5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公(gōng)募(mù)基金为(wèi)代表的机构对于(yú)这一板块已经(jīng)在(zài)悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以南方和(hé)华夏(xià)的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的(de)总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金(jīn)一(yī)季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从(cóng)公(gōng)募(mù)基金对房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募(mù)所持有的房地产行(xíng)业标(biāo)的(de)市值约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公(gōng)司市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持(chí)股比例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年(nián)一季度(dù)得以(yǐ)延续。数据统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓(cāng)持(chí)有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金(jīn)一季报汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排名(míng)最高的(de)是(shì)保利发(fā)展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第二(èr)的是(shì)招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在(zài)第96位(wèi)。对(duì)比去年(nián)四季报，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤(yóu)其是万(wàn)科(kē)最为(wèi)明显；其次(cì)是金地集团退(tuì)出(chū)百大之列(liè)。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传(chuán)导到二级市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入(rù)大分(fēn)化时代，一二线城市(shì)好于三四(sì)线城市。而映射到(dào)二级(jí)市场投资上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻松收获行(xíng)业(yè)贝(bèi)塔的(de)红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来(lái)分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成(chéng)熟期(qī)或者衰退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上(shàng)没有什么投资机会的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业(yè)也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士(shì)持(chí)谨慎乐(lè)观(guān)态(tài)度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的(de)政策出来(lái)去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论(lùn)从城镇化的进程(chéng)，还是人(rén)均(jūn)住房(fáng)面(miàn)积（接(jiē)近30平(píng)/人(rén)），我国均已告别(bié)住房(fáng)短缺时代(dài)，而(ér)目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的(de)时代已经(jīng)过(guò)去，未来(lái)行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出(chū)现信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出(chū)清的(de)过(guò)程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获(huò)得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投资(zī)机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到(dào)股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实(shí)现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达(dá)到(dào)了(le)81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实(shí)发(fā)展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来看，上实发(fā)展的主营业(yè)务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股股东(dōng)来看，各类机(jī)构都有(yǒu)对其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资(zī)产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时(shí)代出(chū)租(zū)率复(fù)苏至近年来(lái)最高，另一(yī)方面(miàn)则是公(gōng)司(sī)拿地结算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了知名(míng)机构在(zài)其中持续(xù)驻(zhù)足。从(cóng)第一(yī)季度十(shí)大(dà)流通股股东来看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然在前(qián)十中，这也是连续第(dì)三(sān)个季(jì)度(dù)他(tā)有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其(qí)当季还小(xiǎo)幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在深(shēn)圳的(de)地产(chǎn)公司(sī)，一季报(bào)交出的也是一份报喜的(de)成(chéng)绩(jì)单：首季(jì)公司实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募(mù)指基首季(jì)新杀(shā)入十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募(mù)迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相关人(rén)士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给(gěi)较多(duō)（券(quàn)商测算对应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或者(zhě)资金紧张没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获(huò)取低成本土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的(de)大(dà)好机会(huì)。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出(chū)：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构性机(jī)会(huì)依然存在，少部分公司尤(yóu)其是(shì)央企(qǐ)占据(jù)显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出(chū)较低的(de)融资成本，优(yōu)质的开发资源和(hé)良好的不动产资产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有(yǒu)中特(tè)估，国央(yāng)企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮(lún)行业出清(qīng)的(de)过程中，央国企相较于民企来(lái)说估值(zhí)的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度(dù)提升后(hòu)，行业(yè)进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更(gèng)稳定且可预期的(de)盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该(gāi)关注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自身(shēn)资产的质量好(hǎo)团费一年多少？党费一年多少呢，团员一年交多少党费、运(yùn)营能力(lì)强、可(kě)以创造(zào)持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研(yán)究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路(lù)的话，或许还是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去持续观(guān)察国企央企在三(sān)个方面是否可以维(wéi)持，首先(xiān)是融(róng)资(zī)成(chéng)本(běn)保持低(dī)位，其次(cì)是销售份(fèn)额持续提升，再次(cì)是拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团(tuán)等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的(de)回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速(sù)的增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出(chū)现明显改善(shàn)的房企，主要是(shì)因(yīn)为(wèi)过去两三年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不(bù)怎么投资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心(xīn)城市，投(tóu)资(zī)力(lì)度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销(xiāo)售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性(xìng)。其(qí)实整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开始又在往(wǎng)下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等极个别(bié)城(chéng)市四月环比三(sān)月(yuè)相对(duì)表现较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海在内的(de)绝大(dà)多数城(chéng)市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月(yuè)的市(shì)场表现也(yě)不太乐(lè)观。按照(zhào)现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压(yā)力，可(kě)能(néng)会(huì)出现，到六月份房企为了(le)半年(nián)报冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个(gè)房(fáng)地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度(dù)都(dōu)比想象的要慢(màn)很多，我们(men)要(yào)多给一(yī)些耐心，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就(jiù团费一年多少？党费一年多少呢，团员一年交多少党费)不是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本(běn)面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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