导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国(guó)地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地(dì)产趋(qū)势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调(diào)查(chá)数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民(mín)人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。中国的(de)人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户(hù)数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意(yì)味着户户(hù)有房，然而事(shì)实上中国(guó)住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人口(kǒu)的(de)租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有四大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一(yī)人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致(zhì)家庭户(hù)数增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延续，带(dài)来新户购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流(liú)入，人口净迁入(rù)城(chéng)市的(de)新增(zēng)住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势(shì)在(zài)必行(xíng)。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)均较(jiào)发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)正在(zài)不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入(rù)大(dà)分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么(me)当下(xià)房地(dì)产大分化时代已至，大(dà)分化时代(dài)下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二(èr)手房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心(xīn)，中(zhōng)国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答(dá)当前(qián)的房子是否真(zhēn)的(de)过剩了(le)？据(jù)此判断(duàn)未来房地产市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自然灾(zāi)害综合风险普查工作(zuò)情(qíng)况为主题的(de)新闻(wén)发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了(le)全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住宅市(shì)场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校(xiào)、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据(jù)公(gōng)布(bù)了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大(dà)于1，看似(shì)意味着人人都有(yǒu)房间(jiān)居住(zhù)。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相(xiāng)关(guān)。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自(zì)建房等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们(men)主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家庭户数(shù)，我们就能够得(dé)到(dào)城(chéng)镇户(hù)均拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准确统计(jì)。我们(men)利用既有(yǒu)统计数(shù)据，大致(zhì)测算得(dé)到中国(guó)存量房(fáng)地产套数(shù)，并进一步(bù)推算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房(fáng)销售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的(de)时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示中国城镇居民的(de)住宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得(dé)到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占居民(mín)所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化(huà)比例，从而我们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺(shùn)利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已经达到了户均(jūn)一套房的程(chéng)度(dù)，“户户(hù)有房”是(shì)否意味着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意(yì)味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来满足因人口(kǒu)流(liú)动、居民换(huàn)房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国、英国和(hé)日(rì)本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造(zào)成(chéng)人口(kǒu)净(jìng)流(liú)入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城(chéng)市租(zū)房挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调(diào)查(chá)数(shù)据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作(zuò)的(de)流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会占据(jù)两(liǎng)套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城(chéng)市租赁一套房，在(zài)房价较(jiào)低(dī)的县(xiàn)城购买一套(tào)房。所以说户(hù)均一套(tào)房无法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建筑结(jié)构(gòu)松散(sàn)、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等(děng)问题(tí)，如(rú)电线老化(huà)、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给住户的生活带(dài)来了(le)很大的不便和(hé)安(ān)全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足(zú)现代(dài)生活需求，在未来(lái)大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城市土地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张(zhāng)是未来(lái)地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平(píng)方米的(de)家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个标准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目(mù)前(qián)至(zhì)少新增(zēng)82亿平。作风建设包括哪些方面问题，机关作风建设包括哪些方面p>

　　对比发(fā)达国家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国人口静态(tài)结构和动态(tài)趋(qū)势演绎，决定了(le)中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数不断下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续(xù)，导致(zhì)户数会因户均人口(kǒu)规(guī)模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁(qiān)移(yí)导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经(jīng)济(jì)板块(kuài)的(de)分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济(jì)带、都(dōu)市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租(zū)房(fáng)，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市(shì)场带来(lái)新的(de)增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然(rá作风建设包括哪些方面问题，机关作风建设包括哪些方面n)增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时(shí)间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适(shì)用(yòng)房和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于(yú)资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型(xíng)。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济(jì)工作会(huì)议明确指出(chū)支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随(suí)着(zhe)经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么(me)未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间差(chà)异(yì)，优(yōu)质小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房(fáng)之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查(chá)的是人(rén)，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差(chà)。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可能偏(piān)低，其(qí)增速(sù)可能(néng)超预期。

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