万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也(yě)被(bèi)拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了共同债务人(rén)被中国(guó)信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的(de)75套万柳书(shū)院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是，这些(xiē)房子早已售(shòu)出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业主的(de)维权(quán)信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额高(gāo)达近47亿(yì)，该项目的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　妩媚的意思怎么解释，妩媚的意思是什么解释src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184207212.png">

　　据(jù)京东拍卖(mài)显(xiǎn)示(shì)，上述不(bù)良债权转让项(xiàng)目的(de)处置主体是中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公(gōng)司北京(jīng)市(shì)分公司(sī)（下称中国信达北(běi)分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司(sī)是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实(shí)际(jì)上(shàng)，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报道(dào)属实，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人(rén)住的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖(mài)页(yè)面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢(ne)？只能(néng)说(shuō)明这些房(fáng)子根本(běn)没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的(de)报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去(qù)，现在还(hái)没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的(de)高端人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳(liǔ)书院的业主。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还(hái)有不少中赫集团(tuán)的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这(zhè)些业主确实已(yǐ)经支付价(jià)款并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达(dá)转让这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民(mín)事执(zhí)行中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户(hù)手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提(tí)出执行(xíng)异(yì)议申请，请求(qiú)法院解(jiě)除(chú)查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房(fáng)款(kuǎn)或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并(bìng)承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民法院报公布《最高人(rén)民法院(yuàn)关于(yú)商品房消费者权(quán)利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明确了(le)购房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先于(yú)建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿权、抵押(yā)权以及(jí)其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价(jià)款的(de)商品房消费(fèi)者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前已实际(jì)支(zhī)付剩余价(jià)款的(de)，可(kě)以(yǐ)适用前(qián)款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本(běn)，抵押的这75套(tào)房(fáng)子，还会被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中国信(xìn)达申(shēn)请不良债(zhài)权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达(dá)已经成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一(yī)股东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际(jì)信托(tuō)有限责任公(gōng)司成为了(le)唯一(yī)股东，后者由中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团既没(méi)有很(hěn)大规模，也没有很高的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作(zuò)为中赫集(jí)团进入北京的(de)第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平米的(de)天价，成为当时京城(chéng)最贵(guì)的楼(lóu)盘(pán)，引发了(le)市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳(liǔ)书院(yuàn)，更(gèng)是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当(dāng)年的“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘(mì)高(gāo)端的(de)姿态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元(yuán)的(de)价(jià)格，都令业内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出(chū)其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市(shì)的(de)它，对手是当(dāng)时有名的融(róng)创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒(héng)大(dà)华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳书院虽然已经(jīng)推出(chū)了8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在(zài)北(běi)京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团(tuán)开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行能力而拒妩媚的意思怎么解释，妩媚的意思是什么解释(jù)不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫(hè)集团正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到(dào)这个地步，其(qí)实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖(wā)出(chū)背后的中(zhōng)赫集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实(shí)控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信(xìn)集团手中(zhōng)拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)全部股权(quán)。如果北京国安的(de)估值一直没变，那么中赫(hè)集(jí)团拿下北京(jīng)国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫(hè)为什么(me)又要质(zhì)押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国(guó)际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间(jiān)完全(quán)吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国安后(hòu)，不仅国(guó)安的(de)经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压(yā)力，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在(zài)持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国(guó)安和中赫(hè)的经营状况却持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执(zhí)行(xíng)人，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同成为被(bèi)执行人(rén)，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义(yì)务(wù)，上述被(bèi)执(zhí)行人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国(guó)安，目前幸(xìng)免于(yú)难。不过在(zài)实控(kòng)人(rén)都成(chéng)为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又如何能独善其身(shēn)？

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