文：任(rèn)泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房(fáng)和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和社(shè)会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二(èr)次(cì)房改是(shì)个技术(shù)活(huó)，兼顾(gù)化解(jiě)停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规(guī)律办(bàn)事(shì)，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和(hé)长期平(píng)稳(wěn)健康(kāng)发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不(bù)公平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不(bù)能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预(yù)售制对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比(bǐ)如(rú)，交房等(děng)待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟(chí)交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风(fēng)险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实(shí)中央房(fáng)住(zhù)不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单(dān)科普一(yī)下(xià)：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引入了(le)商品房(fáng)预售制度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措(cuò)施，开发商在(zài)项目获得政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开(kāi)始销售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并(bìng)非像中(zhōng)国一(yī)样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款，而是根据开(kāi)发商工(gōng)程进度在(zài)完全交房前(qián)进行分期支付。所以(yǐ)，预(yù)售(shòu)制度是(shì)需要严格的资(zī)金(jīn)监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措施，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度(dù)有(yǒu)一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配(pèi)套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术(shù)活(huó)，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化(huà)解这(zhè)个(gè)难题，让(ràng)房地产回归实体经(jīng)济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业(yè)的(de)本(běn)质(zhì)是(shì)向善，是以客户为(wèi)中心，房地(dì)产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实(shí)施现房销售(shòu)是实(shí)现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社(shè)会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的(de)重(zhòng)大措(cuò)施。在当前(qián)的情况下(xià)，取消预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究(jiū)中(zhōng)心参(cān)与财(cái)税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪五十年(nián)代(dài)在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共(gòng)房屋制度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是相(xiāng)当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚的(de)资金实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国(guó)香(xiāng)港地(dì)产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一(yī)系(xì)列(liè)问(wèn)题(tí)，不(b全国有多少个省市自治区和直辖市 全国有多少个地级市ù)少地产商开始探(tàn)求新的(de)方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇(yǔ)契约(yuē)切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努力寻(xún)求(qiú)方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一(yī)块(kuài)地(dì)盘(pán)后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层(céng)价(jià)格(gé)、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决(jué)了制(zhì)造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住房供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂(làn)尾(wěi)楼”的(de)情(qíng)况，但监(jiān)管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市(shì)场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部(bù)门提(tí)升(shēng)了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预(yù)售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等能(néng)力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时(shí)需(xū)律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资金，中(zhōng)国(guó)香港要求律(lǜ)师行在银(yín)行开设(shè)的信托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银(yín)行(xíng)的责(zé)任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业化的进(jìn)程(chéng)大于城市(shì)化进程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础等(děng)城市化(huà)配套(tào)问题，才能(néng)进一(yī)步(bù)推进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一(yī)分(fēn)配，以租养房(fáng)”的(de)福利分房(fáng)制度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出现了(le)分配不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制度不再(zài)适用于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临(lín)商品房的(de)需求(qiú)量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内地(dì)房地(dì)产(chǎn)市场的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台(tái)多项文(wén)件，大力支持(chí)国(guó)内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一(yī)步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快(kuài)住房建设的通知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货(huò)币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房(fáng)新体制(zhì)，从计(jì)划经济下的福利(lì)分房转向市(shì)场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的(de)两大(dà)难题，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动(dòng)下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地开始房改货(huò)币(bì)化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极(jí)大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合(hé)中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地(dì)产开发企业将正在建设(shè)中的(de)房(fáng)屋(wū)预先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或房款的行为(wèi)。区(qū)别于中国(guó)香(xiāng)港，在中国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预(yù)售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购房者需(xū)要一次性付(fù)清首付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的(de)形式一次性付(fù)清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可能已拿(ná)到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应(yīng)，推(tuī)动了城(chéng)镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的(de)稳步发展起(qǐ)到(dào)了(le)重要作用，不(bù)仅解决了(le)房地产市(shì)场快(kuài)速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗(wō)居到基本适居(jū)，住房事业取得巨(jù)大进步，数(shù)十年(nián)时(shí)间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的(de)《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期(qī)房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积(jī)占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国(guó)内地房地产(chǎn)行业(yè)的发展。中国内(nèi)地房地产历经二(èr)十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开(kāi)工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面积(jī)和销(xiāo)售金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产(chǎn)业的(de)快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头。全国有多少个省市自治区和直辖市 全国有多少个地级市>

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带(dài)动的上(shàng)下(xià)游产业(yè)链(liàn)特别(bié)长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地(dì)产对金融、批(pī)发(fā)、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的(de)投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资占(zhàn)固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大(dà)面积违约(yuē)，将导致银行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本(běn)市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资比(bǐ)例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民(mín)投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制(zhì)背后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和开(kāi)发商(shāng)之间的(de)购房(fáng)合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关(guān)系，如果开发(fā)商发生违约(yuē)，购(gòu)房者只能根据(jù)购房合同(tóng)向开发商(shāng)主张权(quán)力，但依旧需要根(gēn)据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等(děng)一系列问题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企通(tōng)过与购房(fáng)者签订的(de)预售合同(tóng)和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还(hái)款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应(yīng)当用于(yú)有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房(fáng)预售款监管的(de)具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预(yù)售资金监管规(guī)定，各地实(shí)行(xíng)“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市(shì)重(zhòng)点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的(de)建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者项目工程总(zǒng)额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继(jì)续建(jiàn)设(shè)。收(shōu)楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却(què)被迫继(jì)续还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方(fāng)，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获(huò)得监管账户拨付资(zī)金，再(zài)由(yóu)工程方(fāng)将资(zī)金转给房(fáng)企，而拨(bō)付(fù)的工(gōng)程(chéng)款，远超工程进度所需。通(tōng)过这(zhè)些方式套取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提(tí)供了(le)资金流动(dòng)性(xìng)，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一(yī)定程度上(shàng)把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付的(de)预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商品房(fáng)提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品房出(chū)现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房(fáng)由政府或(huò)第三(sān)方(fāng)验收合格(gé)并(bìng)提供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房者提(tí)供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金(jīn)一(yī)定(dìng)期限内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付(fù)后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由(yóu)第三方公(gōng)证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的(de)信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购(gòu)房者(zhě)资(zī)金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过(guò)程中的(de)资金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工(gōng)程进(jìn)度向开发(fā)商提(tí)供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用资金(jīn)直(zhí)接损害银行利(lì)益，银(yín)行有充分动(dòng)机(jī)监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭(píng)证向银行得到(dào)购房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商(shāng)或购房者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发(fā)商(shāng)在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)约2000欧(ōu)的(de)定金(jīn)并进行预约公证，签订(dìng)合(hé)同(tóng)后定金(jīn)退还(hái)。如由于任何(hé)原(yuán)因不能(néng)购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋(wū)售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低(dī)首(shǒu)付比例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一(yī)般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可(kě)在(zài)支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计(jì)了(le)两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产(chǎn)，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责(zé)相应(yīng)赔(péi)偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的(de)房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内(nèi)容确认无误后签(qiān)订首付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的(de)定(dìng)金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方式，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英(yīng)国规定房屋必须经过(guò)房产公证公司(sī)的检验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预(yù)售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)极(jí)为(wèi)严格(gé)，资(zī)金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发(fā)商账(zhàng)户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的(de)20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社(shè)会(huì)上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规范(fàn)期(qī)房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者支付定金超(chāo)过(guò)5％或(huò)超(chāo)1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律要求开发(fā)商必须完成(chéng)定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先(xiān)支付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机(jī)构或(huò)保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房(fáng)前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进(jìn)一(yī)步(bù)签订(dìng)购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时(shí)购房者向银行(xíng)申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工(gōng)程进度付(fù)款的(de)方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期(qī)房(fáng)付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详细规(guī)定(dìng)，要求所有开(kāi)发(fā)商遵守(shǒu)，支(zhī)付节(jié)点一般为合同签订后、地(dì)基完(wán)工、框(kuāng)架完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程(chéng)进度放款，月(yuè)供在(zài)此过(guò)程中随着放(fàng)出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面，购房者(zhě)的订金(jīn)与付款会存入银(yín)行(xíng)专门的项目(mù)资金账户(hù)，账户资金提取(qǔ)须(xū)与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临(lín)界点，重点是保交楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予强有力的金(jīn)融工(gōng)具支持(chí)。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对(duì)还在正常运转的(de)房企包括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并购(gòu)重组整个行(xíng)业，为每(měi)个(gè)房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂(zá)性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延(yán)期(qī)以及(jí)重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环(huá全国有多少个省市自治区和直辖市 全国有多少个地级市n)节，建立(lì)按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)机制或(huò)交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制，充分保护(hù)购房(fáng)者的(de)权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资(zī)金监(jiān)管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付(fù)环(huán)节，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一(yī)方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣(liè)币。

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