导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景(jǐng)气，有关(guān)中国地产是(shì)否过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试(shì)图厘(lí)清中国城(chéng)镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产存(cún)量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查(chá)调查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居(jū)民人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不是人均(jūn)一(yī)间房所(suǒ)能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样不(bù)意味着(zhe)中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其(qí)中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭(tíng)户(hù)均住宅的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是(shì)流动人口，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额(é)外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房(fáng)，中国(guó)未来地(dì)产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势(shì)将(jiāng)延续，带来新户购房需(xū)求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区域(yù)经(jīng)济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)，人口净迁入(rù)城市的新增(zēng)住宅需求(qiú)有望持(chí)续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的(de)改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大(dà)分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那(nà)么(me)当(dāng)下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多(duō)体(tǐ)现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不(bù)同能级城(chéng)市之间，不同(tóng)区域(yù)板块之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官(guān)方披露(lù)全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是(shì)仍(réng)然存在不足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们(men)无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回(huí)答当前的房子(zi)是(shì)否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判(pàn)断(duàn)未来房地产市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数(shù)量(liàng)过剩的直(zhí)观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然(rán)灾害(hài)综(zōng)合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况(kuàng)为(wèi)主题(tí)的新闻发布会(huì)上，负责人(rén)对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还(hái)包括(kuò)了大量(liàng)商(shāng)业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口普查(chá)数(shù)据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意味着(zhe)人人都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素(sù)密切(qiè)相一个男的长期不碰他老婆是什么原因关。单(dān)单从(cóng)人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)不能(néng)完全反(fǎn)映(yìng)出(chū)城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设(shè)施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数(shù)据(jù)，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅(zhái)相关(guān)数据有两处可以直接公(gōng)布(bù)，一是每(měi)年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估(gū)算城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数相加，我们就能(néng)够(gòu)得到当前(qián)商品住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇居民(mín)拥(yōng)有的商(shāng)品住(zhù)宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户(hù)数(shù)，我们(men)就能(néng)够得(dé)到城(chéng)镇户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目前(qián)缺(quē)乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们(men)利用既有统计数据(jù)，大(dà)致测(cè)算(suàn)得到中国存量(liàng)房地产套(tào)数，并进一步(bù)推算中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数(shù)里的期房(fáng)销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的(de)户均(jūn)住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比21％，购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为过去十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化(huà)比(bǐ)例(lì)，从(cóng)而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)都会(huì)拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房(fáng)的(de)三点含义

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了户(hù)均一(yī)套房的(de)程度，“户户有房”是否(fǒu)意味(wèi)着中国城镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并(bìng)不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等(děng)因(yīn)素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看(kàn)，美(měi)国(guó)、英国和日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和(hé)韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流(liú)入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口(kǒu)和省际(jì)流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口会(huì)选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作(zuò)的流动(dòng)人口(kǒu)在老家(jiā)拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户(hù)均一套(tào)房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结(jié)构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的(de)生活(huó)带来了很大(dà)的不(bù)便(biàn)和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面(miàn)积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区(qū)很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅(zhái)为(wèi)一居室和二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来地产的需求(qiú)驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总面(miàn)积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年(nián)间农民带房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平的一半(bàn)。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人(rén)数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国(guó)家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所需要(yào)的(de)住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来(lái)地产还会有需求么(me)？

　　我们(men)测算得到(dào)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看似(shì)已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势(shì)演绎，决(jué)定了中国未来(lái)地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需(xū)求主要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数会(huì)因户(hù)均人口规(guī)模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益(yì)明(míng)显，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市(shì)流入，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房、购买经(jīng)济(jì)适用房(fáng)和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造(zào)的住(zhù)宅建筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设(shè)施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居(jū)民追求美(měi)好、宜(yí)居生活的环(huán)境，背后的(de)改善性需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资(zī)金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济(jì)工作(zuò)会议明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平(píng)有着密(mì)切正(zhèng)向联系。随(suí)一个男的长期不碰他老婆是什么原因着经济发展水平的提(tí)高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二十(shí)年(nián)是(shì)中国(guó)地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来(lái)将是(shì)住(zhù)宅质(zhì)量的供需(xū)冲突(tū)。房(fáng)地产大(dà)分化(huà)时代已至，这种分化不(bù)单局限于城(chéng)市能级之间差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的是人，并不(bù)是(shì)针对住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)可(kě)能存(cún)在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低(dī)，其增(zēng)速可能超预期。

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