饱受争议的二(èr)手房交易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合(hé)发布了(le)关于规(guī)范房地产经纪(jì)服务的(de)意见。意见提及，近年(nián)来，部分房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)存(cún)在利用房源客源(yuán)优(yōu)势收取过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥(làn)用客户个人信息等问题，加重交易当事人(rén)负(fù)担(dān)、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部(bù)门从加强(qiáng)从(cóng)业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标(biāo)价等十方(fāng)面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首(shǒu)席分析师张大伟称，随(suí)着城市发展，一艾特是什么意思二线(xiàn)城市(shì)二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交比例超过(guò)80％，大量(liàng)二手房成交(jiāo)依赖中(zhōng)介居(jū)间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐从开(kāi)发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东(dōng)省城规院(yuàn)住房政策研究中(zhōng)心首席(xí)研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说(shuō)属于(yú)金额不低的大宗交易(yì)，由于二手房交(jiāo)易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业(yè)性，居民(mín)往往通过中介来完成。但(dàn)很多中介利用信息(xī)不对称等问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对(duì)居民造成额外的负担，而且(qiě)这些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对于二(èr)手房市场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在内(nèi)的相关(guān)市场交易(yì)行为及其主体(tǐ)进行规范和(hé)秩序整顿(dùn)，是房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)管理和调(diào)控的主题(tí)。“当(dāng)下，推进(jìn)这项(xiàng)工作(zuò)的意义(yì)更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手(shǒu)房(fáng)市场(chǎng)中，历来(lái)对(duì)房(fáng)地产经纪服务行业关注(zhù)最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管(guǎn)的重点，将(jiāng)是对房地产经纪服务收费(fèi)及(jí)中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易(yì)过程中，部分价(jià)值不菲(fēi)的房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元的(de)房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及(jí)，房(fáng)地产经纪机构要合理降低住(zhù)房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费用(yòng)。鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分(fēn)档定价。引导由交易双方共(gòng)同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地(dì)产经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)标准的(de)最(zuì)早依据是1995年国家计委建设部下发的《关(guān)于房(fáng)地(dì)产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其(qí)中第(dì)六条(tiáo)规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格(gé)总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例(lì)，目前北京(jīng)市执行的2014年更新(xīn)后(hòu)的(de)收费标准，即(jí)根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经纪(jì)服务(wù)，经交(jiāo)易各方协(xié)商(shāng)同(tóng)意，可在规定(dìng)的收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京(jīng)二手(shǒu)房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的(de)精神，北京2015年取消了(le)房地产中介服务等57个(gè)政府(fǔ)定价，房(fáng)地产经纪服(fú)务收费多少由各中介机(jī)构自行决定(dìng)。

　　“房产中(zhōng)介机构在(zài)实(shí)际收取(qǔ)费用过程中，相关(guān)监管部门当(dāng)前并未(wèi)明确具体(tǐ)的中介费率(lǜ)，中(zhōng)介机(jī)构仅需在服务过程中艾特是什么意思对收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)进行(xíng)明码标价(jià)即可。而房地产经纪服(fú)务机构在具体收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算(suàn)出合适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价问(wèn)题(tí)，两部门(mén)在此次意见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构应当(dāng)在经营(yíng)门店(diàn)、网站、客户(hù)端等场所或(huò)渠道，公示(shì)服务项目、服务内容(róng)和(hé)收(shōu)费标准，不得混合(hé)标价和捆绑(bǎng)收费。房地(dì)产经纪机构提供的(de)基本服务和延(yán)伸服(fú)务(wù)，应当分别明(míng)确服务项(xiàng)目(mù)和(hé)收(shōu)费(fèi)标准。房地产经纪(jì)机构收(shōu)费(fèi)前应(yīng)当向(xiàng)交易当事人出具收费清单(dān)，列(liè)明收费标准、收费金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场平均水平的(de)房地产(chǎn)经纪机构，住房和(hé)城乡(xiāng)建设(shè)部(bù)门将会同市场监管等部门采取约谈(tán)等综合措施(shī)进行重点监管。市场监管部门会同有关部门依法(fǎ)查处不按规(guī)定明码标(biāo)价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行(xíng)为。对房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构相关违法违规信息(xī)，市场监管部门要依法依规纳入国(guó)家(jiā)企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区(qū)总裁兼(jiān)深(shēn)圳中(zhōng)原(yuán)总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文(wén)鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实行分档定价，合理降低住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服(fú)务费用，主要还(hái)是规范行(xíng)业，打击收费过高的经纪机构，但对市(shì)场影(yǐng)响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各家(jiā)收费普遍在合理范围内，加上经纪服务(wù)费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是(shì)纲(gāng)领性文件而(ér)非规(guī)定，未来如(rú)何具体(tǐ)认定其中的细(xì)则，还需(xū)要(yào)看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服(fú)务领(lǐng)域的调(diào)整改(gǎi)善、规(guī)范化，有利(lì)于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源在产权(quán)方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不(bù)同(tóng)税费等(děng)都(dōu)可(kě)能对(duì)交易产生影响，这对(duì)房地产经纪(jì)服务行(xíng)业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由(yóu)上(shàng)下家各(gè)支付(fù)一半的中介费，但在一些(xiē)热(rè)点城市的(de)二手房交易(yì)过程(chéng)中，往往(wǎng)会有(yǒu)这样的(de)情形，因部分(fēn)购房(fáng)者处于(yú)弱势地位(wèi)，从而(ér)会出现中介费(fèi)及税费均由购房者来承担。即使一(yī)些(xiē)房东愿意承担中介费，这(zhè)部分费用也可(kě)能通过转嫁的方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产中(zhōng)介公司(sī)将(jiāng)其视(shì)为向(xiàng)购房者单(dān)边收费(fèi)的行(xíng)为。部分中介公司可(kě)能会利用其支配地位(wèi)，在原先经纪服务收费的基础上(shàng)，再次向(xiàng)房东收取费用，而这部分费用，房东往往(wǎng)会将其(qí)转再次转嫁给购房者，这实际上(shàng)相当于变(biàn)相推(tuī)高了房(fáng)价。两(liǎng)部门提出(chū)严禁操纵经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)，不仅有利于提高交易中操作的(de)透明度(dù)，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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