饱受争议的二手房(fáng)交易(yì)中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合发布了关于规范房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务的意见。意见提(tí)及(jí)，近(jìn)年(nián)来，部分房(fáng)地(dì)产经纪机构(gòu)存在利用房源客源优(yōu)势收取过高费用(yòng)、未明码标(biāo)价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个(gè)人信息(xī)等问吉H是哪里的车牌号，吉h是哪个城市的车牌题(tí)，加重交易当事人(rén)负担(dān)、侵害(hài)其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加强(qiáng)从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务(wù)内容、合理确定经纪服务(wù)收费(fèi)、严格实行明码标价等(děng)十(shí)方(fāng)面，提(tí)出了(le)意见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市(shì)发(fā)展，一二(èr)线城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房交易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上(shàng)海为例，二手(shǒu)房占市(shì)场成(chéng)交比(bǐ)例超(chāo)过80％，大(dà)量(liàng)二手房成交依(yī)赖中介居间成(chéng)交，房地产调控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开(kāi)发商(shāng)过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策研究中心(xīn)首席研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房对(duì)居民来(lái)说(shuō)属(shǔ)于金额不低的大(dà)宗(zōng)交(jiāo)易，由于二手房交易成本吉H是哪里的车牌号，吉h是哪个城市的车牌(běn)较高、交易周期较长，具有非常强的(de)专业(yè)性(xìng)，居民(mín)往(wǎng)往通过(guò)中介来完成(chéng)。但很(hěn)多中介利用信息不对称(chēng)等问题，将非必要(yào)的收费夹带其中，如收取(qǔ)过(guò)桥融(róng)资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民(mín)造成额外的负担(dān)，而(ér)且这些(xiē)服务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易(yì)过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务(wù)在内的(de)相(xiāng)关市场交易行为(wèi)及其主(zhǔ)体进(jìn)行(xíng)规范和秩序整顿(dùn)，是(shì)房地产市场管理和(hé)调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作(zuò)的意义(yì)更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市(shì)场中，历来对房地产经纪(jì)服务行(xíng)业关注(zhù)最多的一个(gè)话题，便是房地(dì)产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部(bù)门主要(yào)监管的重点，将是对房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务收费及中介交易(yì)进行规范。

　　在(zài)热(rè)点城(chéng)市(shì)，二(èr)手(shǒu)房屋交易(yì)过程中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的(de)中介费。以(yǐ)北京(jīng)某房地产经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一(yī)套1000万元的(de)房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服(fú)务收费(fèi)上，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构要(yào)合理降低(dī)住房买卖(mài)和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实行分档定价。引导由交易(yì)双方共同(tóng)承担经(jīng)纪服务(wù)费用。

　　据(jù)张大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服务(wù)收费标准的最早依据是(shì)1995年(nián)国(guó)家计委建设部下发(fā)的《关(guān)于房地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买(mǎi)卖(mài)代理收费，按成交(jiāo)价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目(mù)前北京(jīng)市执(zhí)行的2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这样的规定：“少数(shù)特别复(fù)杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经(jīng)交(jiāo)易各方(fāng)协商同意，可在规定(dìng)的(de)收费标准基础上(shàng)适当(dāng)上(shàng)浮，上浮(fú)幅度(dù)最高不得超(chāo)过10％。”这意味着(zhe)，当前北(běi)京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本(běn)着(zhe)“简(jiǎn)政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房地(dì)产中介服务等57个(gè)政府(fǔ)定价，房地产经纪服(fú)务收费多少由各中介机构自(zì)行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中介机(jī)构在(zài)实际收(shōu)取(qǔ)费(fèi)用过(guò)程中，相(xiāng)关监管部门(mén)当前并未明确具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅需(xū)在服(fú)务(wù)过程(chéng)中对收费标准进行明码(mǎ)标价即可。而(ér)房地(dì)产经(jīng)纪服务机构(gòu)在具体收取过(guò)程中，会结合(hé)房屋价值及工资标准，综(zōng)合计(jì)算出合适的(de)中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明(míng)码(mǎ)标价问题(tí)，两部门(mén)在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)应(yīng)当在经营(yíng)门店、网(wǎng)站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服(fú)务项目、服务内(nèi)容和收费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提供的基本(běn)服(fú)务(wù)和延伸(shēn)服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机(jī)构收费(fèi)前应(yīng)当向交(jiāo)易当事人出(chū)具(jù)收费清单(dān)，列(liè)明收费标准、收费金(jīn)额(é)，由(yóu)当事(shì)人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地(dì)产(chǎn)经纪机构，住房(fáng)和城乡建设(shè)部门将(jiāng)会同市场(chǎng)监管等部门采取(qǔ)约谈等综(zōng)合措施(shī)进行重点(diǎn)监管。市场(chǎng)监管部门会同有关部门依(yī)法查(chá)处不按规定明码标价(jià)、操纵经纪服务收费等违反价格(gé)和反垄断法(fǎ)律(lǜ)法规的行为。对房(fáng)地产经纪机构(gòu)相关(guān)违(wéi)法违(wéi)规信息(xī)，市场监管(guǎn)部门要(yào)依法依(yī)规(guī)纳入(rù)国家(jiā)企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越(yuè)低的原(yuán)则实(shí)行分(fēn)档(dàng)定(dìng)价(jià)，是否意味(wèi)着，未(wèi)来豪(háo)宅的中介费有望大幅(fú)降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部(bù)发文鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越(yuè)高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，合(hé)理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规范行业，打击收费过(guò)高的经(jīng)纪机构，但对市场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深(shēn)圳为(wèi)例(lì)，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费(fèi)普遍(biàn)在(zài)合理范围内，加上经(jīng)吉H是哪里的车牌号，吉h是哪个城市的车牌纪服务费用(yòng)对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟(wěi)指出，由(yóu)于当前两部门提出的意见仅为(wèi)鼓励(lì)性质，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性(xìng)文(wén)件而非规定(dìng)，未来如(rú)何具体认(rèn)定其中(zhōng)的细则，还需要看各城市(shì)落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大(dà)伟(wěi)表示(shì)，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域(yù)的调整改善、规范化，有利(lì)于行业健(jiàn)康发展。同时，由(yóu)于二手房很(hěn)多房源在(zài)产权方面有瑕疵，如(rú)产(chǎn)权抵押、不同(tóng)税费等都可能对(duì)交易产生影响，这对(duì)房(fáng)地产经纪(jì)服务行业的专(zhuān)业性提出更(gèng)高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居客研究(jiū)院研(yán)究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖过程中，原本应该由上(shàng)下家(jiā)各(gè)支(zhī)付(fù)一半的中介费，但在(zài)一些热点城市(shì)的二手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱(ruò)势地位，从而(ér)会出现中介费(fèi)及税费均由购房者来(lái)承担。即使一(yī)些房东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用也可能(néng)通过(guò)转嫁(jià)的方式，在(zài)房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产中介(jiè)公司(sī)将(jiāng)其(qí)视(shì)为向购(gòu)房者单边收费的(de)行为。部(bù)分中介公(gōng)司可(kě)能会利用其支(zhī)配(pèi)地位，在(zài)原先经(jīng)纪服务收费的基础上(shàng)，再次向(xiàng)房(fáng)东收取费用(yòng)，而这(zhè)部分费(fèi)用，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于变(biàn)相(xiāng)推(tuī)高了房价。两部门(mén)提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提(tí)高交易中操作的透(tòu)明度(dù)，也有利于(yú)房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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