(yī)方面市(shì)场(chǎng)热点呈(chéng)现向股票和债券(quàn)回(huí)归的过程；另一方面，基(jī)础设(shè)施项目的(de)经营业绩相(xiāng)对(duì)经(jīng)济活(huó)力(lì)的改善有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基(jī)金(jīn)份额(é)的开(kāi)盘(pán)指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额(é)的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额(é)净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均(jūn)可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期(qī)投资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红(hóng)前提是本金之上的增(zēng)值部分(fēn)不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是(shì)本金与增值两个部(bù)分，两个(gè)部分之(zhī)间的(de)比例是变动的(de)，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红(hóng)差异很(hěn)大，大多数普通投资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到期后基金价值(zhí)面临极(jí)大不确(què)定性，这是该类投(tóu)资(zī)者应该注意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产(chǎn)权(quán)类产品的收益主要包(bāo)括每年的现金分(fēn)红及资产增(zēng)值的(de)收益，而(ér)持有特许经营类产(chǎn)品的(de)收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类资(zī)产的分红包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各类公募(mù)REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形(xíng)成(chéng)区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性偏(piān)强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权到(dào)期后不再能(néng)产生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营(yíng)项目(mù)，通(tōng)常具备更高的分派率(lǜ巾帼不让须眉的意思下一句是什么，巾帼不让须眉是什么意思)水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即(jí)使(shǐ)分派率相对(duì)较低(dī)，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责(zé)人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目(mù)的分(fēn)派金(jīn)额包含(hán)了(le)投(tóu)资本(běn)金(jīn)，在(zài)不(bù)进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐(zhú)年(nián)下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的(de)现金(jīn)流(liú)。

　　“与(yǔ)特(tè)许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到期后通过(guò)对建筑(zhù)的(de)更新改造或补(bǔ)缴土地(dì)出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续经营的(de)假设反映在基础资(zī)产的(de)估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产投资(zī)属(shǔ)性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内(nèi)人士(shì)还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)，来(lái)观察(chá)和(hé)评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年(nián)报中(zhōng)披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债(zhài)市场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资(zī)产可以(yǐ)更(gèng)多关注内部收益(yì)率的高低(dī)，对产(chǎn)权(quán)类的(de)资(zī)产更(gèng)多关注(zhù)分派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层(céng)资(zī)产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投(tóu)资回报，投资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权(quán)益人综合(hé)实力、运营管理机(jī)构实(shí)力、公募基金管理(lǐ)人实力(lì)等多重因素来(lái)选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场巾帼不让须眉的意思下一句是什么，巾帼不让须眉是什么意思接连(lián)回调，建议(yì)投资(zī)者关注有基本面支撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次(cì)年的可(kě)供分配金额预(yù)测。投(tóu)资(zī)者可(kě)以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金(jīn)额与募集材料中披露预(yù)测进(jìn)行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责(zé)人也称。

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