5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为(wèi)代表的机构对(duì)于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数(shù)据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一(yī)季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配(pèi)置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市(shì)值(zhí)在股票(piào)资(zī)产中的占比却断崖(yá)式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对(duì)房(fáng)地产行业的持股比例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季(jì)度得以延续。数据统计显示(shì)，公(gōng)募重仓持(chí)有房地产板块(kuài)一(yī)季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比regretted用法及例句，regret的用法和例句重(zhòng)合计(jì)达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募(mù)对(duì)于(yú)房地产的投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇(huì)总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明(míng)显；其(qí)次是金地(dì)集(jí)团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈(regretted用法及例句，regret的用法和例句quān)判(pàn)断(duàn)房地产(chǎn)已(yǐ)经进(jìn)入大(dà)分化时(shí)代，一二(èr)线城市(shì)好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利期一去(qù)不返了(le)。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里(lǐ)属(shǔ)于(yú)成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什(shén)么(me)投资机会的。但(dàn)在(zài)这几年(nián)特殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行业也出现了(le)一些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需要有一定的政策出(chū)来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今(jīn)日(rì)，无(wú)论(lùn)从城(chéng)镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目(mù)前居民的(de)杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去(qù)，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这(zhè)个过(guò)程(chéng)中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的公(gōng)司就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业(yè)需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去(qù)了，但不代表没有投资机会(huì)，机会(huì)在于(yú)城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于这样(yàng)的认识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统计的124只房地(dì)产类标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名(míng)第一(yī)的上实发展，五一假期(qī)归(guī)来后日成(chéng)交(jiāo)量(liàng)明(míng)显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业务为房地产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品及服务为(wèi)房地产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股股东来(lái)看，各类机构(gòu)都有对其(qí)布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季(jì)度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最(zuì)高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了(le)知名机(jī)构(gòu)在其中持(chí)续驻足。从(cóng)第一(yī)季度(dù)十大流通股(gǔ)股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两(liǎng)只产品杀(shā)入前十。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅(fú)增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上海(hǎi)区(qū)域性地产公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深(shēn)圳的(de)地(dì)产公司，一(yī)季(jì)报交出的也是(shì)一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第(dì)九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人士分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供给较多（券(quàn)商测算对(duì)应(yīng)潜(qián)在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企(qǐ)的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限(xiàn)于(yú)信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机(jī)获取(qǔ)低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不(bù)断下(xià)滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销售(shòu)额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪(làng)潮下，央(yāng)国(guó)企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的(de)结(jié)构(gòu)性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是(shì)央(yāng)企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质(zhì)的开发(fā)资(zī)源(yuán)和(hé)良好的不(bù)动产资(zī)产运营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国(guó)央企(qǐ)相较于民营地(dì)产公(gōng)司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地(dì)资源债权(quán)债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开(kāi)企(qǐ)业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来(lái)说估(gū)值的(de)修(xiū)复更明显。中特估的(de)角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集(jí)中(zhōng)度(dù)提升(shēng)后(hòu)，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可(kě)预期(qī)的(de)盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估值相对较低(dī)，企业自(zì)身资产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注(zhù)将受益于(yú)行业集中度(dù)提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思(sī)路的(de)话，或许还是(shì)保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资(zī)背(bèi)景龙头(tóu)前(qián)途更为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去持续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是(shì)融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其(qregretted用法及例句，regret的用法和例句í)次是(shì)销(xiāo)售(shòu)份额(é)持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房企一(yī)季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季度(dù)的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大增速(sù)的(de)增长。而这(zhè)些公(gōng)司也是机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过(guò)去(qù)两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房企销售(shòu)业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍(réng)处(chù)于调整的过程(chéng)中，能(néng)够保有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的(de)复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实(shí)整个(gè)市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极个别城市(shì)四月环比三月(yuè)相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内(nèi)的绝(jué)大多(duō)数城市(shì)都(dōu)出现环(huán)比下(xià)滑的情(qíng)况。而现在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观。按照(zhào)现在的经(jīng)济状况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市(shì)场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会(huì)出(chū)现，到六月份房企(qǐ)为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外(wài)的一个市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二(èr)季度、第三(sān)季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度(dù)都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上(shàng)下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心(xīn)地去(qù)等待(dài)它的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为举(jǔ)例分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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