5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以(yǐ)公募基(jī)金为代表的机构对于这一(yī)板块(kuài)已经(jīng)在(zài)悄然(rán)布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的总份额(é)均较(jiào)4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季(jì)报(bào)统(tǒng)计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已过(guò) 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产(chǎn)公(gōng)司市值在股票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却(què)断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三年来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这一(yī)数(shù)值从(cóng)1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房地产行业(yè)的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在今(jīn)年一(yī)季(jì)度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓(cāng)持有房(fáng)地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募(mù)对于房地(dì)产的投资愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的(de)是保利发展(zhǎn)，在(zài)基(jī)金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科(kē)最为(wèi)明显；其次(cì)是金地集团退(tuì)出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传导到(dào)二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判(pàn)断房地产已(yǐ)经进入大分化时(shí)代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映(yìng)射到二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置(zhì)房地产行(xíng)业(yè)轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地(dì)产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或(huò)者(zhě)衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统认知(zhī)上(shàng)没有(yǒu)什么投资(zī)机会的。但(dàn)在这(zhè)几年(nián)特殊(shū)的(de)行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了(le)更大(dà)的变化。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态(tài)度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量(liàng)增(zēng)加了(le)15万亿元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研(yán)究员吕功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人(rén)均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房(fáng)短缺(quē)时(shí)代，而(ér)目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支(zhī)撑每(měi)年18万(wàn)亿元的(de)销售额，以(yǐ)及过快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来(lái)行业的需求或将回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆属性，就很容(róng)易出(chū)现信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民(mín)营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清(qīng)的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的(de)公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式，获(huò)得(dé)市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资(zī)机会，机(jī)会在于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而(ér)对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区域(yù)性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn速溶黑咖啡粉是纯咖啡吗，黑咖啡配料表写着速溶咖啡粉)块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)，在纳(nà)入统计(jì)的124只房(fáng)地产类标的(de)股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排名(míng)前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分别(bié)是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来(lái)后日(rì)成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交易(yì)日收出(chū)涨停(tíng)。从该股的基本面来(lái)看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营(yíng)业务(wù)为房地产开(kāi)发(fā)与经营。公司的(de)主要产品及(jí)服(fú)务(wù)为房地产销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银基金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等(děng)都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二(èr)的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第一季度(dù)的(de)收(shōu)入(rù)利润规模大(dà)幅(fú)度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续(xù)性(xìng)向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景(jǐng)下，自然(rán)也吸(xī)引了知(zhī)名机构在(zài)其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第(dì)一季度(dù)十(shí)大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来看，知名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季(jì)还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣(róng)安地产(chǎn)则(zé)是主要布局在(zài)深圳的地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，一季(jì)报交出的也是一(yī)份报(bào)喜的(de)成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注(zhù)意到(dào)两只公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排(pái)名第(dì)九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全(quán)球基(jī)金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降温(wēn)，优(yōu)质土地供给较多（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受(shòu)限(xiàn)于信(xìn)用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较(jiào)低(dī)，净(jìng)负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的(de)销售额(é)增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地(dì)产股或存在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央(yāng)企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又体现为(wèi)库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成(chéng)本，优质的(de)开发资(zī)源和良好的不动(dòng)产资产运营能力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较(jiào)于(yú)民营地产公(gōng)司也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债权债务关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业(yè)出清(qīng)的过程中，央国(guó)企相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看(kàn)，行业(yè)的(de)逻(luó)辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以此带来估(gū)值(zhí)中枢的提升，应该(gāi)关注估(gū)值相对(duì)较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业(yè)内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行业集中度(dù)提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金投资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融资成本(běn)保(bǎo)持低(dī)位，其次是销(xiāo)售份额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地(dì)份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一(yī)些耐心速溶黑咖啡粉是纯咖啡吗，黑咖啡配料表写着速溶咖啡粉ong>

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一季报(bào)梳(shū)理发现，对(duì)于2022年(nián)的(de)业(yè)绩出现的(de)整体下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩(jì)的(de)回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业(yè)内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍在持(chí)续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复苏过程中，还面临(lín)着(zhe)一些(xiē)不(bù)确(què)定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对(duì)表现较好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上(shàng)海在(zài)内的绝大多数(shù)城(chéng)市(shì)都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力(lì)、企(qǐ)业的(de)资(zī)金面压力，可(kě)能会出(chū)现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了半(bàn)年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一(yī)个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季度(dù)、第三季度(dù)增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业(yè)链的复(fù)苏速(sù)度都比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下(xià)游就不是(shì)赚快(kuài)钱(qián)的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得(dé)多(duō)的(de)企业，会伴(bàn)随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）