万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被全国(guó)知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣(xuān)称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集(jí)团，也被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信(xìn)达(dá)为了收(shōu)回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业(yè)主并非中赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥巨(jù)资购入房产的(de)有钱人(rén)，房(fáng)子现在(zài)莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名(míng)校环绕(rào)的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现，中国信达(dá)在京东拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让(ràng)项目的处置主体是中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司(sī)（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总(zǒng)共(gòng)301户，而(ér)且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这(zhè)些房(fáng)子实际上都(dōu)是卖出(chū)去了的，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为什么(me)中国信达的拍卖页面(miàn)上又注(zhù)明这75套(tào)房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子(zi)根本(běn)没有网(wǎng)签，也没有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经的(de)报(bào)道证实(shí)了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网签(qiān)、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的(de)业主。另据(jù)地产(chǎn)自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的(de)业主中，还有不(bù)少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实(shí)已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损(sǔn)失(shī)最大的，没(méi)准(zhǔn)还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支(zhī)付价款并实际(jì)占有，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如(rú)果业主没(méi)有(yǒu)过错，人民法院不(bù)得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的(de)可以向法院提出执行(xíng)异(yì)议申请，请求(qiú)法院解除查(chá)封，同时可以(yǐ)联合起诉开发(fā)商(shāng)，要(yào)求退还购房款(kuǎn)或(huò)办(bàn)理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关(guān)于商品房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解释(shì)的方式明确了购(gòu)房人(rén)的(de)优(yōu)先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费者(zhě)以居住为目的购(gòu)买(mǎi)房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其(qí)房屋交付请求权(quán)优先于建设(shè)工(gōng)程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余价(jià)款的(de)，可以适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网(wǎng)签”姝妤怎么念，姝妤字怎么读音是什么，那么(me)这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不(bù)仅不能(néng)卖出去(qù)回本，抵押(yā)的这(zhè)75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中(zhōng)国(guó)信达申请(qǐng)不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公(gōng)司成为(wèi)了唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东(dōng)，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也(yě)没(méi)有很高(gāo)的(de)国(guó)民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈(quān)留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入(rù)北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平米的(de)天(tiān)价，成(chéng)为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更姝妤怎么念，姝妤字怎么读音是什么是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北(běi)京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一(yī)块块从荷(hé)兰运回来的(de)灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万(wàn)的成年银(yín)杏树，还是(shì)每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它(tā)，对(duì)手(shǒu)是当(dāng)时有(yǒu)名的融(róng)创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的(de)法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽(suī)然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士(shì)，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它被(bèi)外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成(chéng)为被执(zhí)行人(rén)，被执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文(wén)书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落(luò)到(dào)这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出(chū)背后的中赫集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下(xià)。而(ér)追根溯源(yuán)，这(zhè)个(gè)转折点，就在于(yú)收购北京(jīng)国安。

　　近十(shí)年(nián)来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但(dàn)转型之路(lù)并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目(mù)光，放(fàng)到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球(qiú)俱(jù)乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部(bù)股权。如果北(běi)京(jīng)国安的(de)估(gū)值一直没变，那么(me)中赫集(jí)团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么(me)又(yòu)要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及(jí)其(qí)实(shí)控人(rén)周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份质(zhì)押陆(lù)续质(zhì)押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东(dōng)国际信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不(bù)仅国(guó)安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交易所(suǒ)官网信息显示(shì)，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫(fū)妇还(hái)在持(chí)续质(zhì)押(yā)手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份，但国安和中(zhōng)赫的(de)经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被(bèi)执(zhí)行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文(wén)书确定义(yì)务，上述被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国(guó)安，目前(qián)幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的(de)北(běi)京国安，又(yòu)如何能独善其(qí)身？

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