OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发(fā)了(le)公(gōng)募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续延续此(cǐ)前(qián)几日的下跌走势，午后(hòu)跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升(shēng)，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的(de)重要承(chéng)租(zū)方之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权(quán)益人将继续密切关注(zhù)哲库(kù)科(kē)技后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购(gòu)入项目的原始权(quán)益人相关(guān)负责人也表示，近期已同步(bù)启动了应急预案(àn)，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租(zū)的可能(néng)事(shì)项。由于张润大(dà)厦(shà)是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度(dù)重(zhòng)视，浦(pǔ)东新(xīn)区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期(qī)市场波动较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价(jià)值，投资者(zhě)应理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江(jiāng)光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级(jí)市场价(jià)格继续(xù)波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二(èr)级市场价格开始震荡走低(dī)，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌(diē)幅一度扩大到(dào)8.30％，随(suí)后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT最近几个交易日(rì)二级(jí)市场(chǎng)价格表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场整体表(biǎo)现上看(kàn)，目(mù)前上(shàng)市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博(bó)时(shí)招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余7只均有不(bù)同程度(dù)下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中已(yǐ)经(jīng)披露张江光大园项(xiàng)目出租率有所下降，如(rú)今拟(nǐ)扩募的(de)项目(mù)又遭(zāo)遇突(tū)发(fā)事件，因此导(dǎo)致(zhì)二(èr)级市(shì)场价(jià)格出现(xiàn)波动。”一(yī)位(wèi)业内(nèi)人士分析称(chēng)。

　　不(bù)过，在(zài)上述人(rén)士看(kàn)来，尽管出(chū)于风险规避的原(yuán)因(yīn)，最(zuì)近(jìn)几个交易日场内(nèi)资金有所流(liú)出(chū)，但是，不动(dòng)产公(gōng)募(mù)REITs项目(mù)短期出(chū)租率下跌并不(bù)会(huì)从根本(běn)上影响其内外价(jià)值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二(èr)级(jí)市场价格(gé)下跌，风险也(yě)得到一定(dìng)释放，但是价格涨(zhǎng)跌(diē)会(huì)受到基本(běn)面、情绪面等(děng)多(duō)重因素影响，不好判断价(jià)格是(shì)不是已(yǐ)经完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一位业内人士表(biǎo)示，今(jīn)年整体REITs市(shì)场(chǎng)表现低(dī)迷(mí)，不少产(chǎn)品年内二级(jí)市场跌幅较大，其(qí)实(shí)有些隐(yǐn)含收益率高(gāo)的产品具备一定的投资价值，很(hěn)适合(hé)稳(wěn)健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏(sū)的步(bù)伐(fá)，产业园(yuán)区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的(de100厘米等于多少分米，100厘米等于多少分米多少米)投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募(mù)基金执行董事高(gāo)如(rú)星对此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺利解(jiě)决招商，平稳过度对经营现(xiàn)金流没(méi)有造成大(dà)的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这(zhè)么急、100厘米等于多少分米，100厘米等于多少分米多少米这(zhè)么(me)深(shēn)，加上前期本身园区类(lèi)资产就(jiù)回调不少(shǎo)了，这就(jiù)是黄金坑(kēng)。”不过(guò)，他也强调，最(zuì)终还是(shì)落到租金收入受不受(shòu)影响，影响多(duō)大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要(yào)承租(zū)方之一，目前未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行已签(qiān)租赁协议(yì)的通知。同时(shí)，在公告(gào)中，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益(yì)人(rén)将继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做(zuò)好相关应对。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江光大园项目(mù)出租(zū)率下降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落。在(zài)随(suí)后召(zhào)开的业绩说明会中管理人就相关事项进行了解释说明，市场信心(xīn)得(dé)到了一定提振，二级市(shì)场价(jià)格表现也趋于平稳。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下的扩募说明会(huì)上，运营团队表(biǎo)示了对张(zhāng)江光(guāng)大园项目的(de)信心，预(yù)计签署(shǔ)意向书和(hé)合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没(méi)想到仅过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募(mù)之(zhī)路(lù)又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上(shàng)述公告引起(qǐ)了市场各方的广泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负(fù)责人坦(tǎn)言，事发(fā)突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲库科技消(xiāo)息的第一时间(jiān)即(jí)奔赴现场进行了沟通(tōng)和核(hé)实工作，并同(tóng)步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库(kù)提前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，据悉新区国(guó)资委也高度(dù)关(guān)注。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租(zū)户情(qíng)况，相关负(fù)责人(rén)介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测(cè)试、人(rén)工智(zhì)能、航天(tiān)产业、信(xìn)息技(jì)术等产业客户，租赁意向面积超(chāo)过了(le)2万方。从意(yì)向储备转化为实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在着(zhe)手通过(guò)签署租赁意向书来尽快锁定一些重要(yào)租(zū)户。虽然(rán)收了三个月履约保证金(jīn)给(gěi)了我们一些空(kōng)间，但(dàn)本着对首(shǒu)批扩募、对100厘米等于多少分米，100厘米等于多少分米多少米(duì)市场负责的态度(dù)，我们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积在短期内完成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同区域的张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目一季度末(mò)也有将近30％的(de)空置率，原始权益人有那(nà)么多储备租(zū)户，之前(qián)的空置(zhì)率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责(zé)人解释(shì)，张江(jiāng)光大园一(yī)直以来(lái)都坚持以市场化运营为导向，历史(shǐ)运营表现稳(wěn)定，租(zū)户的调(diào)租和换(huàn)租都属于正常情况，而这次(cì)项目的大(dà)租户退(tuì)租正好发生(shēng)在市场(chǎng)活(huó)跃度的短期(qī)低点(diǎn)，目前市(shì)场情(qíng)况已有所好转。在看到出(chū)租率下滑情(qíng)况没(méi)有得到及(jí)时修(xiū)复后，张江这边也作了一(yī)定的(de)资源(yuán)调配(pèi)和倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目(mù)在给租(zū)户的(de)分隔空间(jiān)、交付标准、租金水平等(děng)方面也(yě)有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是两千(qiān)多平的大平(píng)层，楼的成新度(dù)高一些，单价(jià)也贵(guì)一些，张江光大园单层以一千(qiān)平的(de)面积为(wèi)主，还(hái)有一些独栋形态的物(wù)业。租户自(zì)身也会有诉求，也会根据(jù)自(zì)身需求和预算挑(tiāo)选区域内(nèi)的不(bù)同(tóng)物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成以后，新(xīn)老资产的(de)管理(lǐ)人都变成了一家，后续我们(men)在资源(yuán)共享和联合营销(xiāo)方面能更(gèng)加(jiā)充(chōng)分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及(jí)对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关(guān)负责人表示，张江(jiāng)集团和张江高科(kē)目前在管资产(chǎn)约五百万方，还有一(yī)些其他(tā)在(zài)开发(fā)的储备项目(mù)，这(zhè)些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空间资产上市平(píng)台目标(biāo)的(de)坚(jiān)实后盾和储备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和(hé)它(tā)未来的发(fā)展。”相关(guān)负责人表示(shì)，“这次扩(kuò)募是(shì)我们实(shí)现基金扩容的第一步，也(yě)是至关重要的一(yī)步，眼下我们可能(néng)面(miàn)临了(le)一些突发(fā)情况(kuàng)需(xū)要解决，但(dàn)是这(zhè)和我们在(zài)张江科学城这三(sān)十年建设(shè)发展(zhǎn)过程中所(suǒ)经(jīng)历的相比，只能算是一个非(fēi)常小的插曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽一切可(kě)能(néng)化(huà)解当前突发事件的(de)所有(yǒu)负面影响，维持预期和市(shì)场的信(xìn)心。”

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