万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位(wèi)于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集(jí)团成了共(gòng)同债务人被中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的(de)75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业(yè)主并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的(de)有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到(dào)这些(xiē)业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能(néng)没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信(xìn)达在(zài)京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包(bāo)括75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项(xiàng)目(mù)的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司北京(jīng)市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看，这就(jiù)是一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘(mì)密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说(shuō)明(míng)这些房子实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未(wèi)出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明这些房子(zi)根(gēn)本(běn)没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的(de)报(bào)道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富(fù)人也被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业主确(què)实已经支(zhī)付价款并(bìng)实际(jì)占有(yǒu)，那么(me)，中国信达转让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没(méi)准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户(hù)手续的，如(rú)果业(yè)主没(méi)有(yǒu)过(guò)错，人民法院不得(dé)查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的(de)可以向法(fǎ)院提出执(zhí)行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办理房(fáng)产证，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护问题的(de)批复》，以司法解释的方式明(míng)确(què)了购房(fáng)人(rén)的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为(wèi)目的先考与显考是什么意思区别，先考与显考有何区别购买房屋并已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交付请求权(quán)优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押权(quán)以及(jí)其他债(zhài)权的，人民(mín)法院(yuàn)应当(dāng)予以支持(chí)。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费者，在一(yī)审法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余(yú)价(jià)款的，可以(yǐ)适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋(yù)。可能不(bù)仅不能卖(mài)出去回(huí)本，抵押的(de)这75套房子(zi)，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国(guó)信达(dá)申请不良债权(quán)转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置地等(děng)选择(zé)退出(chū)了(le)赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托有限责任(rèn)公(gōng)司成为了(le)唯一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大(dà)规(guī)模(mó)，也没有很(hěn)高的(de)国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈(quān)留下一(yī)个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼(yú)台(tái)七号(hào)院，作(zuò)为(wèi)中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七(qī)号(hào)院3号楼，高达30万/平米的(de)天(tiān)价(jià)，成(chéng)为当时京城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型(xíng)知(zhī)名(míng)房(fáng)企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的(de)姿态杀(shā)入市场，无(wú)论是(shì)一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万(wàn)的成(chéng)年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪(háo)宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它(tā)，对手是当时有(yǒu)名的融创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如(rú)今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明(míng)万柳(liǔ)书(shū)院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履行能力(lì)而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团(tuán)正式(shì)成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出背后的中赫(hè)集(jí)团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团实控人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而追根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购(gòu)北京(jīng)国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多(duō)元化业(yè)务，先后(hòu)进(jìn)军能(néng)源(yuán)市场、团购网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转型(xíng)的目光，放到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为国安的(de)新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集(jí)团从(cóng)中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部全(quán)部(bù)股权。如(rú)果北(běi)京国安的(de)估值一(yī)直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集(jí)团(tuán)及其(qí)实控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫集团股份质(zhì)押(yā)陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共(gòng)有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东(dōng)国(guó)际信托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北(běi)京国安(ān)后，不仅(jǐn)国安的经营状况没(méi)有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫(hè)集团股份，但国安和(hé)中(zhōng)赫的经营状况却持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行(xíng)人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北(běi)京国安也(yě)3次(cì)与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在实(shí)控人都(dōu)成为老赖的(de)情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其(qí)身(shēn)？

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