近两年(nián)火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公(gōng)募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在(zài)经(jīng)营权到期后(hòu)不再产生现金收益(yì)，特许经营权分红目前(qián)已包含了利(lì)润分配和本金的(de)归还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额(é)占可供(gōng)分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主要收益(yì)来源为(wèi)持有期分红(hóng)收(shōu)益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二(èr)级(jí)市场(chǎng)价宁缺毋滥愿遇良人什么意思，各位看官 皆遇良人什么意思(jià)格(gé)受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预期则更有规(guī)律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自(zì)基础(chǔ)设施(shī)资产的(de)经营现金(jīn)流，投资人通过基金募(mù)集材料和信息(xī)披露文件(jiàn)，结(jié)合(hé)行(xíng)业(yè)及市(shì)场情况，可以分(fēn)析基(jī)础设(shè)施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的(de)重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金(jīn)份(fèn)额二级市场(chǎng)价格(gé)变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际(jì)获得的现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募(mù)集基(jī)础设施证券投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基(jī)金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金(jīn)额以现金(jīn)形(xíng)式分(fēn)配给投资者，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定的(de)分红机制体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于(yú)债券的(de)固定(dìng)利息回报，而(ér)是(shì)由可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资(zī)者的(de)投(tóu)资品类，为资产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助(zhù)机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通宁缺毋滥愿遇良人什么意思，各位看官 皆遇良人什么意思过分红获取相对于(yú)投资债券相(xiāng)对(duì)高的收益性，在(zài)有(yǒu)效控制风(fēng)险的(de)前提下(xià)，增(zēng)厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场对(duì)于未来分红(hóng)水平的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势(shì)的关(guān)键因素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定程度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)价(jià)格波动受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的(de)分红有(yǒu)利(lì)于吸(xī)引(yǐn)投资(zī)者参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)也表示，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈(chéng)现(xiàn)向股(gǔ)票和债券(quàn)回归(guī)的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)相对经济(jì)活力的(de)改善(shàn)有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对(duì)基金份额(é)的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额(é)根(gēn)据单位基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作(zuò)是对分(fēn)红前后基金份额(é)净值(zhí)变化的修正，使投资人在(zài)基金(jīn)分(fēn)红前后均可以获得(dé)公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的(de)信心，同时需(xū)结合(hé)持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关(guā宁缺毋滥愿遇良人什么意思，各位看官 皆遇良人什么意思n)人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包(bāo)括利(lì)润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了(le)解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提(tí)是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分(fēn)派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与增值两个(gè)部分，两个部分(fēn)之间的比例是(shì)变动(dòng)的，与现有公募(mù)基金分(fēn)红差异很大(dà)，大多数普(pǔ)通投资者可(kě)能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期(qī)后(hòu)基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益主要包括每年的(de)现金分(fēn)红及(jí)资产增值(zhí)的收益，而(ér)持(chí)有(yǒu)特许经营类产品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特(tè)许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的分红包括了(le)利润分配和本(běn)金的归还，两者的比(bǐ)率也是(shì)变(biàn)动(dòng)的，对特许经(jīng)营权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益(yì)。普(pǔ)通投资(zī)者在选择投(tóu)资标(biāo)的(de)时，应了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资(zī)产属性不同(tóng)而形成区别(bié)。特(tè)许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强。而(ér)产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层(céng)资产的(de)价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级(jí)市场价(jià)格和(hé)分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营(yíng)权(quán)到期(qī)后(hòu)不(bù)再能产(chǎn)生现金(jīn)收益(yì)，因(yīn)此将可供分(fēn)配金额的分配(pèi)理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特(tè)许经营项目(mù)，通常具(jù)备(bèi)更高的分(fēn)派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即(jí)使分派率相对较(jiào)低(dī)，也有足够年限收回本(běn)金(jīn)并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人(rén)提醒投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分派金额包含了投资本(běn)金，在不(bù)进行(xíng)扩募的情况下，基金(jīn)份(fèn)额(é)单价随(suí)着分(fēn)派进度逐年(nián)下降(jiàng)是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造或(huò)补缴(jiǎo)土(tǔ)地出(chū)让金等追加投(tóu)资，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设(shè)反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收(shōu)益(yì)率等(děng)指标，来(lái)观(guān)察和评估项目(mù)底层资(zī)产的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)净(jìng)流(liú)量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流(liú)，基于企业本身经营活动(dòng)产生(shēng)；可供分配的(de)现(xiàn)金实质(zhì)上是(shì)从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得(dé)到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选(xuǎn)择(zé)，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的资(zī)产配置功能，比(bǐ)较适(shì)合长期(qī)持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多(duō)关(guān)注内(nèi)部收益率的高低，对(duì)产权类的资(zī)产(chǎn)更(gèng)多关注分派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收益主要来(lái)自底(dǐ)层资产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情况直接(jiē)影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基(jī)金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，由(yóu)于分(fēn)红交(jiāo)易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权效应相(xiāng)对明(míng)显、同时(shí)分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行(xíng)首年及(jí)次年的(de)可供分(fēn)配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与募集材(cái)料中披(pī)露预(yù)测进行比较分析，结(jié)合经济及(jí)市场的实际环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目的运营业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进行判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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