近两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对(duì)此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值(zhí)，通过观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通投资者注(zhù)意(yì)，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再产生现金(jīn)收(shōu)益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目前(qián)已包含了利(lì)润分配(pèi)和本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应了(le)解资产类型(xíng)和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平(píng)均(jūn)分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分(fēn)配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例(lì)的(de)稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额(é)占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持有期分红收益，以(yǐ)及(jí)基(jī)金份额交易价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场因(yīn)素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资(zī)人通(tōng)过基(jī)金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及(jí)市场情(qíng)况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作(zuò)为(wèi)进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二级市(shì)场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益(yì)，对于长期投资者更具参(cān)考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安(ān)基(jī)金REITs 投资(zī)中(zhōng)心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集(jí)基础设(shè)施(shī)证券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式(shì)分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机(jī)制是(shì)公募REITs的主要特(tè)征之一，稳(wěn)定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同(tóng)于债券的固(gù)定利息(xī)回报，而是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能(néng)够帮助机构投资者稳定收(shōu)益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获(huò)取相对(duì)于(yú)投资债券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落(luò)袋为(wèi)安(ān)”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募(mù)REITs的(de)二级市(shì)场(chǎng)表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级(jí)市场的(de)价格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公募(mù)REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢(huī)复，一方(fāng)面市场热点呈现向(xiàng)中国欠别国钱吗股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩(jì)相对(duì)经济活力的改(gǎi)善(shàn)有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金份额的(de)分(fēn)红金额(é)进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是对分红前后基(jī)金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资(zī)人在基金分(fēn)红前(qián)后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利(lì)润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了(le)解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前(qián)提是(shì)本(běn)金之上的增(zēng)值部分不同(tóng)，特(tè)许经营(yíng)权(quán)REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动的(de)，与现有(yǒu)公募基金分红差(chà)异很大，大多(duō)数普(pǔ)通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是(shì)持(chí)续(xù)分(fēn)红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年限到期后基(jī)金(jīn)价值(zhí)面(miàn)临极大不确定性，这是(shì)该类投资(zī)者应(yīng)该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经(jīng)营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权(quán)类产品(pǐn)的(de)收益主要(yào)包括每年的现金分红及(jí)资(zī)产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要(yào)来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)资产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的(de)归还，两者的(de)比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在(zài)选择投(tóu)资标(biāo)的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成(chéng)区别。特(tè)许经营权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的(de)价值(zhí)增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的(de)二级市场价格和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期(qī)后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通(tōng)常(cháng)具备更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩(shèng)余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够(gòu)年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注(zhù)意(yì)，特许经营权项目的分派(pài)金(jīn)额(é)包含了投资(zī)本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分(fēn)派进度(dù)逐年下降(jiàng)是(shì)正常现象，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的(de)收益(yì)来自项目(mù)剩余(yú)期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般较长，再加上到(dào)期(qī)后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或补缴土地(dì)出(chū)让金等(děng)追加(jiā)投资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的假设反映(yìng)在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业(yè)内(nèi)人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可(kě)以观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部(bù)收(shōu)益率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项目(mù)底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披露的(de)经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本(běn)质性(xì中国欠别国钱吗ng)区别。经(jīng)营活动产生(shēng)的现金净流(liú)量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于(yú)企业(yè)本身经(jīng)营活动产(chǎn)生(shēng)；可供(gōng)分配的(de)现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对股债市场独(dú)立的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议(yì)投资者对经(jīng)营(yíng)权类的资产可以更(gèng)多关注内部收(shōu)益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多关(guān)注分派率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来自(zì)底层(céng)资产的(de)经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资(zī)回(huí)报，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素(sù)来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于分红交易带(dài)来的短期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与募集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际(jì)环境(jìng)，对(duì)基础设施项(xiàng)目的运营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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