导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产(chǎn)步入(rù)大分化(huà)时代而(ér)非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近年地(dì)产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图(tú)厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地(dì)产存量(liàng)极度过(guò)剩，事实是否(fǒu)如(rú)此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等(děng)因素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关。中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现中国(guó)城镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭苏州市相城区邮编是多少(tíng)户数(shù)，计算(suàn)出(chū)城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一(yī)套(tào)房似(shì)乎意味着户(hù)户(hù)有房(fáng)，然(rán)而事实上中国住宅市场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说(shuō)不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是流(liú)动人口，流动人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一(yī)套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一(yī)人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不(bù)断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化(huà)趋(qū)势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经(jīng)济(jì)资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流(liú)入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的(de)改造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发(fā)达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需(xū)求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不(bù)足，这是(shì)过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么当下房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住(zhù)宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级(jí)城市(shì)之间，不同(tóng)区(qū)域板块之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量突(tū)然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存量数(shù)据(jù)并未公布，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答(dá)当前的(de)房子是否真的(de)过剩了？据(jù)此判断未来房地(dì)产市场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察(chá)中国户均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计(jì)算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不(bù)仅与房(fáng)间数量有关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能(néng)完全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均(jūn)住宅的(de)测算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布(bù)，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户(hù)均住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数相(xiāng)加(jiā)，我(wǒ)们(men)就能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得(dé)到居(jū)民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅总数(shù)除(chú)以家庭户(hù)数(shù)，我们就能够得(dé)到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺(quē)乏(fá)一个(gè)准确统(tǒng)计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国(guó)存量房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期(qī)房占比近(jìn)9成。本(běn)文去(qù)除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)套数里的期(qī)房销售，得到商(shāng)品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进一步推算中国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居(jū)民(mín)的住(zhù)宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们(men)假定(dìng)租(zū)赁(lìn)其(qí)他住(zhù)宅和(hé)购买二手(shǒu)房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购买二(èr)手房(fáng)加总，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去(qù)十(shí)年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们(men)估算出(chū)2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三(sān)点含义

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经达(dá)到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流(liú)动、居民(mín)换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的(de)住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会(huì)造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和(hé)省际流动(dòng)人(rén)口(kǒu)分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数(shù)据(jù)显示(shì)，在上海、杭州以及(jí)南京工作的(de)流动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的(de)高工(gōng)资吸(xī)引打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫(pò)使打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的(de)大(dà)城市租赁(lìn)一套房，在(zài)房价较(jiào)低的县城购(gòu)买一(yī)套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房无(wú)法满足庞大流动(dòng)人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给住户的(de)生活(huó)带(dài)来了(le)很大的不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居(jū)住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老(lǎo)旧住宅面(miàn)积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修(xiū)建(jiàn)的老(lǎo)旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来地(dì)产的(de)需(xū)求驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住(zhù)宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所需要(yào)的住(zhù)宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似(shì)已经户户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定(dìng)了(le)中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实之下(xià)，中国(guó)未(wèi)来城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)需求主要来自于四(sì)个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数(shù)不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致(zhì)经(jīng)济发展带来的(de)新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，资源和生产要(yào)素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区(qū)域经(jīng)济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住(zhù)宅(zhái)市(shì)场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人(rén)，其人口增(zēng)长(zhǎng)主(zhǔ)要(yào)受益于人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经(jīng)济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧(jiù苏州市相城区邮编是多少)城(chéng)改造(zào)，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施(shī)配(pèi)套差、没有或(huò)少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜(yí)居生(shēng)活(huó)的环(huán)境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年(苏州市相城区邮编是多少nián)底的中央经济工作会议明确指出(chū)支持住(zhù)宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依(yī)旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切正向联(lián)系。随(suí)着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国(guó)地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来(lái)将(jiāng)是(shì)住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突。房地产大(dà)分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限于城市能级(jí)之间差(chà)异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查数据调查(chá)的(de)是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比实际值可(kě)能(néng)偏低，其增速(sù)可能超预期。

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